실시거래가액을 신고 부인하고 양도차익을 기준시가로 결정한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

처분청은 청구인이 96. 8. 17 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 290.4㎡, 건물 726.37㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 청구외 이○○외 1인에게 앙도하고, 97.5월 취득가액 616백만원, 양도가액 650백만원으로 하여 양도소득세를 실거래가액으로 신고하였으나, 처분청은 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을계산하여 99. 1. 5 청구인에게 양도소득세 83,348,540원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99. 2. 3 이의신청(99.3.27 결정)을 거쳐 99. 6. 4 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 90. 5. 15 쟁점부동산 소재 대지와 그 지상건물을 청구외 김○○으로부터 456백만원에 취득한 후 기존건물을 멸실하고 청구외 (주)○○종합건설와 160백만원에 도급계약을 체결하여 건물을 신축(90.9.12 준공)하였으며, 쟁점부동산을 96. 8. 17 청구외 이○○외 1인에게 660백만원에 양도하였다. 양도가액은 검인계약서상의 매매가액인 650백만원으로 과소신고하였으나, 실제 매매계약서를 제시하여 앙도가액이 660백만원으로 확인되었고, 취득가액은 멸실전 부동산 취득가액 456백만원과 건물신축가액 160백만원을 합한 616백만원으로서 실거래가액이 확인되는데도 이를 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 부당하고, 처분청 주장대로 건물신축가액이 확인되지 아니하는 경우 건물은 기준시가로 과세하더라도 토지의 실거래가액은 확인되므로 이를 인정함이 타당하다는 주장이다.

양도차익을 계산함에 있어 소득세법 제97조, 동법시행령 제163조 제1항에 의하여 양도소득의 필요경비는 매입가격이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다고 되어 있는데 이 건 실지거래가액으로 당초 신고한 내용을 검토해보면, 신축공사대금에 대한 도급계약서의 금액 160백만원의 거래는 세법에서 규정한 어떠한 증빙도 없으므로 실시거래가액을 신고 부인하고 소득세법 제99조 제1항 에 의거 양도차익을 기준시가로 결정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실거래가액의 진위여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있고, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있다. 같은법시행령(95.12.30 대통령령 제14860호) 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산 중 건물을 청구외 ○○종합건설(주)와 도급계약하여 160백만원에 신축하였다고 주장하면서 위 건설업체와의 공사도급계약서를 제시하고 있고, 동 도급계약서상의 공사기간이 90.4.26∼90.12.30로 기재되어 있으나, 착공일인 90.4.26은 멸실전 부동산에 대한 잔금지급일 전으로서 취득이 완료되지 아니한 부동산을 멸실하고 신축공사를 착공하였다는 청구주장을 인정하기 어렵고, 도급업체인 ○○종합건설(주)은 90. 9. 12자로 직권폐업된 업체로서 90년 이후 각종 세무신고실적이 없는 것으로 확인되어 동 업체와의 도급계약은 신빙성이 없다 할 것이다. 또한 청구인은 앙도가액을 650백만원으로 검인계약서를 작성하고 동 금액을 실거래가액으로 신고하였다가 다시 매매가액이 660백만원으로 기재된 매매계약서를 실제 계약서라고 주장하는 등 일관성이 없으며, 사회통념에 비추어 검인계약서를 작성하면서 실거래가액 660백만원보다 겨우 1천만원 낮게 작성하기 위하여 허위금액을 기재하지는 아니하였을 것으로 판단되고, 매매대금에 대한 금융자료 등 달리 청구주장을 됫받침할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 주장하는 실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.