겸용주택의 사실상 용도에 따른 1세대1주택 비과세 해당여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인 등은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 267.7㎡와 건물 178.68㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1988.1.27. 상속받아 1997.11.10. 양도하고, 1세대 1주택 비과세로 신고하였다. 처분청은 위 신고에 대하여 쟁점부동산은 겸용주택으로 양도당시 사실상의 용도가 주택이외의 부분이 주택부분보다 크다하여 주택부분은 1세대 1주택으로 비과세하고, 주택이외의 부분은 양도차익을 기준시가로 계산하여 1999.4.1. 청구인 등에게 1997년 귀속분 양도소득세 18,818,600원과 10,945,820원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.25. 이 건 심사청구를 제기하였다.

(1) 쟁점부동산은 공부상 1층 음식점(65.14㎡)과 주택 (35.19㎡), 2층 주택(60.83㎡), 지층 음식점(17.52㎡)로 양도일 현재 공부상 및 사용상태로 주택면적이 근린생활시설보다 큰 경우로서 비과세하여야 함에도 음식점(○○)을 사실상 폐업하고 주거용으로 사용하였음에도 양도후 1년이 지난 과세시점을 기준으로 영업용이 큰 것으로 판단하여 주택부분만 비과세 한 것이다.

(2) 세입자 최○○은 음식점을 운영하였으나 쟁점부동산 양도당시에는 영업부진으로 1997.9월에 사실상 폐업하여 주거용으로 사용하고 있었고, 쟁점부동산을 양도한 후 1998.3월경 음식점을 경영하는 세입자 오○○이 내부시설을 개조하여 경영하였으나 현재는 폐업하고 주택 임대조차 못하고 공가로 있는 상태이다. 따라서 외관관념으로는 영업용이라 할 수 있겠으나 영업부진으로 인하여 사실상 폐업하고 주거용으로 사용하고 있었기 때문에 이는 주거용으로 보아야 하고(대법원 81누 322, 1983.11.22. 동지), 또한 주택의 판정은 사실상 용도에 따르는 것이나 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 따라야 하는 것이므로(재일 46014-2508, 96.11.12. 참조), 쟁점부동산은 주택으로 보아야 하며, 쟁점부동산 매수자인 김○○의 확인서에서도 양도당시 사실상 폐업한 상태임을 입증하고 있고 다만 관할세무서에 1998.2.27. 폐업처리 되었으나 폐업신고가 늦었다는 것만으로 양도당시 음식점을 폐업상태로 보기는 어렵다는 것은 사실판단에 오류라고 하겠다(국심 98경 941호 참조).

(3) 쟁점부동산의 지층 17.52㎡는 실제 사용하지 아니하고 창고 등 다용도로서 사용하여 용도가 명확하지 아니하므로 공부상 용도에 따라 안분계산하여야 한다(재산 01254-2352, 85.8.3. 예규참조). 위에서 살펴본 바와 같이 겸용주택의 과세여부는 양도일 현재 기준에 의하여 판단하여야 하며 과세 당시의 현황에 의하여 판단한 것은 부당하며, 쟁점부동산의 지하실도 사용용도가 명확하지 아니하므로 공부상 용도에 따라 안분계산하여야 한다. 따라서 처분청의 처분은 부당함으로 1세대 1주택 양도로 보아 비과세하여야 한다는 주장이다.

조사공무원의 현지 확인시 쟁점부동산의 매수자인 청구외 김○○의 확인서를 보면 1997.11월 취득당시 1층 전체가○○이란 상호로 음식점 영업중이었다고 확인하여 준 사실과 1998.3월부터 새로운 세입자 청구외 손○○이 매수자 청구외 김○○으로부터 임차하여○○이란 상호로 현재까지도 1층 전체를 음식점으로 사용하고 있음을 알 수 있다. 따라서, 쟁점부동산을 취득한 매수자의 확인서 및 당시 음식점을 운영했던 세입자의 확인서와 같이 양도당시의 현황이 영업용으로 사용된 면적이 주택부분보다 크므로 주택부분 비과세하고 영업용으로 사용된 부분에 대하여 양도소득세 과세한 처분청의 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 양도당시 1층 전체를 영업용으로 사용하였는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득에 대한 양도소득세를 부과하지 아니한다.”라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】제3항에서 “법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외에 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외에 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.”라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점부동산은 겸용주택으로 양도당시 1세대 1주택 요건을 충족하고 있는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 양도당시 1층 전체를 영업용으로 사용하였는지 여부를 가리는데 있다 할 것인 바, 먼저 사실관계를 보면

(1) 쟁점부동산의 건축물대장관리에 의하면 지층 일반음식점 17.52㎡, 일층 일반음식점 65.14㎡ 및 주택 35.19㎡, 이층 주택 60.83㎡로 확인되고 있다.

(2) 처분청의 조사복명서에 의하면 쟁점부동산 매수자인 김○○에 대한 확인결과 취득당시 1층 전체를 세입자 최○○이 ○○이란 상호로 음식점 영업을 하고 있었고, 2층 전체를 세입자가 주택으로 사용거주하였으며, 지하 전체를 사업장으로 임대하여 사용하고 있었음을 확인하고, 또한 세입자인 손○○에 대한 확인결과 매수자와 임대차계약을 체결하여 1층을 영업용 건물로 사용하고 있음이 확인되고 있다. 사실이 그렇다면 주택의 판정기준은 공부상 용도와는 관계없이 사실상의 용도에 의하여 판단하며 주택의 판정과 마찬가지로 양도당시의 현황에 의하여 판단하는 것이므로(소득세법 기본통칙 89-3 같은 뜻임), 처분청이 쟁점부동산 양도당시 1층 전체 및 지층을 영업으로 사용한 것으로 보아 주택이외의 부분이 주택부분보다 크다하여 주택부분은 1세대 1주택으로 비과세하고, 주택이외의 부분은 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.