양도가액은 거래당시의 시세에 비하여 현저하게 낮고, 부동산중개업자의 입회없이 청구인과 매수인들 사이에 작성된 양도시의 부동산매매계약서는 담합혐의가 있으므로 신고한 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당함
양도가액은 거래당시의 시세에 비하여 현저하게 낮고, 부동산중개업자의 입회없이 청구인과 매수인들 사이에 작성된 양도시의 부동산매매계약서는 담합혐의가 있으므로 신고한 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당함
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 1989.10.10 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동○호 대지 54㎡ 및 건물 84.36㎡(이하 "쟁점아파트"라고 한다)를 1998.6.1 청구외 김○○와 현○○(이하 "매수인들"이라 한다)에게 양도한 것에 대하여 취득가액을 89,500,000원으로 하고 양도가액은 90,000,000원으로 하여 1998.6.18 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 양도소득세 실지조사를 한 바 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 없다고 하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.7.6 청구인에게 1998과세연도 양도소득세 13,278,480원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.10.6 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 1989.10.29 쟁점아파트를 89,500,000원에 취득하여 1998.6.1 김○○외 1인에게 90,000,000원에 양도하고 실지거래가액에 의하여 자산양토차익예정 신고를 하였음에도 불구하고 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 것은 부당하다고 주장한다.
위의 청구주장에 대하여 처분청은 양도소득세 실지조사를 한 바 취득가액을 실지거래가액으로 인정되나 양도가액은 거래당시의 시세에 비하여 현저하게 낮고, 쟁점아파트 인근의 부동산중개업소를 상대로 탐문한 양도당시의 거래가액이 160,000,000원~ 200,000,000원 정도이며, 부등산정보지상의 거래가액도 140,000,000원~ 150,000,000원인 점으로 미루어 부동산중개업자의 입회없이 청구인과 매수인들 사이에 작성된 양도시의 부동산매매계약서는 담합혐의가 있으므로 청구인이 신고한 양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호・제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류・보유기간・거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요정비계산】 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제100조 【1양도차익의 산정】
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.
○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류・보유기간・거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
- 다. 사실관계 및 판단
① 청구인은 1999.6.1. 쟁점아파트를 양도하고, 취득 및 양도시의 부동산매매계약서, 매수인 김○○와 현○○의 거래사실확인서(인감증명서 침부)를 첨부하여 취득가액은 89,500,000원으로 하고, 양도가액을 90,000,000원으로 하여 1998.6.18 처분청에 자산양도차익예정신고를 하였다.
② 처분청이 제출한 양도소득세 실지 조사복명서 및 양도소득세결정결의서에 의하면, 처분청의 조사공무원들이 양도소득세 실지조사 과정에서 쟁점아파트 인근의 부동산중개업소에서 확인한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 32평형의 양도당시의 시세가 160,000,000원~200,000,000원이고, 부동산정보지인 ○○ 1998년 6월호상의 매매가액이 140,000,000원~150,000,000원인 점으로 보아 청구인이 신고한 양도가액이 시세에 비하여 현저히 낮으며, 양도시의 부동산매매계약서가 부동산중계인의 입회없이 당사자간에 작성된 점으로 미루어 담합의 합의서가 있다 하여 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 없다고 복명하고, 기준시가에 의하여 쟁점아파트의 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 결정고지하였음을 알 수 있다.
③ 청구인이 신고한 취득가액은 기준시가 대비 123%애 이르는 반면 양도가액은 기준시가 대비 75%에 불과하나, 양도가액이 금융거래자료 및 양도대금 영수증 등 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니한다.
④ 일반적으로 국민주택규모의 아파트의 경우에는 기준시가가 시가의 70% 수준으로 고시되고 있는 점을 감안하여 볼 때 청구인이 신고한 양도가액은 시가보다 현저히 낮은 것으로 판단되나, 청구인이 시가에 현저히 못미치는 가격으로 쟁점아파트를 양도하여야 할 특별한 사유가 있었음을 뒷받침할만한 증빙자료를 제시하지 아니하고 있다.
⑤ 청구인은 1993.6.22. 이후 쟁점아파트에서 거주하지 아니하였음이 인감증명서에 의하여 확인되고, 매수인들 역시 쟁점아파트로 전입한 사실이 발견되지 아니한 점으로 미루어 청구인이 쟁점아파트를 타인에게 임대하다가 양도하였을 것으로 보여지며, 일반적인 부동산 거래관행에 비추어 쟁점아파트의 전세보증금을 매수인들이 승계하였을 것으로 추정되나 부동산중개인의 입회없이 당사자들간에 작성된 양도시의 부동산매매계약서에는 전세보증금에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니한 점으로 보아 이를 실제의 제약서로 인정하기는 어렵다 할 것이다.
⑥ 따라서, 처분청이 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니함을 이유로 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.