부동산에 대한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 결정한 것이 정당한지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 및 같은 곳 ○○ 대지 127.11㎡와 양 지상 건물(상가) 253.12㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 94.07.02. 양도하고 실지거래가액으로 처분청에 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다. 이에 대하여 처분청은, 청구인의 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 결정하여 이 건 94년 귀속 양도소득세 50,657,580원을 99.01.08. 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.01.27.이의신청을 거쳐(99.03.16.기각결정 통지) 99.06.14. 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 청구인이 운영하는 사업의 부진으로 하자가 있는 쟁점부동산을 어쩔수 없이 기준시가보다 낮게 양도하였고 취득자도 이를 확인하였음에도, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 조사하지 아니하고 부인하였으므로 이는, 근거과세의 원칙에 반하는 것이어서 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하여달라는 주장이다.

쟁점부동산에 대한 매매계약서는 중개인 없이 작성된 것이고, 매매대금 수수에 대한 금융자료 등 객관적 입증도 없으며, 양도가액이 공시지가의 47%에 불과한 점 등으로 볼 때, 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없다 할 것이어서 처분청의 기준시가결정은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산에 대한 실지거래가액을 처분청이 부인하고 기준시가로 양도차익을 결정한 것이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 【양도소득】

① 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득. (이하생략)

② 양도가액은 다음 가가호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액으로 한다. (이하생략) 같은 법 제99조【자산양도차익의 결정】자산양도차익의 결정 또는 경정에 관하여는 제94조의 규정을 준용한다. 한편, 위 94조의 위임을 받은 시행령 제142조【토지 등 매매차익과 세액의 조사결정 및 통지】제2항에서는, ‘토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가를 매매가액으로 한다.’라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 94.07.02. 청구외 이○○에게 130,000,000원에 양도하고 실지거래가액으로 처분청에 양도소득세를 신고ㆍ납부하였으며(취득가액 55,000,000원), 처분청은 청구인의 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가(양도가액 272,855,800원, 취득가액 123,651,103원)로 양도차익을 결정하여 이 건 양도소득세를 청구인에게 결정고지하였다. 이에 대하여 청구인은, 처분청이 실지조사도 하지 아니하고 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인 한 것은 부당하다고 주장하고 있다. 이에 대하여 살펴본다. 양도차익의 결정은 기준시가결정이 원칙이나, 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으롤 양도차익을 결정하는 것인 바, 이 건의 경우를 살펴본다. 청구인은, 쟁점부동산은 시공부실로 물이 새고 곳곳이 금이가는 등의 하자가 있었으며, 청구인이 운영하는 사업의 부진으로 어쩔수 없이 기준시가보다 낮게 양도할 수밖에 없었고, 이는, 취득자의 거래확인서에 의하여 확인되고 있다‘라고 주장하고 있다. 살피건대, 청구인이 제시한 양도시의 부동산매매계약서는 부동산거래에 있어 통상적으로 사용되고 있는 중개인이 작성한 계약서가 아닌, 부동산 등기시 사용되는 법무사가 작성한 계약서이고, 거래대금 수수와 관련된 영수증과 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시도 없어 위 계약서는 신빙성 없는 계약서로 보여진다. 또한 쟁점부동산에 대하여 청구인이 120,000,000원의 근저당을 설정하여 양도시점에 융자금이 존재하고 있었음에도 위 계약서에는 그에대한 언급이 전혀 없다. 이는 금융기관의 융자금에 대하여는 총 매매가액에 합산하고 잔금시 융자금 상당액을 대체하는 사회통념에 반하는 것이라 할 것이다. 한편, 쟁점부동산 취득자인 청구외 이○○이 당초 작성한 “부동산거래확인서”를 살펴보면, 계약일이 94.06.04. 계약금은 10,000,000원이며, 중도금약정일은 94.06.19. 약정금액은 50,000,000원, 잔금약정일은 94.07.02. 약정금액은 70,000,000원이라고 확인한 것에 반하여, 99.06.09. 작성한 확인서에는 ‘매매대금 130,000,000원 중 융자금 85,000,000원을 제외한 45,000,000원을 잔금지불시 지불하였다’라고함으로서 그 확인내용이 상이하여, 쟁점부동산 취득자 청구외 이○○의 확인서 역시 신빙성없는 확인서라 할 것이다. 청구인 또한 청구주장에서, 양도대금 130,000,000원으로 직원들의 퇴직금등 인건비와 부채 등을 상환하였다고 주장하고 있는 바, 이 또한 위 ○○○의 확인내용과는 상이한 것이어서 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성 없는 가액으로 판단된다. 따라서, 매수자의 거래확인서를 증거로 내세우면서 청구인이 신고한 양도가액을 인정하여 달라는 청구주장은 객관성이 결여된 신빙성 없는 주장이라 할 것이어서, 양도가액이 기준시가액보다 낮은 청구인의 실지거래가액(기준시가의 47%)신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 결정하여 이 건 양도소득세를 결정고지한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 이상과 같이 살펴본 바, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.