부동산의 양도가 양도담보에 의한 소유권환원에 해당되는 지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 88.9.29 매매를 원인으로 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지97㎡, 건물 180.39㎡(이하"쟁점부동산"이라 한다)을 94.6.14 청구외 김○○에게 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하고, 94.7.26 실지거래가액에 의하여 양도차익 예정신고하면서 과세미달로 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산에 대한 양도당시의 실지거래가액을 객관적인 증빙서류 등에 의하여 확인되지 않는다하여 실지거래가액에 의한 적용을 제외하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 99.1.5 청구인에게 94년 귀속 양도소득세46,440,040원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.1.26 심사청구하였다.

청구인은 88.9.29 청구외 김○○에게 90,000,000원을 대여해 주면서 채권담보목적으로 소유권을 이전받았다가 94.6.14 채무를 전액(100,000,000원) 상환받아 소유권을 환원해 주었으므로 양도담보에 의한 소유권환원으로 양도소득세과세대상이 아니며, 만약 양도소득세가 과세된다 하더라도 당초 양도소득세 예정신고한 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다는 주장이다.

쟁점부동산에 대한 양도당시 실지거래가액이 신빙성이 없다고 판단하여 기준시가로 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가 양도담보에 의한 소유권환원에 해당되는 지와 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관계 법령 구 소득세법 제4조 제3항 에서 "제1항 제3호에서『양도』라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이상 생략)."라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제45조【자산양도로 보지 아니한 경우】제1항에서 "채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서를 첨부한 때에는 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것"라고 규정하고, 같은조 제2항에서 "제1항의 담보에 관한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 변제에 충당한 때에는 그 때에 양도한 것으로 본다."라고규정하고 있다. 같은 법 제23조 제4항에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다."라고 하면서 그제1호 에서 "제23조 제1항 제1호의규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다."고 규정하고, 같은법 제45조 제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다."고 규정하면서 제1호 가목에서 "당해 자산의 취득 당시 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액"으로 규정하고 있다. 또한, 95.12.30 개정되어 대통령령 제14860호 부칙 제8조 제2항에 의거 1996.1.1 이후 양도소득세를 결정하는 것부터 적용되는 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서"당해재산의 종류·보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2.(이하 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우"라고 규정하고, 같은 법 같은 시행령 제5항에서 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (이하 생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우."라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인의 쟁점부동산 88.9.29 청구외 김○○에게 양도하고, 94년 7월에 실지거래가액에 의한 양도소득차익을 선정하여신고하였으나, 처분청에서 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는다하여 실지거래가액에 의한 적용을 제외하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하자, 양도담보에 의한 소유권환원으로 양도소득세 과세대상이 아니며, 만약 양도소득세가 과세된다면 당초 신고한 실지거래가액을 인정하여 결정하여야 한다는 주장이다. 제시된 심리자료를 살펴보면,

(1) 청구외 김○○가 88.2.24 쟁점부동산을 취득하여 88.9.29 청구인에게 매매를 원인으로 양도한 사실과 쟁점부동산에 청구인 명의로 88.10.25∼91.5.27 기간동안 금융기관으로부터 근저당권 설정된 사실 및 94.6.14 청구외 김○○에게 매매를 원인으로 양도한 사실 등이 등기부등본등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 88.9.29 청구외 김○○로부터 90,000,000원에 취득하여 94.6.14 청구외 김○○에게 100,000,000원에 양도한 사실에 대해 94.7.26 자산양도차익 예정신고를 한 사실이 확인된다.

(3) 청구외 김○○가 쟁점부동산을 채무의 변제를 담보하기 위한 양도로 청구인에게 소유권이전하면서 구 소득세법 시행령 제45조제1항 규정에 의하여 처분청에 계약서사본 및 과세표준확정신고서를 첨부하여 신고한 사실도 없고, 단지 사인간에 작성한 매매계약서만을 제시할 뿐 청구인과 청구외 김○○간에 쟁점부동산의 양도담보에 대한 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법등 약정에 대한 객관적인증빙서류(금융자료, 공증서등)도 제시하지 못하고 있다. 그러므로, 청구인이 쟁점부동산의 등기부등본과 양도소득세 신고서상 등에 의하여 매매를 원인으로 취득 및 양도한 사실과 쟁점부동산을 취득하여 금융기관에 담보제공등 소유권을 실질적으로 행사한 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인되는 바, 양도담보에 의한 소유권환원이라는 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것이다.

(4) 또한, 처분청에서 쟁점부동산에 대한 실지거래가액을 인근 부동산업소에 조사한 바, 취득당시 거래가액은90,000,000원, 양도당시의 거래가액은 200,000,000원 정도이고, 통상적으로 기준시가는 실지거래가액보다 낮게 결정됨에도 실지양도가액이 기준시가에 미치지 못하는 가격으로 청구인이 주장하는 실지양도가액 100,000,000원은 양도당시기준시가 142,015,263원의 70.4%에 불과하며, 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 매매계약서만 제시하고 있을 뿐 그밖에 달리 실지양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류로서 양도대금정산에 따른 금융자료, 사용내용 등을 전혀 제시하지 못하고 있으므로 매매계약서의 기재만으로는 실지양도가액을 확인할 수 없다 할 것이다. 따라서, 청구인이 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였으나, 실지거래가액으로 제시한 양도당시매매계약서의 기재만으로는 쟁점토지의 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것이고, 신고를 하였으나, 실지거래가액으로 제시한 양도당시매매계약서의 기재만으로는 쟁점토지의 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것이고, 그밖에 실지거래가액을 확인할 수 있는 거래에 따른 객관적인 증빙서류(금융자료등)가 제출되지 아니하여 거래가액이 확인되지 않으므로, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한데 대하여 처분청의 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액에 의한 적용을 제외하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세 등을 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 이상과 같이 심리한 바, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 의 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.