실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 결정한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아 들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○ 답 721㎡, ○○번지 답 636㎡, ○○번지 잡종지 130㎡, ○○번지 축사 65.70㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.5.25. 금 109,000,000원에 취득하여, 96.9.25. 금 112,500,000원에 양도하고 97.1월 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고하였다. 처분청에서는 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 99. 1.18. 양도소득세 13,809,490원을 결정고지하였고 청구인은 이에 불복하여 99. 2.4.이의신청(99.3.16.기각결정)을 거쳐 99.6.14. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 목장업을 하기 위하여 쟁점부동산을 90.5.25. 잔금 109,000,000·원을 지급한 후 같은해 12월 소유권이전등기를 하였으나, 94년도에 정화조 특별강화법에 저촉되어 더 이상 목장을 못하게 되어 건축업자에게 95년도에 150,000,000원에 매매하기로 계약하였으나, 현지측량한 결과 도로 350㎡, 유지편입 65㎡ 계415㎡가 찾을 수 없는 상태가 되어 해약을 요구하여 해약하였다. 이후 96.9.25. 나머지 325평을 112,500,000원에 양도한 후 처분청에 자산양도차익예정신고하였음에도 사실조사없이 기준시가로 과세함은 부당하다고 주장한다.

자산양도차익 예정신고시 제출한 부동산 매매계약서가 쟁점부동산에 대한 근저당권설정액(채권최고액 75,000,000원)에 대하여 아무런 언급이 없는등 신빙성이 없고, 또한 사인간에 임의로 작성될 수 있는 거래사실확인서 이외에 객관적으로 실지거래가액을 입증할 만한 증빙이 없어 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 와 제97조 제1항 제1호 규정에서 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 "양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모. 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액애 의한다"라고 규정하고 있고 같은법 제100조에서는 ① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만을 실지거래가액을 알 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인 할 수 얼는 다른하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. 고 규정하고 있다. 그리고, 대통령령 제14860호(95.12.30) 부칙제8조 제2항의 규정에 의하여 96. 1. 1이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하는 같은법 시행령 제166조 제4항에서는 법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 『당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 둥을 감안하여 대통령령이정하는 경우』 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 중빙서류를 갖추』 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"로 규정하면서, 제5항 본문과 제2호에서는 "제4항 제3호의 경우 신고한실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가로 결정할 수 있다"고 규정하고 있다

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 취득가액을 살펴본다.

① 청구인이 제시하고 있는 매매계약서에 의하면 매매대금을 109,000,000원으로 하고 90.4.12. 계약금 20,000,000원, 90.4.25. 중도금 35,000,000원, 90.5.25..잔금 54,000,000원을 지급한 것으로 되어 있으나, 쟁점부동산 중 마석우리 29-2번지 답 721㎡외 1필지에 설정된 근저당권(채권채고액 75,000,000원)에 대한 언급이 없는 점으로 미루어 보아 신빙성이 없어 보이고

② 청구인은 매매계약서외 취득대금이 109,000,000원임을 입증할 수 있는 객관적인 증빙제시가 없으며, 거래사실확인서도 그 작성시기(97 1월)와 첨부된 인감증명교부일(96.3.29)이 제각기 다름을 알 수 있다.

(2) 다음 양도가액에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 청구이유에서 쟁점부동산 중 도로 350㎡, 유지편입 65㎡를 제외한 325평(1,072㎡)를 112,500,000원에 양도하였다 하나, 등기부등본에 의하면 쟁점부동산을 전부 양도하였음이 확인된다.

② 청구인은 매매계약서 없이 거래사실확인서만 제시하고 있는 바, 청구인이 실제 양도대금을 수령하였음을 입증해 줄 수 있는 객관적인 금융증빙을 제시하지 못하고 있다.

③ 또한, 주거지역으로 개발중에 있는 토지를 취득한 후 6년동안이나 소유하고 있다가 물가상승율에도 못미치는 가액으로 양도하였다는 것은 납득하기 어렵다.

(3) 위의 사실을 모두어 보건대, 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고는 하였으나 그 실지거래가액을 인정하기 어려우므로 전시한 법령의 규정에 의하여 처분청이 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세한 당초처분에 달리 잘못이 없다 하겠다. 따라서, 이 건 청구주장을 받아 들일 수 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.