양도자가 제시한 금융자료는 당초 신고한 매매계약서와 거래사실확인서의 중도금 및 잔금일자와 상이하는 등 증빙서류에 신빙성이 없고, 사후작성계약서를 제출하하는 등 실지거래가액이 거래 증빙으로 확인되지 않는 경우 기준시가로 과세함
양도자가 제시한 금융자료는 당초 신고한 매매계약서와 거래사실확인서의 중도금 및 잔금일자와 상이하는 등 증빙서류에 신빙성이 없고, 사후작성계약서를 제출하하는 등 실지거래가액이 거래 증빙으로 확인되지 않는 경우 기준시가로 과세함
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○ 344㎡(이하 ‘쟁점 부동산’이라한다)를 ‘95.03.15. 장○○에게 양도하고 ’96.05.30. 실지거래가액을 기준으로 양도소득세과세표준 확정신고 및 자진납부하였다. 처분청은 당해 실거래가액에 의한 양도차익 산정을 부인하고 기준시가에 의하여 ‘99.01.05. ’95년귀속 양도소득세 21,093,830원을 결정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ‘99.04.01 처분청에 이의신청을 하였으나 처분청이 이를 기각결정하여 ’99.07.12. 심사청구하였다.
청구인은 쟁점부동산을 '94. 09. 05. 46,000,000원에 양도하였으나 토지거래허가 및 등기이전 목적으로 매매계약서를 '95. 03. 10. 45,752,000원으로 재작성하여 실지양도가액에 의한 양도차익을 계산하고 양도소득세 8,732,460원을 신고납분 하였다. 쟁점토지가 급경사이고 주변 무허가주택들이 무단으로 점유하는 등 건축하기에 부적당하므로 주변 대지와 비교하여 현저히 불리한 여건임에도 처분청이 현장실정을 무시하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하여 고지한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다고 주장한다.
위의 청구주장에 대하여 처분청은 청구인이 제시한 금융자료는 당초신고한 매매계약서와 거래사실확인서의 중도금 및 잔금일자와 상이하는 등 증빙서류에 신빙성이 없어 당초결정이 정당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 1 제94조 제1호 ․ 2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ․․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제1호외의 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 실지거래가액, 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.
○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액으로 하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래 가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.
○ 소득세법시행령 제166조
④ 법 제96조 제1호 단서 및 재97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경구를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는. 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
○ 소득세법시헹령 부칙 재8조
② 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.
- 다. 사실관계 및 판단
① 청구인은 쟁점부동산을 79.06.13 취득하여 95.03.15 양도한 후 이에대한 양도소득세를 실지거래가액(취득가액 1,450,648원, 양도가액 45,752,000원)에 의하여 ‘96.05.30. 양도소득세 8,732,464원을 신고하고 납부하였으며 이를 확인할수 있는 증빙서류로 양도시의 매매계약서 및 거래사실 확인서 등을 처분청에 제출하였다.
② 처분청은 전시 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한바, 그 근거를 보면 당초('94. 09. 05) 작성한 매매계약서('당초작성계약서‘라 한다. 양도가액 46,000,000원)와 양도소득세확정신고서에 첨부하여 제출한 매매 계약서 ('사후작성'계약서라 한다. 양도가액 45,752,000원,'95. 03. 10.작성)이 상이한 점, 청구인이 제출한 금융거래자료의 거래일자 및 거래금액 등어 일치하지 아니하므로 실지거래가액으로 신고한 계약서 내용을 부인하고 기준시가로 결정하였음이 처분청의 이 건 청구에 대한 의견서, 조사서, 이의신청심의원회의결서 에서 확인된다.
③ 청구인은 쟁점부동산에 대하여 장○○에게 양도하는 과정에 매매계약서를 두 번 작성하였는 바 당초 작성일인 '94. 09. 05.에 작성된 '당초작성계약서'로는 토지거래허가신청 및 등기신청이 불가능하여 '95. 03. 10. 재작성하였고 주장한다. 토지거래허가 신청 및 등기신청을 목적으로 한 '사후작성계약서'와 '당초작성 계약서‘와는 248,000원의 양도금액차액을 발견할 수 있으며 청구인은 양도소득세 확정신고시 ’당초작성계약서'를 제출하지 아니하고 '사후작성계약서'를 제출하였음을 청구인이 제출한 증 제3호 및 제4호에서 알 수 있다. 청구인이 제출한 ‘당초작성계약서’를 살펴보면 중도금지급이 없이 ‘94.09.05.계약금 25,000,000원, 잔금 ’95.02.05. 21,000,000원을 지급키로하고 계약금중 20,000,000원은 수표로 받아 청구인 처인 고○○ 계좌(○○은행 ○○지점 000-00-0000-000)에 입금시켰음이 확인된다. 잔금은 계약서상의 약정일보다 늦은 ‘95.02.16. 21,000,000원을 수령하여 8,300,000원을 개인용도로 사용하고 장○○으로부터받은 수표 10만원권 17매 및 현금 11,000,000원은 고○○ 계좌에 입금시켰다고 주장하나 청구인이 제출한 증 제7호를 살펴본바 17매중 장○○의 이서가 한 장도 없는 점을 알 수 있으며 현금 11,000,000원이 장○○으로부터 수령하였다는 것이 명백하게 확인되지 아니한다.
④ 청구인은 쟁점부동산이 인근의 부동산에 비하여 현저히 저가에 거래 되었다는 근거로 당해 쟁접토지가 급경사인 점과 인근 무허가주택이 불법적으로무단 점유하고 있다는 점, 쟁점부동산에 하수관이 관통하고 있다는 점을 감안하더라도 쟁점부동산이 공시지가의 70%에 해당하고 공시지가 역시 실제거래가액보다 낮게 산정된다는 점을 고려할 때 쟁점부동산이 주변토지시세에 비하여 (공시지가에도 미치지 못하는) 현저히 낮은 가 격에 거래되었다고 볼 수는 없다 하겠다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 처분청이 쟁점부동산 양도시의 실지거래가액이 거래 증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우로 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상 에서 제외하여 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 청구주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.