토지와 건물의 양도가액이 구분되어 있지 아니한 경우의 양도차익 산정여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 311.9㎡ 및 위지상 건물 923.25㎡(이하 "쟁점부동산" 이라 한다)를 96.11.12. 양도하고, 97.1.31. 양도가액 550.000,000원, 취득가액 177,513,588원으로하여 양도소득세를 자진신고ㆍ납부하였다. 처분청은 이에 대하여 취득당시 매매계약서를 보정요구하였으나 청구인이 제출하지 아니하였다하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 99.1.31. 납기로 양도소득세 67,619,760원을 결정고지 하였다가 99.4.30. 이의신청에 대한 결정에 따라 구소손득세법 시행령 제170조 제2항의 규정에 따라 기준시가비율로 안분계산하여 취득가액이 확인되는 위 토지는 실지거래가액으로, 취득가액이 확인되지 않는 위 건물(89.6.10. 신축)은 기준시가에 의하여 계산된 가액으로 양도차익을 재산정하여 고지세액 58,738,410원을 감액경정결정 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.2.24. 이의신청(99.4.2. 경정)을 거쳐 99.6.18, 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산 중 토지를 84.2.15. 청구외 주○○으로부터 94,350,000원에 취득하여 89.6.10. 위 지상에 건물을 신축하고, 96.8.20. 청구외 서○○에게 양도한 것으로 처분청이 자산별 양도차익을 산정함에 있어 토지의 양도가액은 기준시가비율로 안분계산한 430,336,893원으로, 건물의 양도가액은 양도당시 기준시가로 산정한 171,724,500원으로하여 계산함으로써 토지와 건물의 실지양도가액인 550,000,000원보다 52,061,393원 만큼 과대계상한 부당한 처분이라는 주장이다.

양도차익을 산정함에 있어 토지와 건물의 양도가액이 구분되어 있지 않을 경우에는 기준시가 비율로 안분한 가액으로 계산하고, 취득가액이 확인되는 토지는 실지거래가액으로, 확인된 가액이 없는 건물은 기준시가에 의하여 계산한 가액으로 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 토지와 건물의 양도가액이 구분되어 있지 아니한 경우의 양도차익 산정여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 제1항 에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다." 라고 규정하고 있고, 제2항에서 "제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다." 라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호 의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고함에 있어 토지와 건물을 함께 양도하거나 취득한 경우로서 토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 경우에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 토지 또는 건물의 취득가액 또는 양도가액으로하여 소득세법 제100조 제1항 의 규정에 따라 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것(같은 뜻: 재일 46014-952, 97.4.22)인 바, 첫째, 청구인은 쟁점부동산 중 토지틀 84.2.15. 청구외 주○○으로부터 94,350,000원에 취득하여 89.6.10. 위 지상에 건물을 신축하고, 96.8.20. 청구외 서○○에게 토지와 건물을 함께 550,000,000원에 양도하였다. 둘째, 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 거래증빙을 달리 제시하지 못하고 있다. 셋째, 처분청은 위 양도가액 중 토지와 건물가액의 구분이 불분명하므로 전시한 소득세법 제100조 제3항 의 규정에 따라 양도당시의 전체실지거래가액을 기준시가비율로 안분계산하여 취득가액이 확인되는 토지의 가액은 실지거래가액으로, 취득가액이 확인되지 아니하는 건물의 가액은 기준시가에 의하여 계산한 가액으로 결정한 사실이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. 전시한 위 관계법령 및 사실관계에 대한 판단을 종합해 보면, 토지ㆍ건물의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 할 것이므로 청구인이 신고한 양도가액과 취득가액의 실지거래가액이 확인되는 쟁점토지에 대하여는 실지거래가액(양도가액 430,336,893원, 취득가액 94,350,000원)에 의하여 양도차익을 산정하고, 취득가액이 확인되지 아니하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 없는 쟁점건물에 대하여는 기준시가(양도가액 171,724,500원, 취득가액 113,559,750원)에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.(같은 뜻: 국심 97경639, 97.9.8) 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.