토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도소득세를 계산하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구를 기각합니다.

청구인은 1996.6.10 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 소재 답 3,550㎡ 및 건물 263.2㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 1997.4.30 양도한 사실에 대하여 1997.4.16 실지거래가액으로 계산한 양도소득세를 과세미달 신고하였다. 처분청은 신고한 양도가액이 불분명한 것으로 보아 1999.12.16 기준시가에 의하여 계산한 양도소득세 25,309,090원을 결정고지하였다.

청구인은 보유기간이 1년 미만인 쟁점부동산의 양도에 대하여, 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였음에도 이를 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 쟁점부동산이 담보로 제공된 근저당권과 관련한 특약내용이 부동산매매계약서에 기재되어 있지 아니하여 사회통념상 그 신빙성을 인정할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 건 심사청구 쟁점은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도소득세를 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 공제한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에의 한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 취득후 1년이내의 부동산

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증븡서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인이 1996.6.10 쟁점부동산을 292백만원에 취득하여 1997.4.30 강영애 외 2인에게 양도한 사실에 대하여는 당사자 간에 다툼이 없다.

② 양도소득세신고시 제시한 양도시 부동산매매계약서에 의하면, 쟁점부동산 중 답 1,732㎡ 및 건물 263.2㎡(150,684천원)를 강○○에게, 답 1,008㎡(87,696천원)를 김두철에게, 답 810㎡(70,470천원)를 김○○에게 각각 양도한 것으로 기재되어 있다.

③ 등기부등본에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 전인 1996.8.13 청구외 이○○, 이○○, 이○○를 채무자로하여 주식회사 구리상호신용금고가 채귄최고액 312백만원의 근저당권을 설정한 사실이 있으나, 청구인이 제시한 양도계약서에는 이에 대한 특약내용이 없다.

④ 쟁점부동산의 취득시 기준시가는 76,933천원이고, 양도시 기준시가는 124,789천원이며, 청구인이 신고한 취득가액은 292,000천원, 양도가액은 308,850천원인 사실이 확인된다.

⑤ 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가 대비 248%인 반면 취득가액은 기준시가 대비 380%로 실지거래가액 상승추세가 기준시가 상승추세 보다 특별히 낮은 합리적인 이유를 발견하기 어렵다.

⑥ 청구인이 제시한 양도계약서는 이를 입증 할 금융자료등 증빙의 제시가 없어 사회통념상 그 객관성을 인정하기 어렵다 할 것이다.

⑦ 전시한 법규정과 같이 취득 및 양도가액은 기준시가를 원칙으로 하고 있으나, 1년 이내의 단기거래의 경우 실지거래가액을 적용하도록 한, 동 규정의 취지는, 실지거래가액이 확인되는 것을 전제로, 투기를 목적으로 한 단기매매를 규제하기 위하여, 기준시가에 의해 과세한 경우보다 실지거래양도차익이 더 큰 경우에 실지거래가액을 적용하여 과세함으로써 다른 일반거래자보다도 더 높은 세부담을 주는데 그 취지가 있다 할 것이어서,1년 이내의 단기거래라는 이유로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 줄 것을 주장할 수는 없는 것 (대법97누 9673, 1998.7.28, 국심97서1961, 1997.12.23 판결 및 결정 참조)이므로 양도시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이 건 양도에 대하여 처분청이 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도소득세를 결정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.