양도신고시 제출한 검인계약서와 금융기관에 제출한 매매계약서 상이시 경정여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○공구 상가 ○호 및 ○호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1988.03.26 취득하여 1997.04.03 양도한 후 1997.05.31 실지거래가액(취득가액 9천만원, 양도가액 1억5천만원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고압부하였다. 처분청은 이에 대하여 실제양도가액을 2억4천만원으로 확인하여 1999.04.08 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 43,836,310원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.06.05 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산을 9천만원에 취득하여 보유하던 중 2억원에 양도하기로 하고 그 양도가액을 검인계약서상의 금액인 1억5천만원, 취득가액을 9천만원으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세 13,548,410원을 신고납부하였으나 처분청에서 매수인이 쟁점부동산을 부동산구입자금 대출을 위하여 금융기관에 제시한 매매계약서상의 가액인 2억4천만원을 실제 양도가액이라고 보아 양도소득세를 과세하였는 바, 청구인은 쟁점부동산을 기준시가의 99%인 2억원에 양도하기로 약정하였으나 매수자의 자금부족으로 인하여 잔금 이전에 당해 매매물건을 담보로 제공하기로 하고 매매대금을 기준으로 대출액을 산정하는 점을 고려하여 실제가액보다 4천만원이 많은 가액으로 매매계약서를 작성하여 금융기관에 제출한 것으로서 이는 실제 매매계약서가 아니며 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세함이 타당하다는 주장이다.

청구인이 신고한 양도가액은 검인계약서상의 금액으로서 실제 거래가액이 아님이 판명되는 반면, 거래당사자는 금융기관에 제출한 매매계약서가 진정한 계약서라고 확인하고 있으므로 동 매매계약서상의 거래가액을 실제 양도가액으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 (양도가액) 제1호에서 “양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 가목에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액, 다만, 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모, 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지 거래가액”이라고 규정되어 있다. 또한, 같은법 시행령 제166조(양도차액의 산정) 제4항에서 “법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조제1항제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우을 말한다. 1ㆍ2(생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 제출하는 경우“라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 토지와 건물의 양도에 따른 취득가액과 양도가액은 원칙적으로 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 계산하고 예외적으로 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점부동산을 9천만원에 취득하여 2억원에 양도하였으나 실제 거래가액을 확인할 수 있는 증빙이 불분명하므로 기준시가에 의하여 양도 및 취득가액을 산정하여 과세함이 타당하다는 주장이다. 먼저 이 건 사실관계를 살펴보면, 첫째, 청구인은 1997.04.03 쟁점부동산을 양도하고 1997.05.31 취득가액을 9천만원, 양도가액을 1억5천만원으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고납부한 사실이 등기부등본 및 양도소득세 신고서에 의하여 확인된다. 둘째, 위 신고가액 중 취득가액은 9천만원으로 확인되었으며 양도가액은 검인계약서상의 금액으로서 허위로 신고한 사실이 입증되었으며 이에 대하여는 양자간 다툼이 없다. 셋째, 청구인은 당초 매매조건에 따라 양도대금을 받기 전에 매수자에게 당해 상가를 담보로 제공하였으며 매수자인 청구외 박○○은 매매계약서를 함께 제출하여 1997.01.31 채권최고액 1억 3천만원의 근저당권을 설정하고 1997.02.03 ○○은행 ○○지점으로부터 1억원을 대출받은 사실이 당해 금융기관의 금융자료 등에 의하여 확인된다. 넷째, 금융기관에 제출한 매매계약서 내용을 살펴보면, 청구인과 청구외 박○○은 1997.01.20 당해 상가를 2억4천만원에 매매가히고 약정하고 계약당일 5천만원, 1997.02.05 중도금 1억원, 1997.0430 잔금 9천만원을 각각 지급하기로 하고 특약사항으로서 중도금 1억원은 은행대출금을 받아 지불하기로, 임대보증금 2천3백만원을 잔금에서 공제하기로 매매계약을 체결하였다. 다섯째, 매수자는 1997.02.03 1억원 대출받아 청구인에게 중도금으로 지불한 사실이 매매계약서에 기재되어 있으며 매매당시 임대보증금은 2천3백만원임이 임차인에 의하여 확인된다. 위와 같이 매매물건을 담보로 매수자가 1억원을 대출받아 중도금을 지불하기로 약정한 매매계약서상의 대출시기와 실제 대출받은 날짜가 일치하며 잔금 지불시 공제하기로 한 임대보증금 가액이 계약당시의 가액과 일치하는 점으로 볼 때, 금융기관에 제출한 매매계약서는 실지 매매계약서라고 인정되므로 그 계약서상의 거래가액 2억 4천만원을 실제 양도가액으로 보고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단되는 반면, 당초 신고한 내용과는 달리 청구인은 실제 양도가액이 2억원이라고 주장하고 있으나 이는 금융기관에서 여신을 위한 담보물건을 자체 평가한 조사가액을 말하는 것으로서 이건의 경우 당해 부동산에 대해 개별공시지가와 비슷하므로 이를 실제 매매가액이라고 인정하기 어렵다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.