겸용주택을 양도하는 경우 타인에게 임대하고 있는 주택부분을 주택으로 볼 것 인지, 다른 목적의 건물로 볼 것인지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 75. 8. 11 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 151㎡, 건물 121.42㎡를 취득하여 92. 7.4 동 건물을 멸실하고, 92. 9. 2 상기 대지 위에 374.4㎡의 건물(이하“쟁점부동산”이라 한다)을 신축한 후 지층, 1층은 점포로 사용하고, 2,3,4층은 주택으로 사용(4층은 본인 사용, 2,3층은 전세 및 윌세로 임대)하다가 94. 5.19 이를 양도하였다. 처분청은 이에 대하여 99. 3. 10 청구인에게 양도소득세 48,814,280원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99. 6. 9 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산 중 2층은 건축물관리대장상 대중음식점으로 되어 있으나, 주택으로 사용하고 있고, 3,4층은 주택으로 되어 있으므로 비록 청구인이 4층만 사용하고 있고, 2,3층은 타인에게 임대하고 있다 하더라도 임대부분도 주택에 해당하여 전체 건물면적(374.4㎡) 중 주택부분 (224.64㎡)이 다른 목적부분(149.76㎡)보다 크므로 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택으로서 비과세대상인데도 청구인이 주택으로 사용한 4층부분에 대하여만 비과세하고 지층~3층부분에 대하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 부당하다는 주장이다.

주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 복합건물을 95. 12.31 이전에 양도하는 경우는 거주자가 거주하는 주택 이외의 타인에게 임대 목적의 주택은 ‘다른 목적의 건물’에 포함하여 구소득세법시행령(대통령령 제14467호) 제15조 제3항의 규정을 적용하는 바, 쟁점부동산은 청구인이 4층에 거주하고, 2,3층은 임대하였으므로 4층만을 1세대 1주택으로 비과세하고, 나머지는 다른 목적의 건물로서 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 겸용주택을 양도하는 경우 타인에게 임대하고 있는 주택부분을 주택으로 볼 것 인지, 다른 목적의 건물로 볼 건인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제5조 【비과세소득】에서 “다음 각호의 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다.

(자) 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”으로 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 【1세대 1주택의 범위】 제1항에서 “법 제5조 제6호(자)에서 ‘1세대 1주택’이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(각호 생략)”고 규정하고, 제3항에서 “주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지면상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다.”고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 구 소득세법시행령 제15조 제3항 에서 “주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일번지상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물을 주택으로 보지 아니한다.”고 규정하고 있는 바, 겸용주택이 그 안에 세대별로 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 주택의 구조와 시설을 갖추고 있고, 사회관념상 독립된 거래의 객체가 될 정도가 되어 실질상 공동주택에 해당된다면 그 중 양도자와 그 가족이 거주용으로 사용하는 공간으로서 독립된 거래상의 단위가 될 수 있는 부분만이 양도소득세가 비과세되는 1주택에 해당된다고 하여야 하고, 그 범위를 넘어서는 부분으로서 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 것은 ‘다른 목적의 건물’이라 보아야 할 것이다.(대법원 97누3712, 97.8.26 선고외 다수 같은 뜻) 이 건 양도소득세 과세대상이 된 쟁점부동산은 지층 1층, 지상 4층의 주상복합건물로서 건축물관리대장상 지층 다방, 1층 소매점, 2층 대중음식점, 3,4층은 주택용도로 되어 있고, 2층은 건축물관리대장상의 용도와 달리 주택으로 사용되고 있는 사실에 대하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다. 청구인은 쟁점부동산 중 4층을 가족과 함께 주거용으로 사용하고 있고, 2,3층은 타인에서 임대하고 있는 바, 동 2,3층은 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 주택의 구조와 시설을 갖추고 있는 임대목적의 건물로 봄이 타당하다 할 것이므로 쟁점부동산 중 청구인이 주거용으로 사용하고 있는 4층만을 주택으로 보아 1세대 1주택으로 비과세하고, 나머지 지층~3층 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.