자신의 양도차익을 계산함에 있어서 자산의 양도시기는 대금청산일이 되는 것이며, 거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단하는 것임
자신의 양도차익을 계산함에 있어서 자산의 양도시기는 대금청산일이 되는 것이며, 거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단하는 것임
○○세무서장이 1998년 12월 03일자로 청구인에게 결정고지한 1995년 귀속 양도소득세 866,786,190원은 이를 취소한다.
청구인은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 소재 전 2,943㎡, 같은 곳 ○○번지 소재 전 75㎡, 같은 곳 ○○번지 소재 전 2,230㎡, 같은 곳 ○○번지 소재 전992㎡, 같은곳 ○○번지 소재 전 26㎡, 이상 5필지 6,266㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1976년 05월 07일 취득하여 1995년 04월 26일 양도하고 1995년 06월 09일 자경농지에 대한 양도소득세 면제신고를 하였다. 처분청은 이에 대하여 쟁점토지의 양도일 현재 농지로 볼 수 없다하여 감면을 배제하고 이 건 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998년 12월 03일 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 866,786,190원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999년 01월 05일 이의신청(1999년 04월 15일 기각결정)을 거쳐 1999년 04월 27일 이 건 심사청구를 제기하였다.
청구인은 1976년 쟁점토지를 구입하여 1994년까지 18년간 논으로 농사를 지어오다가 1995년 04월 (주)○○주택에 매도하고 1995년 06월 조세감면규제법에서 규정하고 있는 증빙서류(농지원부, 주민등록등본, 등기부등본, 토지대장, 토지가격확인원)을 첨부하여 적법하게 신고를 마쳤음에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.(이건 심리기간 중 보충자료로 쟁점토지는 1990년 09월 27일 전국○○ 노동조합 ○○지부장인 청구외 빈○○외 87인에게 총매매대금 1,588,800,000원에 체결하여 1991년 04월 잔금청산으로 양도하였으나 매수자의 사정으로 매수자 명의만 (주)○○주택으로 하여 소유권이전등기를 경료하였다고 주장하면서, 청구외 빈○○이 인감증명을 첨부하여 작성한 사실확인서, 부동산매매계약서 사본, 최고인을 청구인으로 하고, 수취인을 전국○○노동조합 ○○지부 지부장 빈○○로 한 최고서(1991년 09월 06일 ○○우체국 소인) 사본을 제시하고 있다.)
쟁점토지는 양도당시 실제 농지가 아님이 확인되므로 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.
먼저, 이 건 8년이상 자경여부의 심리에 앞서 쟁점토지의 양도시기를 살펴본다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명부의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일”이라고 규정하고 있다.
(1) 청구인이 1999년 06월 18일 제출한 추가심사청구에 의하면, (가) 청구인은 쟁점토지를 1990년 09월 27일 전국○○ 노동조합 ○○지부 지부장 빈○○외 87명에게 총매매대금 1,588,800,000원에 양도하기로 계약을 체결함에 있어 같은 날에 계약금 86,000,000원 1990년 11월 30일. 중도금 500,000,000원 1991년 03월 31일. 잔금 1,002,800,000원으로 한 매매계약서 사본을 제시하고 있고, (나) 청구인은 1991년 09월 16일 위 청구외 빈○○을 수취인으로하여 쟁점토지에 대한 소유권이전등기 이행을 촉구하는 최고서를 발생한 사실이 ○○우체국 소인이 찍힌 최고서 사본 및 특수 우편물 수령증 사본을 제시하고 있으며, (다) 위 청구외 빈○○은 조합아파트의 신축목적으로 쟁점토지를 1990년 09월 27일 계약하고, 1991년 04월 잔금지불을 완료하였으나 1993년 12월 27일에 이르러서야 주거지역으로 변경됨에 따라 그동안 많은 조합원들이 새로운 주택을 취득하여 조합주택승인 조건을 갖추지 못하게 되었고, 위와 같은 내용으로 인하여 청구인이 계속해서 농사를 짓게 되었으며, 조합원들의 합의에 따라 (주)○○주택에 아파트 신축을 맡겨 완공후에 조합원들이 입주하기로 결정하고, 명의이전을 위하여 (주)○○주택과 토지소유자 박○○(청구인)과의 매매계약은 사실상 형식적일뿐 실지 매매는 아니라는 사실확인서를 제시하고 있고, (라) 위 (3)의 내용과 관련하여 1995년 04월 21일 청구외 빈○○은 입회인을 (주)○○주택 대표이사 김○○로 한 각서를 청구인에게 제출한 것으로 1995년 04월 21일자 발급된 각서용 인감증명을 첨부한 각서 사본을 제시하고 있으며, (마) 청구인은 이 건 추가심리자료로 ○○은행 ○○지점 청구외 빈○○의 계좌에서 아래와 같이 출금된 사실이 동 은행의 대리 김○○의 금융거래내역 확인서에 확인된다. 예금주 계좌번호 일자 출금액 빈○○ 000-00-0000-000 1990.09.27 1990.11.16 1990.11.30 1991.04.01 1991.04.23 1991.05.06 1991.05.25 86,000,000 150,000,000 350,000,000 652,000,000 172,000,000 62,000,000 16,800,000 (바) 당청에서 위 은행에 금융거래 사실조회를 의뢰 (심이 46820-6999, 1999.07.09)한 바, 위 은행에서 회신자료로 보내온 예금계좌별 거래명세서상 청구외 빈○○ 계좌에서 위 금액이 일자별 출금사실이 일치하며, 동 은행의 청구인 명의 계좌(000-00-0000-000)에 1991년 04월 01일자 652,000,000원이 입금되었고, 청구인의 다른 계좌(000-00-0000-000)에 1990년 09월 27일 19,891,542원이 입금된 사실이 확인된다. (사) 한편, 처분청은 이 건 심리자료로 1995년 04월 18일 청구외 (주)○○주택과 쟁점토지에 대한 매매계약서를 작성함에 있어 총매매대금 1,588,800,000원으로 하고, 매매대금은 아파트 분양시 계약금으로 일시불 지급하는 것을 계약조건으로 한 부동산매매계약서 사본 및 당해 등기부등본을 제시하고 있다. 위와 같이 쟁점토지의 소유권이전등기시 매매계약서와 이 건 심리자료로 추가 제출한 청구외 전국○○ 노동조합 ○○지부(대표 빈○○)간의 매매계약서가 서로 다르다고는 하나 전시한 구 소득세법 제27조 및 같은법 시행령 제53조 제1항의 규정에 의하여 자신의 양도차익을 계산함에 있어서 자산의 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단하는 것(국세기본법 기본통칙 2-105...14)인 바, 이 건 쟁점토지의 양도시기를 가리는데 있다할 것이므로 이를 살펴보면, (가) 청구인과 청구외 빈○○은 위 사실관계 (1)~(5)에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지에 대하여 1990년 09월 27일 매매계약을 체결하고, 1991년 04월 잔금지불이 완료되었다는 관련증빙(매매계약서, 최고서, 각서, 사실확인서 등)제시하고 있고, (나) 위의 내용은 위 ○○은행 ○○지점의 청구외 빈○○ 및 청구인의 예금계좌별 거래명세서의 의하여 대부분 일치하고 있으며, (다) 처분청이 제시한 청구인과 청구외 (주)○○주택간의 1995년 04월 18일 작성된 매매계약서를 보면, 총매매대금이 위 청구외 빈○○외 87명과 체결한 금액이 동일하며, 고액인 매매대금을 아파트 분양시 계약금으로 일시불로 지급하는 조건으로 되어 있고, 특약사항 제2호에서 1990년 09월 27일 이후에 위 매매토지에 대하여 발생 부과되는 모든 비용 제세공과금은 매수인이 부담한다고 되어 있으며, (라) 청구외 (주)○○주택은 위 매매계약일인 1995년 04월 18일 이전인 19895년 03월 10일 이미 건축허가(허가번호 95-3)를 받아 1995년 04월 13일 착공예정에 있었음이 착공신고현장조사서 사본 및 현장대리인계 사본에서 확인된다. (마) 청구인이 이 건 심리자료로 제시한 쟁점토지의 양도와 관련한 관련증빙과 1995년 04월 18일 청구외 (주)○○주택과의 매매계약서상 내용이 서로 일치(총매매대금 및 특약사항 제2호)하는 부분이 확인되는 반면, 1995년 04월 18일자 매매계약서는 매매대금의 지급방법 및 특약사항 제2호에 비추어 볼 때 사회통념상 새로운 부동산거래에 있어서의 작성되는 매매계약서로는 보여지지 않는다. 위의 사실관계 및 관계법령을 종합하여 볼 때, 쟁점토지를 1991년 04월 청구외 빈○○외 87명에게 양도하였으나 매수인인 청구외 전국○○ 노동조합 ○○지부(대표 빈○○)의 사정으로 인하여 소유권이전등기가 늦어졌으며, 청구인 및 청구외 전국○○ 노동조합 파주지부, (주)○○주택의 3자 합의에 의하여 소유권이전등기만 (주)○○주택으로 이전하였다는 청구인 주장은 신빙성이 있다고 판단된다. 그러므로, 토지의 양도로 인한 양도소득세의 귀속연도는 대금이 청산된 날이 속하는 1991년이 된다고 보아야 하므로 이 건 전국○○ 노동조합 ○○지부 등 관련인들에 대한 양도소득세 등의 과세여부는 별론으로 하더라도 소득의 귀속연도를 달리하여 부과된 이 건 양도소득세 부과처분은 국세부과제척기간이 경과한 후의 처분이라고 판단된다.(같은 뜻: 대법원 92누 20471, 1998.03.27, 국심 97서 1692. 1998.03.26, 심사○○ 97-275, 1997.04.11 등 다수)
(2) 다음으로, 등기부상 소유권이전등기 사실이 나타나지 않는 위 전국○○ 노동조합 ○○지부에 양도한 사실을 인정하기 어렵다할 경우, 쟁점토지가 (주)○○주택에 소유권이전등기를 한 날(양도일) 현재 8년이상 자경농지에 해당하는지를 살펴본다. 처분청은 청구인의 이의신청에 따른 결정에 청구인이 쟁점토지를 8년 이상 소유하였고 자경한 사실에는 다툼이 없으나 1994년 토지 특성조사표상 ‘나대지’지로 조사되어 있고, 1993년 12월 27일 자연녹지지역에서 주거지역으로 변경되었으며, 인근 지역 농지보다 개별공시지가 높게 책정되어 있고, 조사공무원의 탐문조사시에 양도일로부터 1년전부터 잡풀이 무성한 것으로 확인되므로 양도당시 농지로 볼 수 없다고 기각하였으나 (가) 8년 이상 자경농지를 판단함에 있어 ‘농지’는 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 말하며(구조세감면규제법 제26조 제1항) (나) 농지는 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 하며, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경ㆍ건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 하는 것이며(구조세감면규제법 시행령 제54조 제5항) (다) 감면에 해당하지 않는 농지는 시지역에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지를 말한다.(1996년 01월 01일 이후 결정분부터). 이 경우에도 지방자치법 제3조 제4항 의 규정에 의하여 설치된 도ㆍ농 복합형태의 시의 읍ㆍ면지역은 제외되는 것(1995년 01월 01일 양도분부터)인 바, 쟁점토지는 1993년 12월 17일 자연녹지지역에서 주거지역으로 편입되어 양도일 현재 3년내의 토지일 뿐만 아니라 도ㆍ농 복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역에 소재하고 있어 위 양도소득세 감면이 배제되는 지역에 해당하지 아니하며, 청구인은 이 건 8년 이상 자경사실로 ① 1994년 종합토지세 과세내역상 지목이 공부상 전이나 현황은 답으로 하여 과세된 사실이 ○○시장이 발급한 공문(세무13431-1262, 1998.12.22)을 제시하고 있고,② 나대지로 조사된 이유는 토지가 지목이 전이고, 토지이용을 답으로 이용하였다 할지라도 일반주거지역내의 주된 토지용도는 주거용으로 사용되며, 개발가능성을 고려하여 기재함을 ○○시장이 발급한 공문(지적58323-1225, 1998.12.23)에 의하여 확인되고, ③ 농지원부 및 농지세대장(비과세), 인근주민인 청구외 김○○외 9인이 연서한 인우보증서를 제시하고 있으며, ④ (주)○○주택과의 매매계약체결일은 1995년 04월 18일이나 계약일 이전인 1994년 12월 이미 토지사용승락을 하였고, (주)○○주택에서도 1995년 03월 10일 건축허가를 받은 사실이 확인되며, ⑤ ○○정비소(000-00-00000)를 운영하는 청구외 강○○이 청구인으로부터 쟁점토지에서 수확한 벼를 1995년까지 보관 및 도정한 사실을 확인하고 있다. 사실이 이러하다면, 쟁점토지는 양도일 현재 농지여부가 불분명하다고는 하나 위의 사실관계 및 매매계약일 현재는 농한기인 점, 청구인이 (주)○○주택에 1994년 12월 토지사용승락한 점, 매매계약일 이전인 1995년 03월 이미 건축허가를 얻은 점 등 제반 상황을 종합하여 볼 때 실질적인 토지양도시 자경한 농지로 봄이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.