취득시부터 양도시까지 소요된 각종비용의 양도차익 계산시 필요경비 포함여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(이하 “쟁점부동산”이라한다)를 1996년 01월 15일 경락에 의하여 취득 후 1996년 12월 23일 양도하였고 1997년 05월 29일 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 신고하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용상 필요경비로 제시한 59,501,930원 중 취득세 등 13,464,930원만을 필요경비로 인정하고 차액 46,037,000원을 양도소득에 가산하여 1999년 05월 10일 양도소득세 14,361,040원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999년 07월 27일 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산은 보유기간이 1년미만이므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 계산하여야 하고 취득시부터 양도시까지 소요된 각종비용이 43,670,930원이므로 이를 감안하여 계산한 양도소득금액은 3,770,930원의 차손이 발생한다는 주장이다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 신청한 필요경비 내용 중 허위증빙서류 및 증빙불비, 부당계상 필요경비 등 46,037,000원을 필요경비 부인하고 양도차익을 계산하였다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 제시한 필요경비의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되, 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제897조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 총리령이 정하는 것

④ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 자본적지출액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다

1. 제69조의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접소요된 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 양도비”라 함은 다음 각호의1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1호의 자간을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 총리령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

○ 소득세법 기본통칙 제163조【양도자산의 필요경비】 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용, 공중비용, 인지대, 소개비 등을 포함한다

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인이 쟁점부동산의 양도소득세 신고시 제시한 필요경비 내용중 취득가액 150,100,000원과 취득세ㆍ등록세 8,430,800원 및 전소유자 미납관리비 5,034,130원은 처분청이 이 건 양도소득세 결정시 신고용인하여 필요경비에 산입하였음이 처분청의 결정결의서에 의거 확인되며

② 처분청이 필요경비로 인정하지 아니한 아래 필요경비 내역(당초신고시의 금액은 46,037,000원이나 심사청구시 30,206,000원으로 변경)에 대하여 그 당부를 살펴보면 양도자산의 필요경비 내역 (단위:) 항목 제목 금액 내용 1 집수리비용 17,046,000 화장실 수선 등 입주시의 수리비 2 이자비용 4,690,000 경락대금 차입 관련 이자계산액 3 합의금 2,000,000 전주인 이전 조건으로 합의금 4 이사비용 2,520,000 전주인 지연이전으로 전세이사비용 5 월세 1,000,000

○○아파트 1개월간 월세 6 등기수수료 200,000 법무사 등기대행 수수료 7 기타비용 1,750,000 7개월간 교통비 식대 등 비용 8 부동산수수료 1,000,000 매도시 중개업자에 지급한 수수료 계 30,206,000 첫째, 이자비용 4,690,000원과 이사비용 2,520,000원, 월세지급액 1,000,000원, 교통비 등 기타비용 1,750,000원은 소득세법 제97조 제1항 각호의 규정에 의한 필요경비에 해당되지 아니하므로 양도차익 계산시 공제할 수 없는 것이며 둘째, 집수리비용 17,046,000원은 당초 신고시 지급처를 ○○비니루 외6개업체로 하여 간이세금계산서 등을 증빙서류로 제출(제출금액 27,177,000원)하였다가 처분청의 양도소득세 결정시 이들 업체가 거래를 부인하자 이 건 심사청구시에 지급처를 ○○금속공사 외 1개 업체로 변경하고 그 증빙서류로 간이세금 계산서를 제출(제출금액 17,046,000원)하였는 바 제출된 증빙서류 및 그 거래내용에 신빙성이 있다고 보여지지 아니하므로 필요경비로 인정 할 수 없다고 판단된다. 셋째, 합의금 2,000,000원은 전소유자 홍○○에게 지급한 것이라 하나 동 금액이 지급될 정당한 사유를 찾아 볼수 없으며 설사 지급이 되었다 하더라도 이를 부동산의 취득과 직접 관련된 비용으로 볼수는 없을 것이므로 필요경비에 산입할 수 없고 넷째, 등기수수료 200,000원과 부동산중개수수료 1,000,000원은 이에 대한 증빙서류를 제출하지 아니하였기 필요경비로 산입할 수 없다고 판단된다. 위와 같은 내용에 의하여 처분청이 위 필요경비를 부인하고 양도소득세를 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다 하겠다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.