실지거래가액 적용 대상 여부

○○세무서장이 99.10.1 청구인 신○○에게 결정고지한 96년 귀속 양도소득세 19,482,350원, ○○세무서장과 ○○세무서장이 99.12.2과 99.11.16 청구인 강○○, 이○○에게 각각 결정고지한 양도소득세 144,580,990원의 부과처분은 양도물건인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지외 19필지의 토지 및 지상건물에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

먼저, 이 건 심리에 앞서 양도 99-2549(강○○), 양도 99-2551(이○○)은 청구내용이 같으므로 병합심리한다.

청구인 신○○, 강○○, 이○○(이하 "청구인들"이라 한다)는 96.9.20 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지외 19필지 토지 1,143㎡, 건물 322.31㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 양도하고 기준시가로 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액을 계산하여 99.10.1 청구인 신○○에게 양도소득세 19,482,350원, 99.11.16 및 99.12.2 이○○와 강○○에게 각각 양도소득세 144,680,990원씩을 결정고지하고, 신○○이 수령한 쟁점부동산의 양도가액 중 자기의 지분을 초과하는 금액에 대하여는 공동취득자인 강○○ 및 이○○로부터 증여받은 것으로 보아 99.10.13 위 신○○에게 증여세 2건 71,833,320원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 99.12.21∼99.12.30 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.

(1) 청구인들은 쟁점부동산을 89.12월∼90.6월 취득하여 임대건물을 신축하고자 하였으나 뜻을 이루지 못하고 있던 중 ○○사에 쟁점부동산을 양도하고, 양수자측의 요구에 의하여 거래금액을 2,415백만원으로 하여 검인계약서를 작성하였다 청구인들의 입장에서는 거래금액을 실지거래가액인 3,319백만원으로 하여 검인계약서를 작성하더라도 양도소득세가 기준시가로 과세되기 때문에 세금부담에 차이가 없는 데도 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성하였다는 이유를 들어 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 부당하다.

(2) 쟁점부동산의 양도금액 3,319백만원 중 경비를 제외한 28억원을 청구인 신○○ 14억원, 강○○과 이○○가 각 7억원씩 수령하였는 바, 쟁점부동산의 양도가액은 필지 구분없이 평당 960만원으로 동일하나, 신○○이 단독 취득한 2필지의 토지 취득가액이 높아 이를 감안하여 위 신○○에게 14억원을 배분하였는데도 토지 지분에 상당하는 양도금액을 초과하여 수령하였다는 이유로 증여세를 과세한 당초 처분은 부당하다.

위 청구주장에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다.

(1) 청구인들은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 거래금액을 2,415백만원으로 한 매매계약서를 제출하였으나, 실제 거래금액은 3,319백만원으로 확인되었고, 청구인들이 중개수수료로 지불한 5억원에 대한 부가가치세 및 종합소득세 등이 부과될 것을 피하기 위하여 허위계약서를 작성하였으므로 소득세법 시행령 제166조 제4항 제2호 의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다.

(2) 쟁점부동산의 양도대금 중 중개수수료 등 경비를 제외하고 실제 수령한 금액은 28억원으로서 그 중 신○○이 14억원, 강○○, 이○○가 각각 7억원씩 수령하였는 바, 위 양도대금 중 신○○ 지분에 상당하는 금액은 1,136백만원으로서 이를 초과하는 264백만원은 공동소유자인 강○○, 이○○로부터 증여받은 것이 되므로 이에 대하여 증여세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 다음과 같다.

(1) 실지거래가액 적용 대상 여부

(2) 양도금액 초과수령분 증여 여부

• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

○ 상속세법 제29조의2 【증여세 납세의무자】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자는 이 법에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있다.

1. 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외하며, 이혼한 자의 일방이 민법 제839조의2 또는 동법 제843조의 규정에 의하여 다른 일방으로부터 재산분할을 청구하여 제11조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 금액을 초과하는 재산을 취득하는 경우로서 그 초과분분의 취득을 포함한다. 이하 같다)에 의하여 재산을 취득한 자(영리법인을 제외한다)로서 증여받을 당시 국내에 주소를 둔 자

• 다. 사실관계 및 판단 [쟁점(1)에 대한 사실관계 및 판단]

① 청구인들은 89.12.20∼89.12.30 쟁점부동산 중 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 17필지의 토지와 그 지상건물을 공동으로 취득하였다.

② 그 후 청구인 신○○은 90.3.10∼90.3.17 같은 곳 ○○외 1필지의 토지를 단독으로 취득한 사실이 확인된다.

③ 청구인들은 96.9.20 쟁점부동산을 3,319,680천원에 ○○에 양도하고, 거래금액을 2,415백만원으로 한 매매계약서를 별도로 작성하여 양도소득세 신고시 이를 제출하였다.

④ 청구인들을 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 신○○은 양도소득세 101,412,370원, 강○○, 이○○는 각각 84,138,200원씩 자진 신고ㆍ납부한 사실이 확인된다.

⑤ 소득세법 제96조 및 제97조의 규정에 의하여 부동산에 대한 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하고, 예외적으로 같은법 시행령 제166조 제4항 각호의 1에 해당하는 경우에만 실지거래가액에 의한다.

⑥ 청구인들은 중개인(인적사항 확인 안됨)에게 쟁점부동산에 대한 중개수수료 5억원을 지급하였다고 진술하고 있고, 처분청은 청구인들이 위 중개수수료에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 회피할 목적으로 허위계약서를 작성하였다 하여 소득세법 시행령 제166조 제4항 제2호 의 규정을 적용하여 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하였다.

⑦ 중개수수료는 매매계약서에 기재될 사항이 아니고, 이에 대하여 청구인들이 신고할 의무가 없으며, 동 세금은 중개인에게 납부의무가 있는 것으로서 매매계약서상의 거래금액과는 관계가 없다 할 것이다.

⑧ 또한 청구인들이 쟁점부동산을 비교적 장기간인 6년을 넘게 보유하고 있었고, 거래금액을 사실대로 신고하더라도 기준시가에 의하여 양도소득세를 납부할 것이므로 구태여 거래금액을 달리 하여 허위계약서를 작성할 이유가 없었던 것으로 보여지는 바, 양수자인 ○○사측의 요구에 의하여 이중계약서를 작성하였다는 청구주장은 신빈성이 있는 것으로 판단된다.

⑨ 따라서 중개인의 중개수수료에 대한 부가가치세 및 종합소득세 회피를 목적으로 허위계약서를 작성하였다는 이유를 들어 쟁점부동산에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정한 당초 처분은 부당한 것으로 판단된다. [쟁점(2)에 대한 사실관계 및 판단]

① 청구인들은 쟁점부동산의 양도가액이 필지 구별없이 평당 960만원으로 전체 3,319,680천원이고, 그 중 중개수수료 등을 제외한 실제 수령액은 28억원이라고 주장한다.

② 위 28억원 중 14억원은 청구인 신○○의 예금계좌에, 나머지 14억원은 강○○과 이○○의 예금계좌에 각 7억원씩 입금되었으며, 이에 대하여는 청구인들과 처분청 사이에 다툼이 없다.

③ 쟁점부동산 중 토지 1,143㎡를 소유지분별로 보면 신○○이 463,6㎡, 강○○과 이○○가 각 339.7㎡이고, 양도대금 28억원을 각 소유지분으로 안분하면 각자가 수령할 양도금액은 신○○이 1,136백만원, 강○○과 이○○가 각 832백만원으로서 위 신○○이 264백만원을 초과수령하였다.

④ 청구인들은 신○○이 90.3.10∼90.3.17 단독취득한 ○○구 ○○동 ○○번지 및 같은곳 ○○번지의 2필지 토지를 높은 가액으로 취득하여 이에 대한 보상으로 양도금액을 많이 배분하였다고 주장한다.

⑤ 그러나 위 신○○이 단독으로 취득한 토지의 취득가액이 높다 하여 위 강○○과 이○○가 자기 지분외 양도금액으로 이를 보상하여야 할 이유는 없는 것으로 판단된다.

⑥ 따라서 위 신○○이 자기 지분의 양도금액 1.136백만원을 초과하여 취득한 264백만원을 위 강○○과 이○○호로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.