근저당권설정액에 미치지 못한 신고가액을 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1993.12.28. ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지, 같은곳 ○○번지 제방 2,251㎡ (이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1996.11.20. 양도하였으며 1998.1.31. 당해 부동산외 양도가액을 67,530,000원, 취득가액을 160,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하여 과세표준 미달로 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 없다고 하여 기준시가에 의한 앙도차익을 산정하여 1999.4.12. 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 15,016,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.20. 이의신청을 거쳐 1999.9.21. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 전 소유자 (주)○○건설의 대표인 이○○으로부터 받을 채권액 160,000,000원을 쟁점부동산으로 대물변제받았으나, 시세보다 낮은 가액인 67,530,000원에 양도한 것이므로 당초 신고한 실지거래가액에 의하여 결정함이 타당하다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 청구인이 제시한 취득시의 매매계약서는 취득당시 당해 부동산에 설정되어 있는 청구외 임○○의 근저당설정채권액 90,000,000원에 대한 아무런 약정이 없을뿐더러, 양도시의 매매계약서에는 양도당시 청구외 진○○의 근저당설정채권액 135,000,000원 및 경○○의 근저당설정채권액 120,000,000원에 대한 아무런 약정이 없을뿐더러, 위 근저당 설정금액에도 못미치는 양도가액은 신빙성이 없으므로 취득 및 양도당시 실제 매매계약서라고 인정할 수 없는 바, 청구인이 신고한 실제거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익 및 세액을 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액을 기준으로 한다.

1. 제94조제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액으로 한다. 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산인 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조제1호 단서 및 법 제97조 제1항제1호가목 단서에서 "당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우" 라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우. 같은법 시행령(1995.12.30. 대통령령 제14860호) 부칙 저8조 【양도소득에 관한 적용례 등】

② 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시한 양도시의 매매계약서상의 매매가액 67,300,000인은 기준시가 대비 42.9%에 불과하고, 양도당시 당해 부동산에 설정된 근저당권 설정액 275,000,000원에 비하여 현저하게 낮을뿐더러, 동 근저당 설정채무에 대한 특약사항이 별도로 기재되지 않은 점으로 볼때, 그 매매계약서상의 금액은 실지거래가액을 반영하지 아니한 채 임의로 기재된 것으로 보여진다.(○○고법 96구 23996. 96.12.19. 같은 뜻)

(2) 또한, 쟁점토지의 보유기간동안 당해 토지가 속한 지역의 물가상승률 및 주변여건을 감안할 경우에 양도가액이 취득가액보다 오히려 낮게 책정될 만한 특수한 사정이 발견되지 아니하며

(3) 실제 양도가액을 입증할 만한 금융자료등의 제시가 없는 등 청구인이 제시한 양도당시 매매계약서의 내용이 불분명하고 쟁점부동산의 실지거래가액을 입증할만한 객관적 증빙의 제시가 없다.

(3) 따라서 청구인이 신고한 양도시의 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.