실거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인 및 그의 처 박○○(이하 "청구인 등" 이라 한다)는 1994.11.26. ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 건물 41.06㎡(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 각각 2분의 1지분씩 공동 취득하여 1998.2.13. 양도하고 1998.3.25. 실지 양도가액을 155,000,000원, 실지 취득가액을 146,000,000원으로 하여 양도차익을 6,134,000원으로 산정하고 각자의 지분에 대한 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 이에 대하여 청구인 등이 신고한 취득가액이 불분명하다고 보아 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 1999. 2. 6. 청구인등에게 1998년 귀속 양도소득세 8,320,180원을 각각 결정고지하였다. 청구인등은 이에 불복하여 1999. 5. 4. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인등은 재개발 소문이 한창 떠돌던 1994.10.26 경 투자목적으로 쟁점아파트를 146,000,000원에 취득하기로 매매계약을 제결하고 계약당일 계약금으로 13,000,000원, 1994.11.9 중도금으로 60,000,000원, 1994.11.23. 잔금으로 73,000,000원을 각각 지급한 후 1994.11.26. 소유권이전등기를 하였으나, 청구인이 운영하던 비철금속 전문제조업체(○○금속)의 운영이 힘든 상황에서 은행대출금 연체 및 부가가치세와 소득세의 체납으로 거주하던 아파트가 압류되는 등 쟁점아파트를 처분할 수 밖에 없는 상황에서 1998.2.13. 청구외 전○○에게 155,000,000원에 양도하기로 계약을 체결하고 계약금으로 2,000,000원만 받고 6일후 잔금과 동시에 근저당 해제서류등을 함께 넘겨 주고 소유권이전등기를 한 것이며 청구인등은 양도차익 예정신고기한내인 1998.3.25. 쟁점아파트에 대한 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙을 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 신고납부하였음에도 불구하고 처분청은 청구인등이 신고한 실지거래가액을 조사하지도 아니한 채 직권으로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정고지한 처분은 부당하다는 주장이다.

청구인이 예정신고한 신고내용을 검토한 바에 의하면, 거래상대방의 사실확인서를 첨부하여 신고한 양도가액은 실지거래가액으로서 적정하다고 판단되나, 취득가액은 거래상대방의 거래내역 증빙이 없을뿐더러 기준시가 대비 196%인 점으로 보아 실지거래가액이 불분명하므로 매매계약서상의 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 실거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 (양도가액)에서 "양도가액은 다음 각호의 금액을 기준으로 한다.

1. 제94조제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규점에 의한 자산인 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액으로 한다.(2호 생략)" 라고 규정 하고 있으며 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서 "거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제3호의 규정에 의한 자산인 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래 방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(이하 생략)" 라고 규정하고 있다. 같은법 제100조(양도차익의 산정) 제1항에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (단서 생략)" 고 규정하면서 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항에서 "법 제96조제1호 단서 및 법 제97조 제1항제1호가목 단서에서 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래 방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1호 및 2호 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우" 라고 규정하고 있다. 같은 조 제5항제2호에서는 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래 증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용 대상에서 제외할 수 있다" 고 규정하고 있으며 같은 조 제6항에서 "국세청장은 주소지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정 평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기할 수 있다" 고 규정하고 있다. 같은법 시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호) 부칙 제1조(시행일)에서 이 영은 1996.1.1.부터 시행한다고 규정하고 있으며, 제8조(양도소득에 관한 적용례 등) 제2항에서 "제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다"고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저 이 건 사실관계를 살펴본다. 쟁점아파트가 1994.10.25. 매매를 원인으로 1994.11.26. 청구외 허○○으로부터 청구인 및 처 박○○ 명의로 각 2분의 1 지분씩 소유권이전등기 된 사실, 1998.2.13. 매매를 원인으로 1998.2.20. 청구외 전○○에게 소유권이전등기된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, 청구인등은 쟁점부동산을 146,000,000원에 매수하기로 1994.10.26. 청구외 허○○과 매매계약을 체결하고 계약당일 13,000,000원, 1994.11.9. 중도금 60,000,000원을, 1994.11.30. 잔금 73,000,000원을 지급하기로 약정한 쌍방합의의 부동산매매계약서 및 부동산 중개인의 확인서를 제시하고 있으며 쟁점부동산을 155,000,000원에 청구외 전○○에게 양도하기로 1998.2.13. 매매계약을 체결하고 계약당일 계약금 2백만원을, 당해 아파트에 ○○은행 ○○동 지점에 채권 최고액 208,000,000원이 설정된 관계로 중도금없이 잔금을 처리하기로 하고 융자금 90,000,000원 및 세입자에 대한 임대보증금 10,000,000원을 잔금에서 공제하기로 약정한 부동산 매매계약 및 거래상대방의 확인서를 제시하고 있다. 한편, 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액에 대하여 조사를 한 후 작성한 것으로 보여지는 조사종결보고서에 의하면, 청구인이 신고한 양도가액 155,000,000원은 실지거래가액으로 인정하였으나 취득가액 146.000.000원은 신빙성이 없다고 부인하여 기준시가에 의하여 과세처분한 사실이 확인된다. 전시한 법령에 의하면, 양도소득세 결정은 기준시가를 원칙으로 하되, 예외적으로 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙서류를 갖추어 신고한 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 하는 것이나, 그 서류는 일반 수준이상의 것으로서 객관적이고 구제적으로 그 거래사실이 확인될 정도의 형식이 갖추어진 경우를 말하는 것이며 양도자가 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자의 자문을 거치도록 규정하고 있으나 이는 과세처분 절차상의 효력규정이라 할 수 없으므로(국심 97부 2091,97.12.10. 같은 뜻) 이러한 절차를 밟지 아니하였다고 하여 거기에 재량권의 범위를 일탈한 위법이 있다고 할 수 없는 바, (대법원 95누 6090, 97.6.10. 같은 뜻) 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 기준시가로 과세하였다고 하여 중대한 법적 요건을 결여한 위법한 처분이라고 볼 수는 없다 할 것이다. 위의 관련법령 및 사실관계를 종합하여 판단하건대, 청구인이 제시한 매매계약서상의 양도가액은 기준시가 대비 106.4%로서 기준시가와 비슷한 가액으로 나타나고 있는데 반해 취득가액은 특별한 사유도 없이 기준시가 대비 196%로서 현저히 높아 신빙성이 없다고 인정된다. 또한, 취득당시 소유권이전등기와 관련하여 지급한 영수증에 의하면, 당해 아파트의 등록세가 1,260,000원으로서 그 당시 검인계약서상의 취득가액은 42,000,000원이라 할 것이므로 매매계약서상의 실지거래금액과는 상당한 차이가 있을뿐더러, 청구인등은 제시한 매매계약서상의 실지거래가액에 대하여 구제적이고 객관적으로 입증할 수 있는 거래상대방의 사실확인서 및 금융자료 등을 제시하지 못하는등 쟁점아파트에 대한 실제 취득가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 할 수 있으므로 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 결정한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.