국민주택채권할인손실은 당해채권을 금융기관이 아닌 개인에게 매각한 경우 양도소득 필요경비로 공제되지 않고, 부동산매매계약의 해약으로 인해 지급하는 위약금 등은 양도차익 계산시 필요경비로 공제하지 않는 것임
국민주택채권할인손실은 당해채권을 금융기관이 아닌 개인에게 매각한 경우 양도소득 필요경비로 공제되지 않고, 부동산매매계약의 해약으로 인해 지급하는 위약금 등은 양도차익 계산시 필요경비로 공제하지 않는 것임
청구인은 1997.10.21. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○택지개발 2지구 6블럭 ○○아파트 ○동 ○호(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 ○○건설(주)(이하 ‘분양회사’라 한다)와 분양계약을 체결하고 계약금 및 1회분양금 내지 3회분양금을 납부한 상태에서 장○○에게 프리미엄 68,000,000원을 가산한 201,225,000원에 양도하였다. 처분청은 당해 분양권 전매사실에 대하여 1999.06.01. 양도소득세 26,200,000원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.09.08. 심사청구를 하였다.
청구인이 쟁점부동산을 양도하는 과정에 발생한 국민주택채권할인손실 46,200,000원과 쟁점부동산의 해약에 따른 위약금 27,445,300원, 중도금대출과 관련한 금융비용 2,129,399원, 중개수수료 2,000,000원 등을 양도소득필요경비로 공제하여 해당세액을 취소하여야 한다.
위의 청구주장에 대하여 처분청은 중도금대출비용 660,000원 및 대출금 지급이자 1,469,399원, 중개수수료 2,000,000원에 대하여 청구인의 주장을 받아들여 1999.09.21. 직권경정하고 양도소득세 1,651,760원을 취소하였다. 그러나 국민주택채권할인손실은 청구인이 소득세법시행령 제163조 및 소득세법시행규칙 제79조 에서 규정한 금융기관이 아닌 개인(백○○000000-0000000)에게 매각하였으므로 양도소득필요경비로 인정할 수 없고 쟁점부동산해약에 따른 위약금은 소득세법기본통칙 97-8에 따라 양도소득필요경비로 인정되지 아니한다는 의견이다.
○ 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 양도비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
2. 법 제94조 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각가액
○ 소득세법시행규칙 제79조 (양도자산의 필요경비 계산)
② 영 제163조 제5항 제2호에서 “재정경제부령이 정하는 금융기관 등”이라함은 증권거래법에 의하여 증권업을 영위하는 증권회사를 말한다.
○ 소득세법기본통칙 97-8(위약금의 필요경비 산입 여부) 부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 양도차익 계산시 필요경비로 공제하지 아니한다.
○ 소득세법기본통칙 97-12(양도비용의 범위) 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함한다.
- 다. 사실관계 및 판단
① 청구인이 쟁점부동산을 장○○에게 계약금 및 1차중도금 내지 3차중도금에 프리미엄 68,000,000원을 포함한 205,225,000원에 양도하고 분양회사에 쟁점부동산해약에 따른 위약금 27,445,300원을 납부한 사실을 청구인이 제출한 계약서 및 위약금입금표를 통하여 알 수 있다. 청구인이 쟁점부동산에 대한 중도금대출과 관련한 보증수수료 및 인지대를 분양회사에 지급한 사실, 국민주택채권(액면가 88,860,000원)을 42,652,800원에 백○○(000000-0000000 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지)에게 매각한 사실, 중개수수료 2,000,000원을 지급한 사실 등이 청구인이 제출한 사실확인서 및 입금표 등을 통하여 알 수 있다.
② 처분청은 당초 26,200,000원의 양도소득세를 결정하였다가 1999.09.21.은행이자 2,199,399원 및 부동산중개수수료 2,000,000원을 양도소득필요경비로 추가공제하여 양도소득세 1,651,760원을 차감한 25,651,100원으로 경정결정하였음이 처분청이 제출한 양도소득세결정결의서를 통하여 확인되므로 처분청에서 직권경정한 부분에 대하여는 심리 제외하기로 한다.
③ 국민주택채권할인손실 46,200,000원은 청구인이 당해 국민주택채권을 소득세법시행령 제163조 제5항 제2호 및 소득세법시행규칙 제79조 제2항 에서 규정하는 증권회사가 아닌 개인(백○○ 000000-0000000 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지)에게 매각하였으므로 필요경비로서 공제되지 아니하고 분양회사에 지급한 쟁점부동산의 해약에 따른 위약금 27,445,300원은 소득세법기본통칙 97-8에 따라 양도차익계산시 필요경비로 공제되지 아니한다. 따라서 청구인이 주장한 내용중 국민주택채권할인손실 46,000,000원 및 위약금 27,445,300원은 쟁점부동산의 분양권양도에 따른 양도소득필요경비로 공제할 수 없는 바 처분청의 과세처분은 달리 잘 못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.