실지거래가액신고를 부인하고 기준시가 과세한 것의 적법성 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 91.5.8. ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 목장용지 1,984㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 91.9.13. 축사 756㎡를 신축하고 96.12.31. 대지 및 건물을 양도하여 97.2.27. 토지는 양도가액 138,800,000원 취득가액 108,000,000원인 실지거래가액으로 건물은 과세시가표준액으로 자산양도 차익예정신고를 하였으나, 처분청은 토지취득가액이 신빙성이 없다하여 공정과세협의회의 심의ㆍ자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 청구인에게 99.4.2. 양도소득세 44,754,630원을 결정고지 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 자금난으로 청구외 ○○페인트(주)에 토지 138,800,000원, 건물은 61,120,000원에 양도하고 건축물은 직접시공하므로서 증빙이 불비하여 기준시가로 계산하고 토지가액에 대하여는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였는바 이에 대한 확인도 없이 기준시가에 의하여 결정한 것은 부당하며, 취득할 당시인 91년이나 양도당시인 96년도에 토지가격상승이 거의 없었으며 청구인이 매수한 토지는 지목전환이 가능한 농지로서 평당 200,000원을 호가하던 토지로서 평당 20,000원을 깍아 평당I180,000원에 거래한 실지거래가액이므로 이를 인정하여야한다

96년 귀속 토지 및 건물 양도분으로 토지는 실가신고, 건물은 기준시가 신고한 건으로 양도시 중개인이 없는 거래이며, 당초 거래내역 조회한바 미회신이었으며, 매매계약서가 신빙성이 없다하여 공정과세협의회의 신의ㆍ자문을 거쳐 실지거래가액 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.” 제1호에서 “제94조 제1호, 제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도시의 기준시가. 다만, 대통령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래 가액에 의한다.”라 규정하고, 같은법 제97조 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각호에 계기하는 것으로 한다.”고 규정하고 제호 가목에서 “당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”이라 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조 제4항 가3호에서 “대통령령이 정하는 경우”로서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제6항에서 “주소지관할세서장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다” 라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제5항 제2호에서 “같은법 시행령 제4항 제3호의 경우 신고한실지거래가액이 거래증빙 둥에 의하여 확인되지 아니하는 경우 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상애서 제외할 수 있다. ” 라고 규정하고
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 토지를실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청이 양도계약서는 중개인이 없는 거래이며 취득거래확인은 양도자가 아닌 소개인이 확인해 준 것으로 신빙성이 없고, 당초 양도자에게 거래내역 조회한바 미회신으로 거래가액이 신빙성이 없어 공정과세협의회에 회부하여 기준시가로 양도소득세를 고지결정 하였는바, 먼저, 양도가액을 살펴보면 청구인은 쟁점 토지 및 건물을 96.12.6. 매수자인 청구외 ○○페인트(주)와 200,000,000원(토지 138,880,000원, 건물 61,120,000원)에 계약하고 계약금은 15,000,000원, 96.12.21 중도금 55,000,000원, 잔금 130,000,000원은 96.12.24. 받기로 하고 97.1.1. 쟁점부동산을 명도하기로 하였다고 계약서를 제시하고 있고 청구외 ○○페인트(주) 장부상 구입가액이 토지 138,880,000원, 건물 6,120,000원으로 확인되고 있으므로 양도가액 200,000,000원은 신빙성이 있다고 판단된다. 다음, 취득가액을 살펴보면 청구인은 매도자인 청구외 이○○과 108,000,000원에 취득하기의 91.2.22. 계약하고 계약금 10,000,000원, 91.3.22. 중도금 30,000.000원, 91.4.22. 잔금58,000,000원을 받기로 하고 계약서 및 청구외 이○○이 연락이 되지않아 소개인인 청구외 이○○(청구외 이○○의 형)이 97.2월에 자성한 청구외 이○○의 인감증명을 천부한 거래사실확인서를 양도소득세 신고시 재출하고. 이를다시 94,4.2. 결정일 이후인 99.4.22. 청구외 이○○의 거래사실확인서(인감증명첨부)를 제출하였음이 확인된다. 취득가액과 양도가액 모두의 실지거래가액을 확인할 수 있는 예외적인 경우를 제외하고는 기준시가가 윈칙이며 자산을 양도한 양도파파 위 신고 당시 제출한 증빙서류가 신빙성이 없어 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 만한 자료가 되지 못한다고 인정되는 경우에는 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호 에 의한 실지거래가액에 의한 규정을 적용할 수 없고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 적법(대법원 91누9800 92.2.28.)한 것인바, 청구사건의 경우, 청구인이 주장하는 양도가액은 기준시가대비 93.3%이나 취득가액은 기준시가대비 494.8%로 이는 극히 이례적인 것으로 신고당시 제출한 취득거래사실확인서는 소개인인 청구외 이○○은 매매당사자가 아니며, 결정일이후 양도자의 거래사실확인서를 제출하고 있으나, 확인서 이외에 이를 뒷받침 할 금융자료등 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있어 실지 거래가액에 의하여 취득가액을 확인할 만한 자료가 되지 못한다고 인정되므로 당초 취득계약서의 기재내용 진위여부가 불분명하므로 공정과세협의회를 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 당초 처분은 잘못이 없다 하겠다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문고 같이 결정한다.