양도소득세 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세 가능여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○동 ○○번지외 대 344㎡와 건 309.34㎡(이하 ‘쟁점 부동산’이라 한다)를 ‘95.03.29. 오○○에게 양도하고 ’96.05.31. 실거래가액을 기준으로 양도소득세과세표준확정신고(과세미달)하였다. 처분청은 당해 실거래가액에 의한 양도차익 산정을 부인하고 기준시가에 의하여 ‘99.03.30. ’95년귀속 양도소득세 16,685,820원을 결정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ‘99.05.12. 처분청에 이의신청을 하였으나 1999.06.15. 처분청이 기각결정하여 ’99.07.22. 심사청구하였다.

청구인은 쟁점부동산을 '95. 03. 29. 170,000,000원(청구인 지분)에 양도하였으나토지거래허가 및 등기이전 목적으로 매매계약서를 205,000,000원(청구인 지분)으로 재작성하였을 뿐 양도세신고시에는 실지양도가액에 의한 양도차익을 계산하고 양도소득세 16,685,820원을 신고납부하였다. 쟁점부동산은 화재가 발생하여 인근 부동산에 비하여 저렴할 수밖에 없으며 당해 실거래가액을 기준으로 한 매매계약서에 대하여 법무사 민○○의 사실확인서 및 인증서(동방종합법무법인 발행)를 통하여 실거래가액에 의한 거래사실을 파악할 수 있고 화재발생이후 쟁점부동산에 대한 재산세 및 종토세, 보험료 등에 연체되어 당해 쟁점부동산을 불가피하게 조기에 처분하다 보니 저가에 양도하게 되었음에도 처분청은 이를 무시하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하여 고지한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 현행법상 등기이전 또는 구청의 서류접수과정에서 거래가액을 공시지가와 근사치로 작성하여야 한다는 규정이 어디에도 없으며 쟁점부동산의 양도가액에 대한 실거래가액을 입증할만한 금융거래자료 등이 없다는 점과 소유권등기관련 서류에 제출된 매매계약서에 날인된 양수인의 인장과양도세신고시 제출한 매매계약서상 양수인의 인장이 상이하는 등의 사유로 청구인 주장은 신빙성이 없어 당초결정이 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호 ․ 2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호외의 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액으로 하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

○ 소득세법시행령 제166조

④ 법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

○ 소득세법시행령 부칙 제8조

② 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인은 쟁점부동산을 88.05.21 ○○은행으로부터 경락받아 95.03.29. 양도한 후 1996.05.31. 취득 및 양도시 작성한 매매계약서를 첨부하여 양도소득세과세표준확정신고를 이행하였으며 이를 확인할 수 있는 증빙서류로 양도시의매매계약서 및 법무사 민○○의 거래사실 확인서, 인증서(동방종합법무법인)등을 처분청에 제출하였다.

② 처분청은 전시 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한바, 그 근거를 보면 청구인이 등기이전을 목적으로 공시지가(209,610,000원)와 근사치인 205,000,000원(청구인 지분)을 양도가액으로하여 매매계약서를 작성 ․·제출하였다고 하나 현행법상 등기이전시 또는 구청의 서류접수시에 반드시 공시지가와 비슷하게 매매계약서를 작성 ․ 제출하여야 한다는 규정이 없으며, 일반적으로 부동산의 매매계약은 계약금 및 중도금, 잔금의 형식으로 작성되고 계약후 잔금 지급에 있어서는 은행채무 등 부채에 대한 상계처리방법등이 기재되는 것이 관행임에도 청구인이 실거래가액이라고 주장하는 매매계약서에는 이러한 구체적인 지급조항이 없이 계약당일에 340백만원(청구인지분은 2분지 1)을 일시불로 받은 것으로 되어 있고 양도대금의 입 ․ 출금과 관련한 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있어 실지거래가액으로 신고한 계약서 내용을 부인하고 기준시가로 결정하였음이 처분청의 이 건 청구에 대한 의견서, 조사서, 이의신청심의위원회의결서에 의하여 확인된다.

③ 청구인은 쟁점부동산에 대하여 인근의 부동산시세보다 저가로 양도한 이유로 쟁점부동산이 1991.11.12. 화재가 발생하여 본래의 용도에 사용되지 못하였을 뿐 아니라 철거비용이 추가로 소요될 것이 예상되어 제값을 받지 못하며 쟁점부동산의 당초 취득시 연불금 및 보험료, 재산세, 종토세의 연체로 인하여 불가피하게 조기에 저가로 처분할 수밖에 없었다는 주장을 하고 있으나 1978년도에 신축되어 노후된 당해 건물이 쟁점부동산의 양도가액에 많은 영향을 미쳤으리라고 보여지지는 아니한다.

④ 청구인은 쟁점부동산의 양도가액(170백만원)의 거증자료로 법무사 민○○의 사실확인서 및 동방법무법인의 인증서 등을 들고 있으나 부동산의 거래는 그 단위가 통상 거액이고 분실 등의 위험 등을 감안하여 수표거래가 일반적임에도 이와 관련한 금융자료는 제시하지 못하고 있으며, 실거래주장 매매계약서와 등기이전용 매매계약서를 비교하여 보면 처분청이 적시한 바와 같이 양수인 오○○의 인장이 서로 상이하여 어느 것이 실지거래가액인지 구분하기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점부동산 양도시의 실지거래가액이 증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우로 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외하여 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.