양도소득세 미신고시 실제 양도차익이 없는 상가의 양도소득세 과세여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

처분청은 청구인등이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 119㎡ 및 같은동 ○○번지 대지 91㎡, 상가 및 주택 건물 668.06㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)을 1995.7.12. 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니한데 대하여 1세대 1주택 및 부수토지를 제외한 면적(건물 418.91㎡, 토지 194.39㎡) 중 청구인의 소유지분에 해당하는 부분을 과세대상으로 하여 1998.12.10. 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 13,226,180원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.9. 이의신청을 거쳐 999. 5.0. 이 건 심사청구를 제기하였다.

당해 부동산은 청구인을 비롯한 상속인들이 공동상속받은 것으로서 청구인의 형과 모가 사실상 운영하였으며 늘어나는 채무등을 청산하고 세입자의 보증금으로 건축비를 충당하고자 양지상에 상가주택을 2억 6천만원에 신축하였으나 점포가 나가지 아니하여 오히려 빚만 늘어나게 됨에 따라 부득이하게 손해를 보면서 7억5천만원에 양도한 것이므로 양도차익이 발생하지 아니한 부동산에 대하여 이건 양도소득세를 과세한 당초처분은 부당하다는 주장이다.

상가주택을 양도하고 신고하지 아니한데 대하여 주택 및 주택부수 토지를 제외한 상가부분에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 겸용주택을 신축양도하고 신고하지 아니한 경우에 주택부분을 제외한 부분에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다” 고 규정하고 있고, 같은법시행령 제154조 제1항 분문에서 “법 제89조 제3호에서 『1세대 1주택』이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다 (단서 이하는 생략)”라고 규정하면서, 제3항에서 “법 제89조제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. " 라고 규정하고 있고, 재4항에서"제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지 면적에 주택부분의 면적이차지하는 비율을 곱하여 계산한다. " 고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점부동산의 건물 668.06㎡ 및 토지 310㎡ 중 주택 249.15㎡ 과 주택부수 토지 115.61㎡를 1세대1주택으로 보아 비과세하고, 위 비과세 부분을 제외한 나머지 건물 및 토지부분을 과세대상으로 하고 그 중청구인의 소유지분에 해당하는 부분에 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 사실이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인되고 있다. 청구인은 쟁점부동산의 양도로 인한 소득이 전혀 발생하지 아니하였으며 오히려손실이 발생하였다는 주장이나, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정전에 실지거래가액을 증명할 수 있는 서류를 갖추어 신고한 사실이 없는등 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 결정할 수 없을뿐더러, 실지거래가액에 대한 객관적인 증비의제시도 없어 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 인정된다. 한편, 당해 부동산은 주택부분과상가부분이 복합되어 있는 경우로서 양도소득세과세대상 건물 및 토지의 면적계산 방법에 대하여 살펴본다. 소득 세법 기본통칙 -2-48․․...5【겸용주택의 경우 1세대1주택에 부수되는 토지의 면적】에서 “영 제154조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 겸용주택의 주택정착면적과 주택에부수되는 토지면적의 계산은

1. 주책의 정착면적 = 건물전체 정착면적 × 주택부분 연면적/ 건물전체 연면적 으로서 처분청에서 주택 및 그 부수토지를 제외한 상가부분에 대하여 기준시가에 의한 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.