쟁점부동산을 기준시가로 과세한 당초 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

처분청은 청구인이 96.12.2 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 및 같은 곳 ○○번지 대지 167㎡와 동 지상 근린생활시설 72.97㎡ 및 주택 27㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 이에 대한 양도소득세를 97.2.6 실지거래가액에 의거 예정신고한데 대하여 실가신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 99.4.2 청구인에게 96년 귀속양도소득세 11,419,070원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.4.19 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산을 91.8.28 80,000,000원에 취득하여 96.12.2 동 취득가액(80,000,000원)에 양도하였으나 이는 쟁점부동산의 건물일부가 옆집의 대지(○○동 ○○번지)를 침범한 것을 모르고 취득하였다가 94.12.29 민사소송결과 쟁점부동산건물 37평방미터에 대한 철거 판결선고가 남에 따라 부득이 공시지가 보다 낮은 취득당시의 가액으로 양도한 것이므로 처분청이 실지거래 가액으로 신고한 쟁점부동산에 대하여 구체적사실확인도 없이 일방적으로 기준시가에 의거 양도소득세를 부과한 처분은 부당하므로 취소하여야 한다는 주장이다.

청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 80,000,000원이라고 주장하나. 93.1.13 설정된 근저당 채권최고금액은 90백만원(양도가액의 통상 70%)인 점, 양도일 현재까지 근저당권이 해지되지 아니하였으며 매매계약서에 이에 대한 어떠한 언급도 없는 점, 쟁점부동산의 취득ㆍ양도가액에 대한 금융자료의 소명이 없는 점, 매수자인 청구외 김○○에게 쟁점부동산의 거래가액을 조회하였으나 회신이 없는 점 등으로 미루어 보아 청구주장은 이유없으므로 공정과세위원회의 자문을 거쳐 당초 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 쟁점부동산을 기준시가로 과세한 당초 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 쟁점부동산 양도당시 소득세법 제96조 제1항 제1호 에서 “토지 및 건물의 양도가액은 당해자산의 양도당신의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있고, 같은 법 제100조 제1항에서 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 단서생략)”라고 규정하고 있으며, 또한 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정토록 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제2호에서는 “신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 부칙 제8조 제2항에서는 “제166조의 개정규정은 이 령 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.” 라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 일부건물이 연결된 이웃의 대지(○○동 ○○번지)를 침범함에 따라 부득이 공시지가 보다 낮은 가액인 당초 취득가액(80,000,000원)으로 양도한 것이므로 당초 신고한 실지거래가액으로 재결정하여야 한다고 주장하는 바, 살피건대, 청구인이 제시한 양도당시 쟁점부동산에 대한 매매계약서(96.12.2 동두천시장이 검인한 것)상 매매대금은 80,000,000원(96.11.18 계약금 10백만원, 96.11.25 중도금 20백만원, 96.12.2 잔금 50백만원)으로 기재되어 있으나, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 93.1.13 (주)○○금고를 근저당권자로, 청구외 마○○를 채무자로 하여 근저당권 설정된 채권최고액이 90,000,000원으로 설정되었음이 확인되는 바, 일반적으로 채권최고액은 당해 부동산 시가에 미달하는 가액이라 할 것이며, 또한 93.1.13 쟁점부동산 소유자가 아닌 자(청구외 마○○)를 채무자로 하여 설정된 근저당권이 96.12.2 쟁점부동산 양도당시 까지 해지되지 아니하였으나 위 양도당시 매매계약서상에는 이에 대한 아무런 언급이 없는 점으로 보아 위 양도당시 검인계약서를 실지양도가액에 대한 신빙성 있는 계약서로 보기는 어렵다 하겠고. 그리고 일반적으로 기준시가는 시가의 약 70~80%에 불과하나 위 검인계약서상 양도가액은 기준시가(127,124,950원)의 약 62%에 불과한 가액일뿐만 아니라 더욱이 청구인이 신고한 금액이 실지 취득가액 및 양도가액임을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 이 건의 경우 청구인이 주장하는 신고가액(80,000,000원)을 취득 및 양도당시 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 그렇다면, 처분청이 쟁점부동산의 양도시 및 취득시의 실지거래가액이 거래 증빙 등에 의하며 확인되지 아니하는 경우로 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의거 양도차익을 산정한 당초치분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 갈이 결정한다.