겸용주택에 대한 1세대1주택 비과세 해당 범위

○○세무서장이 1999. 4.15. 청구인에게 결정고지한 1996년도분 양도소득세 28.165.120원은 이 사건 부동산(토지 939㎡, 건물 357.44㎡)중에서 주택 118.45㎡ 및 주택에 부수되는 토지 311.16㎡를 제외한 부분에 대하여 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정한다.

청구인은 1996.1.9. ○○도 ○○군 ○○읍 ○○동 ○○번지 대지 355㎡, 같은 곳 ○○번지 대지 584㎡, 건물 281.38㎡(이하 "쟁점부동산" 이라 한다)를 양도한후,1997.6.5.1세대 1주택(주택 160.2m', 창고 141㎡)의 양도로 인한 비과세라고 보아 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고하였다. 처분청에서 당해 부동산 소재지에 임하여 실제 사용내역을 확인한 결과, 주택(79.45㎡)이 창고, 사무실로 사용한 부분(237.55㎡)보다 적다고 하여 주택 및 주택에 부수되는 토지를 제외한 면적(토지 703.67㎡, 건물 237.55)의 양도에 대하여 기준시가에 의한 양도차익을 산정하고 1999.4.15. 청구인에게1996년도분 양도소득세 28,165,120원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.9. 이 건 심사청구를 제기하였다. (처분청은 당초 1998.12.2. 청구인에게 양도소득세 40,328,440원을 결정고지 하였다가 1998.12.29. 당해결정을 취소한 사실이 있으며, 청구인이 1998.12.31 신청한 이의신청에 대하여 1999.1.21. 기각결정을 하였으나. 이는 부과처분이 없는 상태에서 결정한 사안으로서 당해 사건과는 별개임)

당해 부동산의 실제 사용내역을 보면, 주택면적이 201.30㎡, 창고. 사무실 면적이 197.55㎡이므로 양도세가 비과세되는 1세대 1주택의 양도로 보아 결정함이 타당하다는 주장이다.

처분청에서 현지확인한 결과, 당해 건물은 주택이 79.45㎡, 창고, 사무실 및 가게의 면적이 237.55㎡로서, 주택 및 주택에 부수되는 토지를 제외한 부분에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세함이 타당하므로 이 건 과세처분에는 달리 잘못이 없다는 의견이다.

• 가. 쟁점 주택에 부수되는 토지를 제외한 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다" 고 규정하고 있고, 같은법시행령 제154조 제1항 본문에서 "법 제89조 제3호 에서 「1세대 1주택』 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다 (단서 이하는 생략)"라고 규정하면서, 제3항에서 "법 제89조제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. " 라고 규정하고 있고, 제4항에서 "제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지 면적에 주택부분의 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. " 고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청 공무원이 1998.12,19. 당해 부동산 소재지 현지에 출장하여 할인한 건 물의 실제 사용내역은 주택면적이 79.45㎡, 창고ㆍ사무실 및 가게의 용도로 사용한면적이 237.55㎡(이는 268.15㎡를 잘못 계산한 것으로 보여짐)로 확인되며 쟁점부동산의 토지 939㎡ 및 건물 317.0㎡ 중 주택 79.45㎡와 그 주택에 부수되는 토지 235.34㎡를 1세대1주택으로 보아 비과세하고, 주택을 제외한 나머지부분에 대하여 이 건 양도소득세를 결정하였으나, 청구인은 주택으로 사용한 면적이 다른 용도의 부분보다 크다고 하여 당해 부동산 전체를 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 양도로 보는 것이 타당하다는 주장인 바, 그 실제 사용내역을 살펴보면, (이 건의 경우 당해 건물을 편의상 가,나,다 동 으로 구분함) 첫째, 가동은 총 247.9m:로서 주거전용으로 사용한 부분의 면적은 79.45m'이나, 그 이외의 면적 168.45㎡ 중에서 주거용 건물에 부속되어 보일러실 및 연탄창고로 사용하던 부분이 39.0㎡로 확인되므로 주택은 118.43m'이며 주택외의 용도로 사용한 면적은 129.45㎡이라고 판단되며 둘째, 나동은 73.9㎡로서 1982년경부터 청구외 ○○기업합자회사가 주류판 매사업을 위한 사무실 및 창고등으로 사용한 사실에는 양자간 다툼이 없다. 셋째, 다동은 64.8㎡로서 임차인 김○○이 1998.4.10. 부터 '○○' 라는 의류소매업을 영위하는 점포가게로 사용하고 있으며 그 이전에도 임차인 박○○의 부인 성○○이 같은 용도의 점포로 사용한 사실이 처분청의 현지확인 결과 인정되는 반면, 양도당시 임차인들의 전입사실 및 실제 거주사실이 명확하게 입증되지 아니하므로 당해 건물을 주택으로 사용하였다는 청구주장은 받아들이기 어려우나 당해 부동산의 양도일을 전후하여 당해 건물에 29.16㎡를 중축하고1996.8.30. 근린생활시설로 용도변경한 사실이 인정되므로 양도당시 임대 사업장으로 사용한 실제 면적은 35.64m'이라고 판단된다. 또한, 1982년경부터 청구외 ○○기업합자회사가 당해 부동산 소재지들 사업장으로 하여 회사를 설립하고 주류 도매업을 영위한 사실 및 당해 부동산을 담보로 설정하고 수차례에 걸쳐 사업자금을 대출받은 사실이 있는 정에 비추어활 매, 주거용으로 사용한 부분을 제외하고는 당해 건물 전부를 주류도매사업을 위한 사업장으로 사용한 사실이 인정 된다. 위의 사실관계를 종합해 볼 때, 전체 건물면적 357.44㎡ 중 주택으로 사용한 부분의 면적은 118.45㎡이며 주택외의 용도로 사용한 부분의 면적은 238.99m'이라 할 것이며,전체 토지 면적에 주택부분의 면적이 차지하는 비율을 곱하여 주택에 부수되는 토지를 계산할 경우 주택에 부수되는 토지는 311.16m'(939×118.45/(118.45+238.99))이며, 그 외의 토지는 627.84㎡로서 주택 및 주택에 부수되는 토지는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하고 그외의 부동산에 대하여는 기준시가를 적용하여 양도소득세 과세표준 및세액을 경정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다