부동산 등기일을 거래일로 보고 양도소득세 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지의 7필지의 전ㆍ답 및 임야 17,551,37㎡를 1989.6.17. 취득하여 1995.12.11. 청구외 ○○협동조합 조합원들에게 양도하고, 1995.5.31. 실지거래가액(양도가액: 190,072,870원, 취득가액: 101,000,000원, 양도소득:과세미달)으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 이에 대하여 같은리 ○○번지의 7필지의 전, 답 및 임야 66,116㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 사실상 양도한 것으로 보아 그 중 소유권이전등기분 면적 17,551,37㎡에 대한 양도시기를 소유권이전등기일인 1995.12.11.자로, 미등기분 면적 48,565,01㎡에 대한 양도시기를 1996년 5월말경으로 하여 양도차익을 기준시가로 산정하고, 1999.3.16. 청구인에게 1995년 귀속분 양도소득세 38,387,660원 및 1996년 귀속분 양도소득세 72,294,920, 합계 109,682,580원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999 4.12. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 1991.7.11. 쟁점부동산 2만평을 ○○협동조합에 총매매가액 16억원(평당 8만원)에 양도하기로 매매계약을 체결하고 1992.1.16. 잔금 640백만원을 받아 동일자로 청구인 명의 예금계좌에 560백만원을 입금한 사실이 실제 매매계약서, 예금거래실적표 및 영수증 등에 의하여 확인되는 등 잔금청산일은 1992.1.16.이므로 사실상 양도시기는 1992.1.16.이다. 따라서, 이건 양도소득세 부과처분 당시 부과제척기간이 만료되었으므로 당초처분은 취소함이 타당하다는 주장이다.

청구인은 잔금청산일을 1992.1.16.로 주장하고 있으나 제출증빙서류 등을 검토한 바, 대금수수에 대한 구체적인 내용이 불분명하며 1996.5.31. 청구인이 신고접수한 양도소득세 실사신청서의 부속서류 중 부동산 매매계약서 및 수수영수증 거래사실확인서에 1995.12.11.로 양도일자 명시되었고, 또한 청구주장대로 1992.1월이 양도일이라 가정하면 등기부상 이전일인 1995.12월까지 실지 취득자인 ○○시 ○○협동조합에서 소유권이전 및 그 권리행사를 하지 않았다는 점 등으로 볼 때 부동산 공사방법인 등기일을 거래일로 보고 소득세법 제99조 및 같은법시행령 제164조의 규정에 의하여 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기를 가리는 데 있다
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시(1995년도 및 1996년도 양도) 소득세법 제27조 및 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다라고 규정하고, 같은법 시행령 제53조 및 제162조【양도 또는 취득의 시기】제1항에서 법제98조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잠금지급약정일로 부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일』로 규정하고 있다. 국세기본법(94.12.22. 개정되기전의 것) 제26조의 2【국세부과의 제척기간】제1항에서 국세는 다음 각호에 규정하는 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다고라고 규정하고, 그 각호 제1호에서 소득세ㆍ법인세ㆍ토지초과이득세ㆍ상속세ㆍ증여세ㆍ재평가세ㆍ부당이득세ㆍ부가가치세 및 교육세는 이를 부과할 수 있는 날로부터 5년간이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저 이 건 사실관계를 보면

(1) 청구인은 1995.10.8. 쟁점부동산 중 전ㆍ답 및 임야 17,551,37㎡를 청구외 ○○협동조합 이사장 양○○에게 총 매매대금을 190,072,870원으로, 잔금을 1995.12.11. 지급하기로 약정하고 매매계약을 체결하였으며 이를 근거로 하여 1996.5.31. 양도가액을 190,072,870원, 취득가액을 161,010,000원, 양도소득을 과세미달로 산정하여 실거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고를 한 사실이 제시된 증빙에 의하여 확인된다.

(2) 처분청에서는 청구인이 1996.5.31. ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지의 7필지의 토지 66,116㎡를 ○○협동조합에 사실상 양도한 사실과 실지거래가액을 확인한 후, 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세 486,896,670원을 결정전 통지를 하였다.

(3) 청구인은 이에 대하여 당초 신고때 제시한 매매계약서와는 다른 계약서를 제시하면서 1999.1.28. 과세적부심사청구를 청구한 사실이 있는 바, 당해 매매계약서상 거래내용을 살표보면 청구인은 1991.7.11. ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지의 7필지 전, 답, 임야 105,116㎡ 중 2만평을 청구외 박○○외 4인에게 총 매매대금 16억원(평당 8만원)에, 1992.1.16.자로 잔금 640,000,000원을 받기로 약정하고 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있다.

(4) 처분청은 청구인의 쟁점토지에 대한 실지거래가액 신고사항을 인정하지 아니하고 소유권이전등기한 토지 면적 17,551,37㎡에 대한 양도일을 등기일접수일(95.12.11.)로 보고, 소유권이전등기하지 아니한 토지 면적 48,565.01㎡에 대한 양도일을 청구인의 진술서상 양도일(1996.5.31.)로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. 위와 같이 청구인은 쟁점토지 중 일부 토지를 1995.12.11. 소유권이전등기한 후 매매계약서 및 거래사실 확인서를 첨부하여 등기일자를 양도일로 하고 실지거래가액에 의한 양도차익을 과세미달로 산정하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였고, 처분청에서 소유권이전등기는 이루어지지 아니하였으나, 사실상 양도된 토지분(면적 48,565,01㎡)에 대하여 기준시가를 적용하여 양도소득세를 결정고지한데 대하여 청구인은 당초 신고 때와는 다른 매매계약서를 제시하는등 잔금청산일이1992.1.16. 이라면서 부과제척기간이 만료된 후의 부과처분이라는 주장이므로 이 건 양도시기에 대하여 살펴보면

(1) 청구인이 제시한 매매계약서를 보면 1991.7.11.계약당시 160백만원, 1991.8.20. 중도금 8억원, 1992.1.16. 잔금 640백만원을 지급받기로 기재되어 있는 등 잔금지급 약정일이 1992.1.16.로 기재되어 있으나 부동산의 표시가 8필지의전ㆍ답 및 임야 105,116㎡ 중 2만평이라고 모호하게 표시되어 있고, 동 계약서에 표시되어 있는 토지 외에 다른 2필지(16,232㎡)가 조합측에 사실상 양도된 사실이등기부등본에 나타나는 등 위 매매계약서를 그대로 믿기 어렵다고 판단된다.

(2) 청구인은 1992.1.16. 잔금 640백만원을 받아 청구인 명의의 예금계좌에 560백만원을 입금하였다는 주장에 대하여 보면 청구인의 예금계좌(○○은행 ○○지점 # 00000-0000000, # 00000-0000000)에 1992.1.16.에 560백만원 및 30백만원이 각각 입금된 사실이 있으나, 그 자금원이 당해 부동산의 잔금인지에 대한 직접적인 입증제시가 없으므로 잔금청산일이 1991.1.16.이라는 청구주장은 이를 받아들일 수 없다 할 것이다.

(3) 청구인의 주장대로 당해 토지에 대한 잔금이 청산된 경우라면, 매수자측에서 “부동산실권리자명의등기에관한법률”시행 유예기간(1996.6.30)내에 실명전환등기 하여야 함에도 불구하고, 매매계약서상의 일부토지(8,981.37㎡)를 포함하여 17,551.37㎡가 1995.12.11. 매수자측에 소유권이전등기되었으나 잔여토지(48,241.01㎡)는 이 건 심리일 현재까지 소유권이전등기가 경료되지 아니한 점, 매수자측과 청구인간에 근래에 토지대금 청산과 관련하여 사법당국에 고소한 사건이 제기된 점 등을 감안할 때 잔금청산되었다는 청구주장은 신빙성이 적다고 할 것 이다.

(4) 당해 토지를 매수한 조합측에서 취득시기가 1993.3.10.로서, 취득가액을 18억원으로 하여 자산으로 계상한 자료를 제시하고 있으나 그 매매계약서상의 양도시기와 1년 이상의 시차가 있는 점으로 볼 때 이를 받아들이더라도 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이다

(5) 청구인은 소유권이전등기된 일부토지에 대하여 그 양도시기를 등기접수일로하여 자진신고한 사실이 있고, 처분청의 실지거래가액 조사시 등기이전되지 아니한 잔여토지의 실제 양도일은 1996.5.31.이라고 진술하고 있고, 그후에도 잔금청산일이 1992.1.16.이라는 등 청구주장에 일관성이 없어 신뢰하기 어렵다. 위의 같은 사실관계 및 법 규정 등을 종합하여 보면 청구인이 주장하는 실제 매매계악서의 거래내용이 명확하지 아니하고, 잔금청산일을 입증할 수 있는 객관적이고 신빙성있는 자료의 제시가 없어 잔금청산일이 분명하게 확인되지 아니하고 위 토지 매수자에게 소유권이전등기가 모두 이루어지지 않고 있는 납득할만한 이유를 제시하지 않고 있어, 이 건의 양도시기는 전시 소득세법시행령 제53조 및 제162조 제1항 제1호 단서의 규정에 의하여 소유권이전등기의 접수일 등으로 보아야 할 것이다. 그렇다면 처분청이 이 건의 양도시기를 잔금청산일이 불분명하다 하여 소유권이전등기의 접수일 이후 시점으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이므로 이 건 과세처분 전에 부과 제척기간이 경과되었다고 할 수는 없다 할 것이다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.