양도신고시 실지거래가액으로 신고한 가액이 사실 확인여부

○○세무서장이 1999.01.15.자로 결정고지한 양도소득세 19,470,060원은 이를 재조사하여 결정한다.

청구인은 1989.01.11 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 115.2㎡지상에 1992.09.07. 건물 350.51㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 소유하다 1996.05.07. 양도한 후 취득가액을 356,800,000원으로 하고 양도가액을 350,000,000원으로하여 1996.08월 처분청에 자산양도차익예정신고한 사실이 있다. 처분청에서는 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 1999.01.17. 양도소득세 19,470,060원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.01.29.이의신청(1999.03.18.기각결정)을 거쳐 1999.05.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

처분청은 임대보증금에 대한 언급이 없다는 이유로 양도가액 350,000,000원을 인정하지 아니하고 있으나, 양도당시 쟁점부동산은 건축부실로 인하여 누수현상등 하자가 발생함에 따라 세입자들의 임대보증금 반환요구에 시달려 부득이 양도하게 되면서 청구인이 임대보증금을 반환하는 조건으로 양도한 것이며 청구인이 1998년도에 수해를 입어 원계약서를 제출할 수 없음을 청구인이 공정과세위원회 참석시 설명한 바 있다. 비록 계약서상의 대금지급내역과 통장입금내역이 비록 약 3주간의 차이가 있다하더라도 항시 있을 수 있는 사안임에도 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 과세함은 부당하므로 취소하여야 한다고 주장한다.

이 건 양도소득세 결정시 재산제세사무처리규정 제117조의 규정에 의한 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 결정한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 당초처분의 당부.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 와 제97조 제1항 제1호 규정에서 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 “양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모. 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”에는 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 대통령령이 정하는 경우로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있도록 규정하고 있으나, 제5항 본문과 제2호에서는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 결정할수 있다”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 이 건의 다툼은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 가액이 사실로 확인되는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다 살피건대, 재산제세사무처리규정 제105조 제1항 제2호의 규정에 의하면 일반조사대상자인 경우 취득 및 양도시 거래상대방에 대한 직접 면담질문 조사를 통하여 거래금액의 진위여부, 대금수수방법, 부동산중개업소의 개입 여부등 부동산 매매과정을 조사하고 필요한 경우 거래내용확인서, 중개업자의 거래확인서 등을 징취하여 거래가액을 확인도록 규정하고 있는 바,

① 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액에 대하여 현지조사 한 바도 없으며, 거래상대방에게 거래내역을 조회하거나 조사한 사실이 없다.

② 청구인은 은행거래내역을 제시하고 있음에도 이에 대한 사실여부를 조사하지 아니하였다.

③ 처분청이 제시하고 있는 공정과세위원회 회의록에는 청구인이 참석하지 아니한 것으로 되어 있으나, 청구인은 공정과세위원회에 참석하여 진술하였다고 주장하고 있다.

④ 처분청은 임대보증금에 대한 언급이 없다는 이유로 양도가액을 부인한다 하였으나, 청구인은 쟁점부동산 양도시 청구인이 임대보증금을 부담하였다고 주장하고 있다. 위와같이 심리하건대, 실지조사대상인 쟁점부동산 거래에 대하여 사실확인한 바 없이 형식적으로 공정과세위원회 자문(처분청도 청구인이 위원회에 참석하였음을 인정)을 거쳐 결정함은 잘못이라고 판단되므로 처분청은 위 재산제세사무처리규정에서 정한 바에 따라 취득 및 양도가액을 재조사한 후 그 결과에 따라 관련법령에 의하여 양도소득세를 재결정 함이 타당하다 하겠다. 따라서, 청구주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.