실지거래가액으로 양도신고시 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세가능여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 189.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1990.10.8. 취득하여 1995.4.27. 양도하고, 1995.7.6. 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액 중 양도가액이 분명하지 아니한다하여 공정과세위원회의 심의를 거쳐 자산양도차익을 기준시가로 산정하여 1999.4.1. 청구인에게 1995년 귀속분 양도소득세 25,106,800원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

(1) 처분청은 과세적부심사청구에서 취득가액에 대하여 이를 인정하지 아니하였으나, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 77,500,000원은 사실이며 제시된 부동산매매계약서의 원본을 보아도 사실임이 인정된다.

(2) 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 40,000,000원은 청구인이 청구외 방○○에게 양도한 실제거래가액으로 우리나라의 부동산가격이 90년도에 가장 높았으며, 그 후 양도일인 1995.4.27. 까지 부동산가격이 계속하락한 것은 누구나가 아는 사실이며, 양도당시 거래하였던 ○○공인중개사무소는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지로 현재 공인중개사는 청구외 손○○(그 당시 중개인 고○○는 현재 근무하지 아니함)로 사실 여부를 확인하여 보면 당시의 실제 양도가액이 확인될 것이다.

(3) 청구인이 부동산매매계약서, 거래사실확인서(거래상대방 인감증명서 첨부) 등을 첨부하여 양도차익을 신고하였음에도 실지거래가액에 대하여 진위 여부를 가리지 아니하고신고된 취득가액은 정황으로 볼 때 인정되나, 양도가액은 사회통념상 인정될 수 없어 이를 기준시가 결정한다고 한 처분은 취소되어야 한다. 또한, 양수자인 청구외 방○○의 주민등록상 현재 거주지는 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○마을 ○동 ○호로 되어 있으나 실제 거주지는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 인 바, 사실여부를 확인하여 보면 양도가액이 확인될 것이다.

(1) 구 소득세법 제84조 및 같은 법 시행령 제166조 제1항 제1호에 의하여 실지조사결정하여야 한다는 주장에 대하여 청구인이 실지거래가액에 의하여 신고할 때 거래상대방의 거래사실확인서 및 인감증명서를 첨부하였다고 실지거래내용 및 완비된 장부ㆍ증빙서류라고 볼 수 없으며, 국세기본법 제14조, 제15조 및 소득세법 제7조 에 의하여 거래의 실질내용이 형식상의 기록내용이나 거래명의에 관계없이 상거래관계, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념을 고려하여 신의칙에 위배되지 않는 범위내에서 판단하는 것이며, 소득세법시행령 제167조 제5항 에 의하여 실지거래가액이 불분명한 것으로 판단하여 공정과세위원회의 심의를 거쳐 기준시가로 결정한 것이다.

(2) 청구인이 신고한 양도가액 40,000,000원에 대하여는 당시 중개인인 ○○부동산중개사의 청구외 고○○와 취득자인 청구외 방○○에게 확인할 수 있으며 당시 부동산 가격이 90년 이후 계속하락하였기 때문이라고 주장하는 것에 대하여 처분청에서 현재 부동산중개업자인 ○○공인중개사 청구외 진○○에게 양도당시 거래가액을 조사한 바, 거래당시에는 평당 2백만원 이상에 거래되었다고 하였고 90년 이후 부동산가격이 하락한 것은 전국의 일반적인 부동산 동향일 뿐 쟁점토지가 소재한 ○○시 ○○구의 부동산은 ○○엑스포 박람회와 정부종합청사의 이전 및 대단위 택지개발과 아파트 신축으로 토지가격이 크게 상승하였다고 조사되고 있다. 또한, 청구인은 쟁점토지를 ○○부동산 중개업자를 통하여 양도하였다고 한 바, 부동산 중개업법 제14조, 제16조, 제23조에 의하여 중개업자는 중개대상 물건에 관하여 중개가 완료된 때에는 필요한 사항을 빠뜨리지 아니하고 확인하여 거래계약서를 작성하고 이에 서명ㆍ날인하여야 함에도 신고시 제출한 계약서에는 중개업자의 서명 날인이 누락되어 있는 점과 실지거래금액과 검인계약서상 거래금액이 일치함에도 불고하고 각기 계약서를 달리 작성하고 사용인장이 상이한 점 등 정황에 비추어 신고한 계약서 및 거래금액이 신빙성이 없다.

(3) 따라서 매도인과 매수인은 사실이라고 주장하고 있으나, 위와 같이 거래당시의 정황 및 사회통념상 실지거래가액을 인정할 수 없으므로 처분청의 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1995.12.30. 개정되기 전의 것) 제23조【양도소득】제4항에서 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다라고 규정하고, 그 각호 제1호에서 토지 또는 거물의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있고, 같은 법 제45조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다라고 규정하고, 그 각호 제1항 가목에서 토지 또는 건물의 취득가액은 당해 자산의 취득시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】제4항에서 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다라고 규정하고, 그 각호 제3항에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 본다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 1990.10.8. 취득하여 1995.4.27. 양도하고, 1995.7.6. 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였음이 확인된다.

(2) 취득가액에 대하여 보면 취득가액은 당사자간에 다툼이 없고, 청구인이 신고한 실지 취득가액은 77,500,000원이고 기준시가는 37,820,000원으로 기준시가의 205%에 해당하는 금액이다.

(3) 양도가액에 대하여 보면 청구인이 신고한 실지 양도가액은 40,000,000원이고, 기준시가는 94,550,000원으로 기준시가의 42%에 해당하는 금액이다.

(4) 취득 및 양도가액에 대한 실지거래가액 비율을 보면 1990년도 취득가액은 77,500,000원이고 1995년 양도가액은 40,000,000원으로 51%이며, 기준시가 비율은 취득시 기준시가는 37,820,000원이고 양도시 기준시가는 94,550,000원으로 250%로 나타나고 있다.

(5) 양도계약서에 대하여 보면 부동산 중개업자의 중개없이 작성되었고, 중도금의 지금없이 계약금과 잔금만 지급한 것으로 되어 있으며, 쟁점토지에 대한 등기부등본을 보면 매수자가 1994.12.20. 매매예약을 원인으로 1995.1.9. 소유권이전청구권가등기 하였으나 매매계약서는 1995.3.15. 작성되었음이 확인된다. 위와 같은 사실 및 정황을 종합하여 보면 1995.4 양도한 가액(40,000,000원)이 1990.10 취득한 가액(77,500,000원)보다 훨씬 낮고, 통상 기준시가는 시가보다 낮게 결정됨에도 신고된 양도가액이 기준시가의 42% 정도에 불과하며, 기준시가보다 낮게 매도할만한 특별한 사정이 있어 보이지 아니한다. 그러므로 처분청이 실지거래가액이라고 신고된 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.