적용 양도차익을 하는 경우 양도차익이 실지양도가액을 넘을 수 있는지 여부

○○세무서장이 1999.01.09. 청구인에게 결정고지한 1994과세연도 양도소득세 1,371,140원 및 1995과세연도 양도소득세 1,615,570원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 다세대주택 2층 가호 대지 48.22m² 및 건물 57.24m²(이하 “쟁점주택①”)와 같은층 나호 대지 48.98m² 및 건물 58.14m²(이하 “쟁점주택②”라 한다)가 경락을 원으로 하여 1994.02.18. 과 1995.11.04. 각각 양도된 것에 대하여 양도소득세신고를 아니하였다. 처분청은 기준시가에 의하여 쟁점주택①,②의 양도차익을 산정하여 1999.01.05. 청구인에게 1994과세연도 양도소득세 1,371,140원 및 1995과세연도 양도소득세 1,615,570원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.03.17. 처분청에 이의신청(1999.04.15. 기각)을 거쳐 1999.07.16. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 근저당권이 설정되어 있던 쟁점주택①,②를 구입하는 과정에서 중개인의 농간으로 매도인과 소유권이전문제로 다투던 중 쟁점주택①,②가 경매에 의하여 취득가액 보다 낮은 가액으로 양도되어 실질적으로 양도차익이 발생하지 아니하였으므로 이 건 양도소득세는 부과처분은 취소되어야 한다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 쟁점주택①,②의 경매가액의 기준시가에 의한 양도가액보다 크며, 취득가액이 불분명하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정할 수 없을 뿐만 아니라 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고한 사실이 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련하 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 구소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정되기 전의 것) 제23조【양도소득】

④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1호 ․ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 이외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 기준시가에 의한다.

○ 구 소득세법 제45조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제1호 ․ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 기준시가에 의한다.

○ 소득세법시행령(1998.12.30. 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

2. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

3. 제4항 3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 경락에 의하여 소유권이전된 쟁점주택①과 쟁점주택②의 양도가액에 대하여 살펴본다.

① 쟁점주택①이 1994.01.13. 28,000,000원에 경락되어 1994.02.18. 김○○에게 소유권이전등기되었음이 ○○지방법원의 경락허가결정서(93타경 33035) 및 등기부등본에 의하여 확인된다.

② 쟁점주택②가 1995.08.10. 25,000,000원에 경락되어 1995.11.04. 송○○에게 소유권이전등기되었음이 ○○지방법원의 낙찰허가결정서(94타경 67515) 및 등기부등본에 의하여 확인된다.

③ 그러므로 쟁점주택①과 쟁점주택②의 양도가액은 위와 같이 객관적으로 확인된다.

(2) 쟁점주택①과 쟁점주택②의 취득가액을 살펴본다.

① 청구인이 제시한 1990.11.18.자 부동산매매계약서에 의하면, 청구인이 송○○(이하 “매도인”이라 한다)으로부터 쟁점주택①,②와 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 다세대주택 1층 가호(대지 48.22m², 건물 57.24m²), 1층 나호(대지 48.98m², 건물 58.14m²) 및 지층 가호(대지 66.6m², 건물 79.04m²) [이상 3가구의 주택을 “쟁점외주택”이라고 한다] 를 158,000,000원에 매입하기로 하면서 계약일 위 부동산에 담보된 ○○축산업협동조함(이하 “○○축협”이라 한다)의 대출금 55,000,000원과 전세보증금 50,000,000원을 청구인이 인수하되 중도금지급시 4가구의 소유권을 청구인에게 이전하고, 잔금은 나머지 1가구의 소유권 명도시 지급하기로 약정하였음을 알 수 있다.

② 그러나 청구인이 계약당시 계약금 15,000,000원, 1990.12.18. 중도금 12,200,000원을 지급하고,매도인 명의의 위 대출금 55,000,000원을 지불하였으나, 당초의 계약과는 달리 쟁점주택①,② 및 쟁점외주택 중 경기도 송탄시 신장동 281-23 다세대주택 지층 가호 대지 66.6m² 및 79.4m²(이하 “지층가호” 라 한다) 등 3가구만이 1990.12.27. 청구인에게 소유권이전등기되었으며, 1991.06.27. 수원지방법원에서 청구인이 매도인으로부터 나머지 2가구를 등기이전받음과 동시에 매도인에게 잔금 25,000,000원을 지급하기로 매도인과 화해하였음이 화해조서(91가합 7210)에 의하여 확인된다.

③ 그러나 청구인이 수십차례에 걸쳐 위 화해조서의 내용을 이행하고자 하였으니 매도인이 이에 불응하고 회피하여 199.09.22. 청구인이 매도인을 수원지방검찰청에 고소하였음이 확인된다.

④ 한편, 청구인은 사업실패의 충격으로 인한 뇌출혈로 쓰러져 장기간의 투병생활 중 쟁점주택① 및 쟁점주택②가 근저당권자인 평택축협의 임의경매신청에 의하여 경락으로 각각 소유권이전되었고, 나머지 2가구의 주택에 대하여는 매도인으로부터 소유권을 이전받지 못하였음이 확인된다.

⑤ 그렇다면, 청구인 명의로 소유권이전등기된 쟁점주택①, 쟁점주택② 및 지층가호 3가구의 취득에 소요된 가액은 133,000,000원으로 보아야 할 것이며, 쟁점주택①과 쟁점주택②가 2층에 위치하여 지층가호에 비하여 상대적으로 취득가액이 높았을 추정되나 3가구의 가격이 동일하다고 전제하더라도 쟁점주택①과 쟁점주택②의 가구당 취득가액은 44,333.333원인 것으로 산출된다.

(3) 기준시가에 의한 이 건 양도소득세 부과처분이 적정한 지에 대하여 본다.

① 자산양도차익 예정신고나 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니하거나 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘을 수 없고, 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가약에 의한 양도차익을 넘을 수 없다 할 것이다. (대법원 199.01.26. 선고, 98두1511, 대법원 1997.02.11. 선고 96누860, 국심98서, 1999.05.24. 참조)

② 이 건의 경우 청구인이 가구당 44,333,333원씩에 취득한 쟁점주택① 및 쟁점주택②가 경락을 원인으로 하여 28,000,000원과 25,000,000원에 각각 양도됨으로써 실지거래가액에 의한 양도차익이 없었음이 객관적으로 확인된다.

③ 그러므로 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점주택①과 쟁점주택②의 양도차익을 산정하여 부과한 이 건 양도소득세는 취소함이 타당하다고 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.