쟁점토지를 비과세되는 8년 이상 자경한 농지로 볼 수 있는지 여부

○○세무서장이 1999.01.10 청구인에게 결정고지한 1997년도분 양도소득세 64,111,160원은 이를 취소한다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 소재 전 1,962㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1966.01.21 취득하여 1997.07.18 청구외 김○○외 3인 명의로 소유권 이전등기 하였다. 처분청은 쟁점토지를 8년 이상 자경한 농지로 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차액을 산정하여 1999.01.10 청구인에게 1997년도분 양도소득세 64,111,160원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.04.10 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 선대로부터 상속받은 쟁점토지를 양도할 때까지 농지소재지에 거주하면서 직접 경작하고 있는 농민으로서 1995.06월경 쟁점토지를 청구외 김○○에게 양도하기로 매매계약을 체결하고 같은 해 07.02 잔금을 받았으나 가구공장을 지을 목적으로 토지를 취득한 양○○는 그 당시 재촌농민이 아닌 관계로 농지취득자격증명을 받을 수 없어 소유권이전등기가 불가능하게되자, 청구인이 1995.12.11 작성해 준 토지사용승락서 및 인감증명서를 가지고 1996.04.08 가구공장 부지 조성용 토지로 형질변경하였으며 1997.06.19 공장건축 허가를 받은 후에 양수인 명의로 소유권이전등기를 한 것으로서, 쟁점토지는 매매계약 체결당시 농지임이 명백하며 청구인이 8년이상 직접 경작한 농지로서 양도소득세가 비과세되는 것이며 처분청에서 쟁점토지에 대한 잔금청산일이 불분명하기 때문에 공부상 등기접수일을 양도시기로 보고 양도당시 쟁점토지가 농지가 아니라는 사유로 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분은 부당하다는 주장이다.

청구인은 1995.07월경 쟁점토지를 매매할 당시 8년이상 경작한 농지라는 주장이나, 잔금청산일이 불분명한 쟁점토지에 대한 양도시기는 소유권이전등기 접수일이라 할 것인 바, 쟁점토지는 양도당시 공장용지로 전용되어 농지가 아닌 사실이 확인되므로 8년자경농지로 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 비과세되는 8년 이상 자경한 농지로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 조세감면규제법 제55조 【자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제】제1항 제1호의 규정에서 “농지소재지에 거주하는 자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 면제한다”라고 규정하고 대통령령이 정하는 토지를 같은법 시행령 제54조 【자경농지에 대한 양도소득세등의 면제】제1항에서 “취득할 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지”라고 규정하고, 같은조 제5항에서 “제1항의 규정을 적용받는 농지는 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약 조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재 농지를 기준으로 한다”라고 규정되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 전시한 법령에서와 같이 농지소재지에 거주하는 자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 면제하되 그 토지는 양도일 현재 농지를 기준으로 하는 것이나, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것이라고 규정하고 있다. 처분청에서 쟁점토지를 8년이상 자경한 농지의 양도로 보지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세한데 대하여 청구인은 매매계약체결 당시 8년이상 자경한 농지이므로 양도소득세는 비과세되는 것이라는 주장인 바, 청구인은 지목이 전인 쟁점토지를 1966.01.21 취득하고 1997.07.18 소유권이전등기 할 때까지의 기간동안 8년 이상 보유하였으며 당해 농지 소재지에 계속 거주하면서 쟁점토지 취득 당시부터 양도계약일 (1995.06.02)까지 직접 자경한 사실이등기부등본, 주민등록등본, 농지원부 등에 의하여 확인되고 있어 청구인이 쟁점토지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이 8년 이상자경한 것으로 인정되며 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인은 쟁점토지를 1995.06.02 양○○(청구외 김○○)와 양도하기로 매매계약 (매매대금; 3천만원, 잔금약정일;1995.07.02)을 체결하였으나 양수자가 재촌농민이 아니어서 당해농지의 취득이 곤란하여 형질변경한 후에 소유권을 이전하겠다고 하여 공장용지로 형질변경하고 공장신축허가를 받은 후인 1997.08.09 양수자 명의로 소유권을 이전등기하게 되었다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 1995.06.02 양○○ (청구외 김○○) 와 쟁점토지의 양도계약을 체결하고 1995.12.11 양○○에게 쟁점토지에 대한 토지사용승락서 및 동 일자로 발급받은 인감증명서를 교부해 주었으며 양수자는 쟁점토지 및 같은 리 산 85번지 소재의 임야 지상에 가구공장 설립을 위하여 신청하였으며 1996.01.26 ○○시청으로부터 공장설립에 관한 승인(OO시 96-31호)을 받은 사실이 토지사용승락서, 인감증명서 및 공장설립승인서 등 관련서류에 의하여 확인되는 한편, 1996.03.09 및 같은 해 04.08 위의 임야 중 196㎡, 쟁점토지 중 1,449㎡에 대하여 공장용지로 형질변경 및 농지전용허가를 받았으며 공장용지가 417㎡ 증가됨에 따라 1996.07.02 공장설립 변경신청 (당초 1,645㎡에서 2,062㎡로 변경)하여 공장신설변경허가를 받아 1997.07.03 인근 군부대와의 공장건축에 관한 협의를 거쳐 1997.06.19 위 토지상에 가구공장을 건축할 수 있는 허가를 받은 사실이 산림형질변경 허가증, 농지전용허가증, 공장신설변경허가서, 건축신청서 및 허가서 등관련서류에 의하여 확인된다. 매수인은 위와 같이 쟁점토지를 공장용지로 형질변경한 후 1997.06.26 교하면장으로부터 농지취득자격증명서를 발급받은 후1997.08.09 청구외 김○○ 외 3인 명의로 소유권이전등기를 마친 사실이 등기부등본 등 서류에 의하여 확인된다. 매매계약체결일 현재 농지임이 확인되는 경우 양도에 따른 잔금청산일의 대금수수에 관한 입증자료의 제시가 없어도 매매계약서에 의하여 매매계약체결일이 인정되고 토지형질변경이 매매계약일 이후임이 확인되는 경우에는 자경농지로 보아 비과세함이 타당하다고 할 것이다(국심 95중 862, 1996.07.04 등 다수) 위의 관련법령 및 사실관계를 종합하여 판단하건대, 청구인은 쟁점토지를 취득한 당시부터 양도계약일 현재까지 8년이상 직접 경작하였으며, 양도계약 체결일(1995.06.02) 현재 쟁점토지는 농지이었으나 양수자가 계약일 이후 쟁점토지에 가구공장 건물을 신축하고자 공장용지로 형질변경을 하였으며, 양수자는 가구공장을 신축할 수 있는 허가를 받은 후 농지취득자격증명서를 발급받아 양수자 명의로 소유권을 이전등기한 점 등으로 볼때, 청구인은 양도계약일 현재 농지인 쟁점토지를 취득한 때부터 양도할 때까지 사이에 8년 이상 자경한 사실이 인정되며 설령,쟁점토지에 대한 잔금청산일이 불분명하여 양도시기를 처분청의 의견대로 등기접수일(1997.08.09)로 본다고 하더라도, 양수자가 매매계약일 이후에 양도자의 토지사용승락을 얻어 가구공장용 부지로 형질변경을 한 후에 양수자 명의로 소유권이전등기한 점으로 볼 때, 청구인은 토지사용 승낙일 (1995.12.11) 이전에 매매계약을 체결하였다고 봄이 합리적인 바, 매매계약체결일 현재 쟁점토지는 농지로 인정되는 반면, 처분청에서는 공부상 등기접수일 당시 농지가 아니라고 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.