취득 및 양도가액을 기준시가로 결정한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 다음과 같이 부동산을 양도하고 98.8.17. 처분청에 실지거래 가액으로 자산양도차익예정신고 하였다. 구분 소재지 면적 취득일자 취득금액 양도일자 양도금액

① 건물 광주시○○동 ○○번지 910.91 90.1.18 173,800,000 98.8.17 197,000,000

② 토지 〃 36.69 86.12.1. 30,269,250

③ 〃 〃 ○○번지 64.5 89.5.21. 57,000,000

④ 〃 〃○○번지 5.29 89.1.17. 300,000 계 261,369,250 처분청은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 불분명하여 실지거래가액으로 양도소득을 결정할 수 없어 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 99.3.15자로 양도소득세 14,814,460원을 결정고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 99.6.28. 이 건 심사청구를 제기하였다.

처분청은 쟁점부동산 중 토지 취득가액에 대해서는 정당하다고 인정하고 건물의 신축가액은 공사도급회사인 청구외 ○○종합건설(주)의 흔적을 찾을 수 없고 대금지급사실을 확인할 수 있는 증빙이 없다는 이유로 취득가액을 인정하지 아니하였으며, 또한 쟁점부동산의 양도가액은 307,000,000원으로 확인되고 이중 청구인의 소유지분에 대한 안분금액은 208,522,000원임에도 이 건 양도소득세신고시 제출한 금액은 197,000,000원으로 서로 상이하다는 이유로 기준시가에 의하여 이 건 과세하였는 바,

① 쟁점부동산의 건물면적이 910.91㎡로서 150평 이상 되는 건물을 신축하였기 때문에 건축법상 종합건설업자에게 도급을 주었으며, 허가관청으로부터 건축허가서, 착공신고서, 법인등기부 등이 있는 점으로 미루어 보아 도급가액 173,800,000원을 건물취득가액으로 인정함이 타당하다고 주장한다.

② 처분청은 청구인 소유인 쟁점부동산과 청구외 이○○지분 부동산(○○동○○번지, 대지 64.5㎡) 및 청구 외 김○○의 부동산(○○동 ○○번지, 대지 93㎡)의 총거래금액이 307,000,000원이라는 것을 취득자인 이○○, 나○○으로부터 확인을 받고 청구인 소유부동산 실지거래가액을 기준시가로 안분계산한 208,522,000원과 청구인의 신고액 197,000,000원과 상이하다는 이유로 인정하지 아니하였으나, 청구인은 개별개약에 의하여 98.8.17. 청구외 이○○ 나○○에게 197,000,000원에 양도하였음에도 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 과세함은 부당하다고 주장한다.

쟁점부동산의 건물신축과 관련한 공사도급회사의 흔적을 찾을 수 없고 대금지급과 관련한 제증빙을 확인할 수 없어 취득가액이 불분명하며, 또한 양도가액에 대하여 확인한 바, 신고한 양도가액과 상이하므로 기준시가로 결정한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 확인되는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 와 제97조 제1항 제1호 규정에서 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 “양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모. 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 대통령령이 정하는 경우로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있는 것이며, 제5항 본문과 제2호에서는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 결정할 수 있다”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 양도소득세는 기준시가로 과세하는 것이 원칙이지만 예외적으로 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하고 이에 의하여 세무서장이 조사하여 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 사실임이 확인되는 경우에 실지거래가액으로 결정하고 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가로 과세하도록 규정하고 있다. 이 건의 다툼은 쟁점부동산 중 건물가액의 실지거래가액이 확인되는지 여부에 있다 할 것인 바,

(1) 취득가액이 확인되는지 여부

① 청구인은 건물을 건축하면서 ○○종합건설(주)와 173,800,000원에 도급계약을 체결하였다고 주장하면서 건축신고서 등 건축공사와 관련된 자료를 제시하고 있으나, 이는 위 법인이 도급을 맡아 공사를 하였다는 것을 의미하는 것이지 공사금액을 입증하는 것이 아니라 할 것이다.

② 청구인은 도급과 관련한 세금계산서나 대금지급사실을 입증하는 객관적인 금융증빙자료를 제시하지 못하고 있어 신빙성이 없다.

(2) 양도가액이 확인되는지 여부 청구인은 쟁점부동산을 197,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 계약서를 제시하고 있으나, 양도 당시는 청구인의 쟁점부동산뿐만 아니라 쟁점부동산 ③토지를 공유하고 있는 청구외 이○○(64.9㎡) 지분의 토지와 청구외 김○○ 소유인 같은 곳 ○○번지 토지 93㎡를 포함하여 청구외 이○○, 나○○에게 같이 양도한 것으로서

① 98.7.18. 작성된 매도자와 매수자간 특약사항에 의하면 “98.7.17. 체결한 부동산 매매계약서와 관련하여 국민은행 봉선동 지점에 상기 부동산이 설정되어 있는 김○○ 명의인 근저당권은 총 양도가액 307,000,000원 중에 포함되어 있는 것으로 매수인 이재만 외 1인은 상기 근저당하여 받은 대출금액 190,000,000원을 제외한 나머지 금액인 117,000,000원만 매도인에게 지급하기로 한다”고 매도인들과 매수인들 사이에 특약한 사실이 있다.

② 처분청이 매수자 이○○, 나○○에게 확인한 바, 98.7.23. 307,000,000원에 취득하면서 98.7.23. 계약금 29,500,000원, 98.8.17. 잔금 87,500,000원 계 117,000,000원만 지급(대출금 190,000,000원 제외)하였다고 99.52.25. 진술하고 있다.

③ 반면 청구인은 197,000,000원에 개별계약하였다고 주장하면서 계약서를 제시하고 있으나, 객관적인 배분근거도 없는 점으로 미루어보아 이는 양도소득세 신고목적으로 편의상 작성하였다고 보여지고 대금수수사실을 확인할 수 있는 금융거래자료 등 객관적인 증빙제시도 없다. 위와 같이 심리한 사실을 모두어 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고는 하였으나 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라고 보여지므로 전시한 법령의 규정에 의거 처분청이 공정과세심의위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.