실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 임야 394㎡을 1996.10.11. 취득하여 그 지상에 건물 77.52㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1998.2.23. 소유권보존한 후 토지와 건물을 1998.7.10. 양도하고, 1998.8.12. 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 자산양도차익을 산정한 후 1999.4.6. 청구인에게 1998년 귀속분 양도소득세 18,522,040원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.5. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산을 37,663,350원(토지 취득비 19,897,000원, 건물신축공사비 11,804,705원, 토지형질변경부담금 5,962,280원)에 취득하여 35,000000원에 양도하였으므로 양도차익이 없으며, 양도가액 35,000,000원 이외에 토지형질변경부담금 5,962,280원, 지하수개발비 1,500,000원, 음식점 집기류 17,537,720원 합계25,000000원을 별도로 받기로 약정하면서 근저당설정하였으나 대금수령을 하지 못하고 있다. 따라서 쟁점부동산에 대한 양도차익은 사실상 전혀 없는 부동산거래로 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다는 주장이다.

양도자와 양수자는 토지를 공동취득한 후 지상에 상가건물을 공동으로 건축하여 공동으로 대중음식점 영업을 한 각별한 관계에 있고, 신고한 양도가액은 기준시가의 44.3%에 불과하고 취득가액에도 미달하는 금액이며, 쟁점부동산 양도당시 근저당권설정 채권최고금액(170,000,000원)의 41%에 해당하고 있으며, 취득당시 토지현황은 농지로 공시지가가 64,500원/㎡이었으나 양도당시는 상업지역으로 변경되어 공시지가가 175,000원/㎡으로 확인되고 있으며, 청구인이 제시한 건물신축비에 대한 영수증을 보면 건물구조가 경량철골조임에도 이에 관련된 비용은 750,000원 뿐이고, 인건비 지급을 한 최○○와의 계약서가 없고 이와 관련된 영수증도 신○○으로 되어 있는 등 사실여부가 불분명하는 등 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없으므로 기준시가로 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 에서 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다라고 규정하고, 제1호에서 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있고, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다라고 규정하고, 제1호 가목에서 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 둥을 감안하여 대통령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다라고 규정하고, 제3호에서 양도자가 양도소득과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 보면

(1) 양도자와 양수자는 토지를 공동취득한 후 지상에 공동으로 상가건물을 신축하여 공동으로 대중음식점 영업을 하고 있던 관계에 있다.

(2) 양도가액 35,000,000원은 기준시가 78,999,200원의 44%에 불과하고, 취득가액 38,865,355원에도 미달하는 금액이다.

(3) 양도가액은 35,000,000원이고 양도당시 쟁점부동산에 근저당설정계약한 채권최고금액은 170,000,000원으로 41%에 해당하는 금액이다.

(4) 취득당시 토지현황은 농지로 공시지가가 64,500원/㎡이었으나, 양도당시는 토지현황이 상업지역으로 변경되고 공시지가도 175,000원/㎡으로 상승하였다.

(5) 건물신축과 관련된 영수증을 보면 건물신축자재 구입처가 대부분 일반 과세사업자임에도 제시된 증빙은 간이세금계산서, 입금표 및 견적서로 그 거래내용을 신빙성이 있는 것으로 보기 어렵다.

(6) 청구인 제시한 각종 확인서를 보면 사인간에 작성한 문서로서 위의 사설관계 등에 비추어 이를 그대로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 위와 같은 사실 및 정황을 종합하여 볼 때, 양도자와 양수자는 각별한 관계에 있고, 기준시가는 실지거래가액보다 낮게 책정되는 것이 상례임에 비추어 청구인이 쟁점부동산을 기준시가의 44%에 해당하는 낮은 가액으로 양도할 만한 특별한 사정이 있다고 보여지지 아니하고, 청구인이 제시한 건물신축비에 대한 거래내용이 신빙성이 없는 점 등으로 보아 청구인의 신고가액은 신빙성이 없는 것으로 인정되므로, 청구인의 신고가액을 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 앙도차익을 계산하여 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.