실지양도가액이 기준시가에 비해 현저히 낮다는 이유로 실지거래가액 부인 여부

○○세무서장이 1999년 04월 02일 청구인에게 결정고지한 1996과세연도 양도소득세 10,668,960원의 부과처분은, 청구인이 1997년 05월 31일 양도소득세과세표준확정신고시 신고한 실지거래가액을 적용하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 경매에 의하여 1995년 06월 03일 취득한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리○○번지 대지 ㎡ 및 주택 57.42㎡와 같은리 ○○번지 대지 354㎡ 및 기타건물 52.47㎡(이하 “쟁점부동산”라고 한다)를 1996년 11월 06일 청구외 이○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도한 것에 대하여 1997년 05월 31일 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도가액을 50,000,000원으로 하고, 취득가액은 43,100,000원으로 하여 처분청에 양도소득세 과세표준확정신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 기준시가에 의한 양도가액 대비 59.3%에 불과하다는 사유만으로 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고, 1999년 04월 02일 기준시가에 의하여 쟁점 부동산의 양도차익을 계산하여 1996과세연도 양도소득세 10,668,960원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999년 05월 10일 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 가축을 사육할 목적으로 경매에 의하여 쟁점부동산을 취득하였으나 건물이 낡아 축사를 신축하고자 한 바, 진입로가 사도인 관계로 건축허가상 토지소유주인 청구외 김○○의 도로사용승락서가 필요하였으나 청구외 김○○이 거액의 토지사용료를 요구하면서 도로사용을 불허할 뿐만 아니라 쟁점부동산 주변을 철조망으로 가로막아 차량 등의 출입을 통제함으로써 쟁점부동산을 당초의 목적에 사용할 수 없어 부득이 청구외 이○○에게 50,000,000원에 양도하였으며, 낙찰허가결정서 및 매수인의 거래사실 확인서 등에 의하여 실지거래가액이 확인되므로 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 취소되어야 한다.

청구인의 양도소득세과세표준확정신고서 및 첨부서류를 검토한 바 쟁점부동산의 취득가액은 낙찰허가결정서에 의하여 확인되나 양도가액은 기준시가 대비 59.3%에 불과할 정도로 현저히 저가이므로 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1995.12.29. 법률 제5031호로 개정된 것) 제86조【양도가액】제1호 및 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목에 의하면, “제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서생략)』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제1항 제2호에 의하면, “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확이되지 아니하는 경우 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래 가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저, 이 건 사실관계를 살펴본다. 1997년 05월 31일자 양도소득세 과세표준확정신고서에 의하면, 청구인은 쟁점 부동산의 양도가액 50,000,000원에서 취득가액 43,100,000원 및 필요경비 6,400,000원을 차감하여 양도차익 500,000,000으로 하여 작성된 쟁점 부동산의 매매계약서 및 “사용용도”란에 거래사실확인서(일금 오천만원)라고 기재한 1996년 10월 12일자 매수인의 인감증명서, 입찰가격이 43,100,000원으로 표시된 1995년 04월 29일자 쟁점부동산의 낙찰허가결정서(95타결03681), 필요경비 관련증빙 등이 첨부되어 신고된 사실이 확인된다. 또한 청구인은 이 건 청구시 매수인의 거래사실확인서와 인감증명서 및 쟁점부동산 양도시 입회인 청구외 김○○의 거래사실확인서를 추가로 제시하였을 뿐만 아니라, 매수인과 입회인이 확인한 쟁점부동산의 양도가액이 50,000,000원으로 서로 일치하고 있다. 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 처분청은 청구인이 제출한 부동산 매매계약서 및 매수인의 확인내용이 실제와 다르게 작성된 것인지에 대하여 별도의 확인절차없이 실지조사대상자료 서면분석표만을 작성 하였으며, 동 분석표에 특기사항으로 “양도가 ; 기준시가 대비 59.3%로 시가 대비 현저히 낮음”이라고 기재한 다음 이를 근거로 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세하였음을 알 수 있다. 한편, 청구인이 이 건 청구시 제시한 쟁점부동산의 지적도 및 현장사진을 살펴보면, 쟁점부동상은 지적도상 진입로가 표시되어 있지 않으며, 실제로 쟁점 부동산 주위로 철조망이 세워져 있어 통행이 제한되고 있음이 확인된다. 다음으로, 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 결정한 처분의 적법한지에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액이 기준시가 대비 59.3%에 불과하다는 이유만으로 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 결정고지하였으나,

(1) 처분청이 양도가액이 사실인지 여부를 확인할 목적으로 매수자에게 실지거래가액을 조회하거나 현지에 출장하여 조사한 사실이 확인되지 아니하고,

(2) 실지조사대상자료 서면분석검토표에 양도가액이 기준시가 대비 59.3%로 시가대비 현저히 낮음이라고만 기재하였을 뿐 당시의 시가를 뒷받침 할만한 근거자료를 전혀 제시하지 못하였으며,

(3) 청구인이 부동산매매계약서와 매입가액을 확인한 매수인의 인감증명서를 첨부하여 양도가액으로 신고한 50,000,000원이 허위임을 입증하지도 아니하였다.

(4) 또한 청구인은 1995년 06월 03일 임의경매(1995타경03681)에 의하여 43,100,000원에 쟁점부동산을 취득하여 1996년 11월 06일 청구외 이○○에게 50,000,000원에 양도한 것으로 신고하였고, 1998년 01월 22일 다시 쟁점부동산이 임의경매(97타경37978)에 의하여 48,500,000원에 청구외 이○○에게 낙찰되었음이 확인된다. 위의 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 있어 보일 뿐만 아니라 거래 상대방에 의하여 확인됨에도 불구하고 처분청이 실지거래가액을 입증하려는 노력과 구체적이고 객관적인 근거제시도 없이 청구인이 신고한 양도가액이 기준시가 대비 59.3%에 불과하다는 이유만으로 청구인이 신고한 양도가액을 일방적으로 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.