실지거래가액으로 양도소득세 신고시 당해 실지거래가액의 인정여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1978.12.30. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 공장용지 2,024.8㎡, 건물 1,528.58㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1995. 4. 4. 양도하고 1995.6.14. 당해 부동산의 양도가액을 1,350,000,000원, 취득가액을 180,000,000원으로 하는등 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분천은 청구인이 신고한 거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999. 6. 3. 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 208,978,640원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 6.19. 이 건 심사청구를 재기하였다

(1) 쟁점부동산의 취득에 따른 매매대금 180,000,000원은 1978.12월 계약당일 당해 부동산을 담보로 ○○은행에서 대출받은 150,000,000원과 본인자금 30,000,000원으로 충당하고 동 매매대금은 양도자인 (주)○○상사의 채무를 대위변제하는데 사용하였으며 매매계약서상 매매조건과 글씨체 및 계약체결과 동시이루어진 근저당진 말소 및 설정등 제반사항으로 볼 때, 청구인이 신고시 제시한 매매계약서상의 가액은 실제 취득가액이며

(2) 청구인이 운영하던 사업체의 경영부진에 따른 자금난으로 인하여 금윰기관 대출금 540,782,220원을 감당할 수 없게 되어 부동산 경기가 어려운 상황임에도 불구하고 쟁점부동산을 양도하기로 하고 양도대금 1,350,000,000원중 1995.2.15. 계약금 140,000,000원, 1995.3.10. 중560,000,000원, 1995.4.4. 잔금 650,000,000원 중 525,000,000원을 청구인의 예금 계좌를 통하여 온라인 송금받고 매수자로부터 인감증명서가 첨부된 거래사실 확인서를 받아 실지거래가액에 의하여 신고한 것이나 처분청에서는 토지거래허가신청서시 제출하는 검인매매계약서상의 매매대금(1,326,004,000원)과 다르고 당해 부동산 인근의 대로변 토지에 비하여 현격한 차이가 난다고 하여 신고가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

청구인이 신고한 자산양도차익 예정신고 및 자진납부계산서에 첨부된 취득시의 거래상대방은 이미 폐업된 법인으로서 그 거래가액을 확인할 수 없으며 당해 부동산 거래를 중개한 중개인이 제시하는 매매계약서와 청구인이 신고시 제출한 매매계약서상의 거래가액이 상이할 뿐만 아니라, 청구인이 제시하는 양도시의 매매계약서상 매수인은 "오○○외 5인" 으로 기계되어 있음에도 불구하고 매수인중 1인인 청구외 강○○은 "매수인 6인이 각자 매매계약서를 작성하였다“고 확인하고 있는등 청구인이 제시한 매매계약서는 신빙성이 없다고 보여지므로 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조(양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액을 기준으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산인 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액으로 한다.(2호생략) 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

가.제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산인 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래 방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(이하 생략) 같은 법 시행령 제166조(양도차익의 산정)제4항에서 법 제96조제1호 단서 및 법 제97조 각1항제1호가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래 방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1호 및 2호 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우." 라고 규정하고 있다. 또한, 같은법 시행령(1995.12.30. 대통령령 제14860호)부칙 제1조(시행일)에이 영은 1996.1.1.부터 시행한다고 규정하고 있으며, 제8조(양도소득에 관한 적용례 등) 제2항에서 "제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것 부터 적용한다" 고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청에서 실지거래가액이 불분명하다고 보아 공정과세위원회를 거쳐 기준시가에 의하여 과세한 처분에 대하여 청구인은 확인되는 실지 거래가액에 의하여 과세함이 타당하다고 주장인 바, 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지를 실펴보면, 청구인은 취득당시 매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였으나, 거래당사자인 청구의 (주)○○상사는 이미 폐업한 법인으로서 그 취득가액을 확인할 수 없을뿐만 아니라. 청구인이 신고한 실제 취득가액은 기준시가에 비하여 234%임이 처분청에서 작성한 기준시가 대비표에 의하여 확인되는등 이를 취득당시 실지거래가액이라고 보기는 어렵다 할 것이며 통상적으로 기준시가는 시가보다 낮게 결정됨에도 불구하고 청구인이 신고한 실제 양도가액은 기준시가보다 오히려 낮을뿐만 아니라, 양도당시 기준시가보다 낮게 매도할만한 특별한 사정이 없는 점에 비추어 볼 때, 청구인이 신고한 실제 양도가액은 신빙성이 없다고 판단된다.(서울고법 96구 23996, 96.12.19. 같은 뜻) 청구인이 제시한 취득당시 매매계약서의 내용이 불분명하고 쟁점부동산의 실지거래가액을 입중할만한 객관적 증빙의 제시가 없어 청구인이 신고한 거래가액을 신빙성이 없다고 보아 공정과세위원회의 협의를 거쳐 기준시가로 과세한처분에는 달리 잘못이 없다다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.