토지의 취득가액의 산정방법의 당부

○○세무서장이 1999.03.02 청구인에게 결정고지한 1996년도 양도소득세 40,676,640원은

1. ○○시 ○○동 ○○번지는 토지 취득일을 1991.07.12일로 양도면적은 17.31㎡, 취득면적을 40㎡로하여 재계산하고,

2. ○○시 ○○동 ○○번지 일부는 토지 취득일을 1985.10.10일로 양도면적은 266.04㎡ 취득면적을 644.65㎡로, 일부는 토지 취득일을 1994.07.09일로 양도면적을 19.95㎡ 취득면적은 동일하게 19.95㎡로 재계산하며,

3. ○○시 ○○동 ○○번지는 토지 취득일을.1991.07.12.로 양도면적을 354.1㎡로, 취득면적을 종전면적인 741㎡로 재계산하여 경정한다.

청구인은 경기도 ○○시 ○○동 ○○번지(이하 "쟁점토지①"이라 한다), ○○시 ○○동 ○○번지 전303.3㎡(환지전 735㎡, 이하 "쟁점토지②"이라 한다) 및 같은 곳 ○○번지 전 354.1㎡(환지전 741㎡, 이하"쟁점토지③"이라 한다)를 91.7.18. 취득하여 96.10.14. 양도하고 96.11.27. 자산양도차익을 산정하여 예정신고하였으나 신고된 양도소득은 종전토지의 면적으로 취득가액을 계산하였으므로 처분청은 이를 부인하고 환지예정면적에 의하여 취득가액을 재계산하여 양도소득을 산정하여 99.3.2 양도소득세 91,781,870원을 결정고지하였다가, 이를 다시 99.5.10. 취득면적을 환지예정면적으로 취득가액을 재계산하여 40,676,640원으로 경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.5.24 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지의 양도가액 계산은 환지면적으로 하고, 취득가액 계산은 환지지정일인 93.5.26일을 기준하여 이전 취득분은 종전면적으로, 이후 취득분은 환지예정면적으로 하여 양도소득 금액을 계산하여야 한다는 주장이다.

쟁점토지의 최초 사업계획 결정고시일은 90.10.12일이며 청구인이 주장하는 93.5.21일은 변경고시일이므로 사업계획결정고시일이후 취득한 쟁점토지의 양도차익 계산은 양도면적과 취득면적을 각각 환지예정지 권리면적으로 계산하는 것이 타당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액의 산정방법의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법시행규칙 제77조 제1항 에서 "양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업 또는 농어촌정리법 등에 의한 환지지구내의 토지를 양도 또는 취득하는 경우에 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다. 제1호. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도하는 경우 환지예정(교부)평수 × 양도시의 평가액 - (종전토지의 평수 × 취득당시의 평가액 + 기타필요경비) = 양도차익 제2호. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해토지를 양도한 경우 환지예정(교부)평수 × 양도시의 평가액 - (환지예정평수 × 취득당시의 평가액 + 기타필요경비) = 양도차익"으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지의 양도가액 계산을 환지예정면적으로 하고, 취득가액 계산은 환지지정일인 93.5.26일을 기준하여 이전 취득분은 종전면적으로, 이후 취득분은 환지예정면적으로하여 양도소득금액을 계산하여야 한다는 주장인바, 먼저. 사실관계를 살펴보기로 한다. 첫째, 쟁점토지의 환지내용이 등기부등본 및 환지예정지 지정증명원에 의해 아래와 같이 확인된다. 아 래 지번 종전면적 환지내용 양도일 취득일 비고

○○시 ○○동 ○○번지 42㎡ 303.3㎡ 66브럭 8-1롯트 96.10.14 91.7.12 교환일

○○시 ○○동 ○○번지 644.65㎡ 96.10.14 85.10.10 당초취득일 48.35㎡ 96.10.14 94.7.9 교환일

○○시 ○○동 ○○번지 741㎡ 354.1㎡ 66브럭 8롯트 96.10.14 91.7.12 교환일 둘째, 쟁점토지는 ○○도 ○○시 ○○지구 토지구획정리사업 지구내에 소재한 토지로서 90.10.12일 건설부 고시 제000호로 사업에 관한 계획이 결정되고, 92.5.14일 ○○도 공고 0000-000호(93.5.21)로 변경시행인가 및 환지계획인가되어93.5.26일 환지예정지로 지정 공고되었음이 ○○시 공고 제0000-000호(○○지구 토지구획정리사업 시행변경 및 환지계획인가와 환지예정지 지정)에 의해 확인되므로 93.5.26일 환지예정지구로 지정되었음이 확인된다. 셋째, 토지구획정리사업법 제56조 의 환지예정지가 지정되면 종전토지에 대한 사용 및 수익권은 소멸되고 환지예정지로 지정받은 토지에 대하여 사용 및 수익권이 생기며 종전토지에 대한 소유권이 소멸되고 환지받은 토지에 대한 소유권을 취득하는 시점은 토지구획정리사업법 제61조 의 규정에 의한 환지처분시점(건교 관리 00000-000, 99.4.13)으로 보아야 한다고 청구인의 질의회신문에 의해 확인된다. 토지구역 내의 토지를 양도한 경우의 양도차익 계산은 환지예정지 효력발생일(사업시행자가 지정공고한 날)을 기준으로 하여 환지예정지등의 양도차익을 계산하는 것(재산 01254-2891, 87.10.29.)인바, 그러므로, 쟁점토지①인 ○○시 ○○동 ○○번지 전 693㎡중 일부면적인 48.35㎡(693㎡×3,053/213)를 ○○건업(주)가 청구인 소유토지(○○시 ○○동 ○○번지 전 2,360㎡×3,053/62)와 94.7.9. 2차교환하기 위하여 양도한 것으로 환지예정지 지정일인 93.5.26일 이후인 94.7.9 청구인이 취득하였으므로 환지예정지로 지정된 경우에는 종전토지에 대한 소유자는 환지예정지 지정의 효력발생일로부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지에 대하여는 이를 사용하거나 수익 할 수 없으므로 (토지구획정리사업법 제57조) 청구인이 취득한 토지는 환지예정지를 취득한 것으로 양도면적과 취득면적이 동일하게 계산하여야 하므로, 양도 및 취득면적은 환지예정면적 303.3㎡×종전면적 735㎡/48.35㎡ = 19.95㎡로 재계산하여야 할 것이다. 쟁점토지①인 ○○시 ○○동 ○○번지는 청구인의 토지(○○시 ○○동 ○○번지 전 213㎡)와 쟁점토지②는 ○○건업(주)간의 1차교환 시점인 91.7.12일을 취득시기로, 쟁점토지①인 ○○시 ○○동 ○○번지는 693㎡중 644.65㎡는 당초 취득시기가 85.10.10일이므로, 처분청은 양도면적하고 동일한 면적으로 취득가액을 계산하였으나, 93.5.26일 환지예정지구로 지정되기 이전에 취득한 토지로서 앞에서 적은 법령에 의거 취득시 토지면적은 종전토지면적으로 양도소득세를 계산하여야 하므로 쟁점토지①의 양도면적은 환지예정면적인 303.3㎡에서 앞의 19.95㎡를 차감한 283.35㎡로하고 취득면적은 종전면적인 686.65㎡로 하여야 할 것이고, 쟁점토지②는 양도면적을 354.1㎡로 취득면적을 종전면적인 741㎡로 양도소득세를 계산하여야 할 것이다. 따라서, 처분청이 취득면적을 양도면적과 동일하게 과세한 당초 처분은 잘못이 있다 하겠다. 이상과 같이 심리한 바, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 에 의거 주문과 같이 결정한다.