쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 45.10.18. 취득한 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 임야 26,472㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 96.11.11. 청구외 윤○○에게 양도한 후 97.1월 실지거래가액(양도가액 64,056,000원, 취득가액 6,273,864원)으로 양도소득세를 신고하고 양도소득세 10,940,950원을 납부한데 대하여 처분청은 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 기준시가 (양도가액 122,565,360원, 취득가액 6,273,864원)로 양도차익을 산정, 99.3.2. 청구인에게 96년 귀속분 양도소득세 21,625,940원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.4.6. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산은 진입로가 없고 농림지구에 위치한 보전임야로서 북향인 맹지임에도 공시지가는 시세에 비하여 너무 높게 책정되어 있다. 그로 인하여 청구인은 쟁점부동산을 기준시가보다 낮은 가액으로 양도할 수 밖에 없었고, 적법하게 실지거래가액으로 양도소득세를 처분청에 신고하였다. 그러함에도 처분청은, 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하였으므로 이는 부당하다는 주장이다.

쟁점부동산에 대한 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)는 중개인도 없고, 사회통념상 부동산의 거래는 최소 십만원단위 이상으로 거래되는 것이 통례임에도 이 건은 천원단위로 거래되었으며, 계약서 말미에 ‘위 대리인 법무사 이○○’ 라는 고무인과 인장이 날인되어 있는점 등으로 볼 때 이는 등기시 제출하기 위한 계약서일 뿐이지 실지거래가액을 확인 할 수 있는 신빙성 있는 계약서는 아닌 것으로 판단되어, 양도가액이 기준시가의 52%에 불과한 청구인의 신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 결정고지한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제95조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호 ․ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액으로 한다. (이하 생략) 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항. 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 ․ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (이하 생략). 같은법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항. 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1호 및 2호 생략).

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 45.10.18. 취득한 쟁점부동산을 96.11.11. 청구외 윤○○에게 양도한 후 97.1월 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하고 양도소득세 10,940,950원을 납부하였다. 처분청은 이에 대하여, 청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 결정고지하였고, 이에 청구인은, 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액이므로 이를 인정하여 달라는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 양도차익의 산정은 기준시가결정이 원칙이나 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에는 예외적으로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것인 바, 이 건의 경우를 살펴본다. 청구인은, ‘쟁점부동산은 조건이 좋지않은 맹지이고 공시지가가 시세에 비하여 너무 높게 책정되어 있어 청구인이 신고한 양도가액이 비록 기준시가 보다 낮은 가액이라 할지라도 이는 실지거래가액임이 분명하다’라고 주장하고 있으나, 공시지가는 인근 부동산의 시세 등을 최대한 반영하여 결정된 객관적인 가액으로서 개별공시지가가 부당하다하여 이를 다툴수는 없는 것이고(대법원 89누114, 89.9.12 외 다수 같은 뜻), 쟁점계약서를 살펴보면, 사회통념상 부동산의 거래는 최소 십만원단위 이상으로 거래되는 것이 통례임에도 이 건은 천원단위로 거래되었으며, 중개인도 없고, 계약서 말미에 ‘위 대리인 법무사 이○○’ 라는 고무인과 인장이 날인되어 있는 점과 거래대금 수수에 관한 금융자료 및 영수증 등 객관적인 증거의 제시가 없는 점 등으로 볼 때 쟁점계약서는 등기시 제출하기 위한 계약서일 뿐이지 실지거래가액을 확인 할 수 있는 신빙성 있는 계약서는 아닌 것으로 판단된다. 따라서, 매수자의 거래확인서 만을 증거로 내세우면서 양도가액을 인정하여 달라는 청구주장은 객관성이 결여된 신빙성 없는 주장이라 할 것이므로, 양도가액이 기준시가의 52%에 불과한 청구인의 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 결정고지한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 이상과 같이 살펴본 바, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.