단기매매차익 목적이 아니라는 이유의 제시가 없는 한 취득일로부터 1년이내의 부동산 양도시 실지거래가액으로 양도차익을 산정하며, 취득시 매매계약서에 전세보증금, 은행대출금에 관한 특약사항이 없고 중개인도 없는 경우 사실계약서로 인정하지 않을 수 있음
단기매매차익 목적이 아니라는 이유의 제시가 없는 한 취득일로부터 1년이내의 부동산 양도시 실지거래가액으로 양도차익을 산정하며, 취득시 매매계약서에 전세보증금, 은행대출금에 관한 특약사항이 없고 중개인도 없는 경우 사실계약서로 인정하지 않을 수 있음
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 84.98㎡(31평형, 이하 “쟁점 아파트”라 한다)를 1996.05.04 취득하여 1996.12.23 양도하고 취득가액 139,000,000원, 양도가액 139,300,000원을 실지거래가액으로하여 1997.01월 거래 증빙을 첨부하여 자산양도차익 예정신고 하였다. 처분청은 양도가액은 청구인이 신고한 가액으로 취득가액은 우편조회서에 의해 회보된 103,000,000원으로 양도차익을 산정하여 19993.05.02 청구인에게 1996년도 귀속 양도소득세 19,740,000원을 결정고지하였다.
청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.
(1) 청구인은 쟁점아파트를 청구외 황○○로부터 139,000,000원에 취득하였으며 위 황○○는 기억이 나지 않아 103,000,000원으로 잘못 회신하였다고 하고 있고 전세보증금등 채무가 123,000,000원인 쟁점아파트를 103,000,000원에 매매한다는 것은 상식에도 맞지 않고, 국세청 고시가액도 13% 상승이 있는 것으로 고시된 점등으로 볼때에도 8개월만에 35%이상의 양도차익을 보고 양도하였다는 결정은 부당하므로 청구인이신고한 취득가액인 139,000,000원을 실지거래가액으로하여 양도소득세를 결정하여 달라는 주장이다.
(2) 소득세법상 "신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우" 에는 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 기준시가로 결정하도록 규정되어 있으므로 기준시가에 의해 결정하거나 확인되지 아니하는 취득가액을 소득세법 제100조 의 규정에 의하여 환산한 가액에 의해 결정하여 달라는 주장이다.
위의 청구주장에 대하여 처분청의 의견은 다음과 같다.
(1) 실지거래가액을 확인하고자 취득시 거래자에게 우편조회하여 회신받은 바, 회신받은 거래가액인 103,000,000원을 실지거래가액으로 인정하여 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다.
(2) 청구인이 양도소득세 신고시에 실지거래가액으로 신고하여 소득세법시행령 제166조 의 규정에 의하여 실지거래가액을 확인하여 결정하도록 규정되어 있으므로 우편조회서에 의해 확인된 실지거래가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다는 주장이다.
(1) 청구인이 주장하는 취득가액을 139,000,000원으로 인정할수 있는지의 여부
(2) 실지거래가액이 확인되지 아니하여 기준시가로 결정하거나 확인되는 양도가액을 기준으로 취득가액을 환산한 가액으로 결정할수 있는지의 여부
○ 소득세범 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 1.제94조 제1호 ․ 제2호 ․ 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비) 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정) 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래 가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인 할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래 가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.
○ 소득세법시행령 계166조 (양도차익의 산정)
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우" 라 함은 다음 각호의1에 해당하는 경우를 말한다. 1.단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우나,취득후 1년이내의 부동산 3.양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 위득상시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다 1.제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하니 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우 2.제4항 3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
- 다. 사실관계 및 판단 【쟁점(1)에 대한 사실관계 및 판단】
① 청구인은 쟁점아파트를 1996.05.04 위 황○○로부터 취득하여 1996.12.23 매매를 원인으로 청구외 이○○에게 소유권 이전 등기한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.
② 청구인이 주장하는 양도가액 139,300,000은 양도소득세 결정결의서 및 조사 복명서 등에 의해서 실지거래가액으로서 확인되며 청구인과 처분청간에 이견이 없고 청구인이 주장하는 취득가액 139,000,000원에 대해서 살펴보면,
③ 처분청이 실지거래가액으로 결정한 취득가액은 위 봉○○로부터 회신받은 우편회보서에 기재된 103,000,000원임이 99.02.08 접수된 우편회보서에 의해서 확인된다.
④ 위 황○○는 "자신의 회신내용이 계약서 등을 확인하여 보지 않고 단순히 기억에만 의존하여 회신하였다" 고 진술하고 있으나 당초 매매대금이103,000,000원이었다고 회신한 뒤 139,000,000원 이었다고 번복하는 확인서는 신빙성이 없어 보이며,139,000,000원에 취득하여 139,300,000원에 양도하였다는 주장 또한 객관성이 없는 것으로 판단된다.
⑤ 쟁점 아파트는 취득당시에 전세보증금, 은행대출금 채무가 있었음에도 매매계약서에 이에 대한 특약사항이 전혀 없고, 중개인의 중개도 없어 사실계약서가 아닌 것으로 판단되므로 위 황○○가 당초 회신한 103,000,000원을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 【쟁점(2)에 대한 사실관계 및 판단】
① 청구인은 쟁점 아파트를 1996.05.04 취득후 1996.12.05 양도하여 약8개월간 보유하였는 바, 단기매매차익을 위한 목적으로 거래하지 않았다는 이유의 제시가 없으므로 전시한 소득세법령상 “취득일로부터 1년이내의 부동산을 단기매매 차익을 위한 목적으로 양도하는 경우에는” 실지거래가액으로 양도차익을 산정하도록 규정하고 있으며
② 위 황○○의 우편회보서에 의해서 취득가액이 103,000,000원으로 확인되었으므로 양도가액 및 취득가액 모두 확인되는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없고 정당한 처분으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.