부동산임대에 사용한 겸용주택의 1세대 1주택 해당 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

처분청은 청구인이 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 315.1㎡ 및 건물 310.23㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1994.10.24. 청구외 김○○에게 양도하고 이에 대한 양도소득세를 1994.11.30 실지거래가액에 의거 예정신고한데 대하여 실가신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.3.12. 청구인에게 1994년 귀속 양도소득세 115,433,050원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.8. 이 건 심사청구를 제기하였다.

(청구 1) 청구인은 쟁점부동산 중 토지는 76.6.10. 취득하고 동 지상건물은76.12.31. 취득(신축)하여 94.12.24. 양도시까지 1층등 147.42㎡는 소규모 유치원으로 사용하고 2~3층 162.81㎡는 청구인이 계속하여 주택으로 사용하다가 91.12월부터 유치원의 경영적자로 청구외 이○○ 및 ○○○가 주거용으로 사용하였는 바, 이는 양도소득세가 비과세되는 구 소득세법시행령 제15조 제3항 의 규정에 의한 주택면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우에 해당하므로 쟁점부동산 전부를 1 세대1주택으로 보아 비과세하여야 한다. (청구 2) 쟁점부동산의 대지는 76.6.10. 청구외 박○○으로부터 9,450,000원에 취득하였고, 쟁점부동산 건물은 청구외 최○○와 79,200,000원에 공사계약을 체결하고 76.12.31. 동 건물준공후 유치원 및 가족의 주택으로 사용하다가 94.10.24 청구외 김○○에게 313,500,000원에 양도하고 94.11.30. 이에 대한 자산양도차익 예정신고 및 자진납부(자납세액: 21,456,700원)를 하였는 바, 4년 5개월이 지난 지금에 와서 실가신고를 부인하고 일방적으로 기준시가에 의거 이 건 양도소득세를과세한 당초 처분은 부당하므로 취소하여야 한다는 주장이다.

(청구 1에 대하여) 당초 청구인이 94.11.30 자진신고한 쟁점부동산 실가신고 내용에는 3층 부분만 주택으로 비과세 신청(2층은 주택으로 사용하지 아니하였음이 청구인의 자진신고서에 나타나 있음)하였으므로 이를 인정하여 결정한 당초처분은 정당하다, (청구 2에 대하여) 쟁점부동산 양수자의 자금출처 소명시 제출한 금액과 청구인이 신고한 양도금액이 서로 상이하고 쟁점부동산 등기부등본상 채권최고액이 7억원을상회하는점 등으로 미루어 보아 공정과세협의회의 심의에 따라 실가신고를 부인하고 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점

(1) 주택면적이 주택이외의 면적 보다 큰 1세대 1주택 해당 여부와

(2) 실가신고를 부인하고 기준시가로 과세한 당초처분의 당부를 각각 가리는데 있다.

• 나. 관련법령

(1) 이 건 양도 당시 구 소득세법 제5조 제6호 자목에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다.” 라고 규정하고 있고, 소득세법시행령 제15조 제1항 에서는 “법 제5조 제6호 (자)에서1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. (단서 생략) ”라고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 “주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다.” 라고 규정하고 있다. (2) 소득세법시행령 (95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 제3호에 의하면, 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우』 를 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는 하나의 경우로 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제2호에서는 " 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우애는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. " 라고 규정하고 있으며, 같은 법시행령 부칙 제8조 제2항에서는 " 제166조의 개정규정은 이 령 시행(96.1.1)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다. " 라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. 먼저 이 건 사실관계를 보면, 쟁점부동산은 대지 315.1㎡ 및 동 지상건물 310.23㎡(지층 28.10㎡, 1층 119.32㎡, 2층 99.01㎡, 3층 63.80㎡)의 사무실 및 주택으로서 청구인이 76.12.31 쟁점부동산 건물을 신축하여 94.10.24. 청구외 김○○에게 94.10.14(원인 94.10.22) 쟁점부동산을 매매를 원인으로 소유권이전등기한 사실 등이 쟁점부동산 등기부등본 및 건축물관리대장에서 확인된다. 한편 청구인은 쟁점부동산의 주택면적 162.81㎡(2층 99.01㎡, 3층 53.80㎡)가 주택 이외의 면적 147.42㎡(지층28.10㎡, 1층 119.32㎡) 보다 크고 3년 이상 거주하였으므로 쟁점부동산 전부를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세 하여야한다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 처분청이 이 건 심리자료로 제시한 쟁점부동산 양도차익예정신고서에 의하면, 청구인은 94.11.30 쟁점부동산 건물중 3층부분만을 비과세대상 주택으로 보고 이를 제외한 나머지 건물면적과 부수토지 면적에 대하여는 양도소득세과세대상으로 하여 양도차익예정신고 및 자진납부(자납세액 21,456,705원)하였음이 확인되고, 처분청도 청구인이 비과세로 신고한 주택부분을 신고시인하여 과세대상 토지를 243.84㎡〔 대지총면적 315.1㎡× 240.08㎡(주택부분 이외의 면적) / 310.23㎡(건물총면적)〕로, 과세대상인 주택 이외 건물을 240.08㎡(지층 21.75㎡, 1층 119.32㎡, 2층 99.01㎡)로, 비과세대상인 주택부분을 70.15㎡(지층 6.35㎡, 3층 63.80㎡)로 하여 이 건 양도소득세를 결정하였음이 동 양도소득세결정결의서에 의하여 확인되는 점으로 보아 적어도 쟁점부동산중 3층 부분을 주택으로, 1층 부분을 주택 이외의 목적으로 사용한 사실에 대하여는 청구인 및 처분청간 다툼이 없다 할 것이다. 둘째, 청구인은 2층 부분(99.01㎡)을 청구외 이○○ 및 ○○○가 주택으로 사용하였으므로 이를 주택면적에 포함하여 비과세 하여야 한다는 주장인 바, 살피건대, 겸용주택의 주택부분과 주택외의 부분에 대한 1세대 1주택 비과세 여부 판정은 양도일 현재를 기준으로 하여 판정하는 것이므로(국세청 재일 46014-1724, 97.7.15 같은 뜻) 이 건의 경우, 청구외 이○○의 주민등록초본에 의하면, 청구외 이○○는 93.3.31~93.9.16까지 쟁점부동산 소재지에 주민등록등재된 사실로 보아 적어도 쟁점부동산 양도(94.10.24) 당시 거주한 것으로 볼 수 는 없다 하겠다. 셋째, 청구외 ○○○는 94.6.23~94.10.26까지 쟁점부동산 소재지에 주민등록이 등재되어 있으나 이 건의 경우와 같이 쟁점부동산 건물 2층을 청구외 ○○○가 설사 주거용으로 사용하였다 하더라도 타인에게 임대한 임대목적의 주택은 위 소득세법시행령 제15조 제3항 에서 규정한『주택 이외의 다른 목적의 건물』로 보는 것이므로 겸용주택에 대한 주택여부 판정시 주택부분에 포함되지 아니한다 하겠다.(대법97누 8823, 98.4.28, 국심 95서 1951, 95.12.15, 국세청 재일 46014-1637, 97.7.4 같은 뜻임) 그렇다면 위의 사실관계 및 대법원 판례 등을 모두어 볼 때, 쟁점부동산 중 타인에게 주거용으로 임대한 2층(99.01㎡)과 지층 21.75㎡, ㅂ층 119.32㎡ 계 240.08㎡는 주택 이외의 건물로서 양도소득세 과세대상으로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서, 이 건의 경우 쟁점부동산 중 주택 이외의 부분 240.08㎡가 주택 부분 70.15㎡(지층 6.35㎡, 3층 63.80㎡)보다 크므로 쟁점부동산 전부를 비과세대상으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠고 처분청의 당초결정에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 쟁점(2)에 대하여 청구인은 94.11.30 쟁점부동산에 대한 양도차익을 실지거래가액(취득가액 88,650,000원, 양도가액 313,500,000원)으로 신고하였으나 처분청이 실가신고를 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 기준기가가 시가를 정확히 반영하지 못하고 있는 점을 충분히 감안하더라도 청구인이 신고한 취득가액(88,650천원)은 취득당시 기준시가(30,072천원)의 294.7%인 반면 양도가액의 경우 신고가액(313,500천원)이 양도당시 기준시가(509,111천원)의 61.5%에 불과하여 그 신빙성이 의문시 되고, 둘째, 96.5.31 청구인이 쟁점부동산의 양도에 대한 확정신고시 실기거래가액으로 신고한 양도시의 매매계약서상 대금지급내용을 보면, 총매매대금은 313,500,000원으로 계약금 30백만원(94.8.4 계약일 지급), 중도금 90백만원(94.9.5 지급), 잔금 193,500천원(94.10.22)을 지급하되, 잔금은 전월세 보증금 및 융자금을 공제한 금액을 지급키로 약정되어 있는 바, 일반적으로 소유권이전등기시 매매원인일자는 매매계약서 작성일자라 할 것이고, 전월세 보증금 및 융자금은 그 구체적인 금액을 기재하여 약정함이 통상적이라 할 것이나, 이 건의 경우 등기부등본상 매매원인일은 94.10.22일로서 잔금지급일로 되어 있고, 쟁점부동산 매매계약서는 부동산 중개인 없이 약정되어 있을뿐만 아니라 더욱이 매수인이 부담할 융자금 및 전세금에 대한 구체적인 금액의 기재가 없는 이 건 매매계약서를 양도당시 실지거래에 대한 매매계약서로 보기는 어렵다고 보여진다. 셋째, 쟁점부동산 건물등기부등본상 동 부동산 양도전인 92.1.16 청구인을 채무자로 하여 근저당설정된 채권최고금액이 780백만원으로 확인되고 또한 처분청이 이 건 심리자료로 제시한 청구외 김○○의 쟁점부동산 취득에 대한 자금출처 소명자료 제출 요구서상 청구외 김○○가 94.10.24. 쟁점부동산을 463백만원에 취득하였다고 소명하고 있는 사실 등으로 미루어 볼 때, 적어도 청구인이 신고한 양도가액(313,500,000원)을 신빙성 있는 양도가액으로 보기는 어렵다고 하겠다. 따라서 위의 관련법령 및 사실관계 등응 종합하여 판단하건대, 이 건 심리일 현재까지 쟁점부동산 양도 및 취득에 대한 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시가 없는 이 건의 경우 처분청이 앞에서 살펴본 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 및 같은 조 제5항 제2호의 규정에 의하여 쟁점부동산 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우로 보아 공정과세협의회의자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외하여 기준시가에 의거 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

위와 같이 심리하건대, 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.