대지는 기준시가, 건물은 실지거래가액으로 신고시 실지거래가액 인정여부

○○세무서장이 1999.05.02 청구인에게 결정고지한 1994년도 양도소득세 12,368,380원은 이를 취소한다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 321㎡ 는 1990.06.05 취득, 같은 곳 ○○번지 잡종지 2,453㎡ 는 1988.03.08 취득, 1994.06.23 양도하고 기준시가로 양도소득세 신고하였으며 위 지상 건물 842,16㎡ (이하“쟁점건물” 이라한다)는 1991.05.03 취득하여 1994.06.23 양도한 후 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 자진신고하였으나 처분청이 실지거래금액이 신빙성이 없다고 하여 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산, 1999.05.02 청구인에게 양도소득세 12,368,380원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불보고하여 1999.05.25 이 건 심사청구를 제기하였다.

토지는 기준시가로 신고하였고, 건물은 실지거래가액으로 신고하였으나 양도차손 87,019,600원이 발생하였고 이에 대한 모든 증빙 첨부하였으므로 당초 신고내용이 정당하며 실지거래금액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 부당하다는 주장이다.

청구인 주장 검토한바 제출한 공사도급계약서 및 확인서상 토지 및 건물가액을 구분기재하여 거래하였으나, 이는 통상적인 거래의 경우 발생하지 않는 사항이며, 거래상대방인 ○○산업(주)는 현재 폐업상태로 당시 거래에 대해 확인할 수 없고, 청구인 주장대로 당시 계약서상 토지, 건물의 구분기재 이유가 허가관청의 토지거래허가 금액이었다는 사실 인정하더라도 이는 본 건의 실거래계약서라는 객관적인 증거가 될 수 없으므로 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 신고된 실지거래금액을 인정할 수 있는지 당부
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 제4항 에서 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다” 제1호에서 “제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도시의 기준시가, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고, 같은법 제45조 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.”라고 규정하고 제1호 가목에서 “당해자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”이라 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제2항에서 “토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산 한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해자산의 가액에 비례하여 안분계산한다."라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 “대통령령이 정하는 경우”로서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점건물의 취득 및 양도당시 실지거래금액이 확실함에도, 처분청이 취득 및 양도실지거래금액 신빙성이 없다는 이유로 이를 부인하고 기준시가로 결정하였기에 부당하다고 주장하는바, 먼저, 양도가액에 대하여 살펴본다. 첫째, 쟁점건물이 1994.07.13 ○○산업(주)에 양도되었음이 등기부등본에 의해 확인된다. 둘째, 청구인은 쟁점건물을 1994.06.23 ○○산업(주)에 양도하고 양도실지거래금액을 180,000,000원으로하여 1994.07.25 자산양도차익예정신고하였음이 확인된다. 셋째, 토지대금 249,660,000원, 쟁점건물대금 180,000,000원에 청구인이 ○○산업(주)와 부동산매매계약하였음이 확인된다. 넷째, 1994.07.05 토지는 249,660,000원, 쟁점건물은 180,000,000원에 취득하였다고 매수인인 청구외 ○○산업(주) 대표 김○○이 인감증명을 첨부하여 이를 확인하고 있다. 다섯째, 청구외 ○○산업(주)의 1994사업년도 법인결산서 장부상 건물 취득가액이 180,000,000원으로 확인된다. 위 사실을 미루어 보아 양도시 건물실지거래금액 180,00,000원은 신빙성이 있다고 판단된다. 다음, 취득가액에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인이 쟁점건물을 신축(공장 255평)하기로 하고 1990.07.19 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○건설(주) 대표 성○○과 267,019,600원에 공사도급계약(착공일 1990.08.25 준공일 1991.03.25)하였음이 확인된다. 둘째, 공사도급업자인 청구외 ○○건설(주)이 1994.07.20 청구인과 267,019,600원에 거래하였음이 청구외 ○○건설(주) 대표 성○○이 이를 확인하고 있다. 셋째, 쟁점건물이 1991.05.11 건물면적 842.16㎡ (지상2층)로 준공되었음이 확인된다. 넷째, 청구인이 제시한 청구외 ○○건설(주)가 공사도급대금으로 세금계산서 발행한 내역은 1990.11.21 137,500,000원, 1991.01.25 82,400,000원, 1991.04.11 25,000,000원 1991.05.31 22,119,600원 계 267,019,600원임이 확인된다. 위 사실을 보아, 건물 신축 공사대금을 취득가액으로 신고한 당초 취득가액 267,019,600원은 신빙성이 있다고 판단된다. 따라서, 처분청이 취득 및 양도 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 잘못이 있다 하겠다. 위와 같이 심리한바, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.