재건축시 기존거주자 소유지분 대지 중 일부 양도의 양도소득세 과세여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

처분청은, 청구인이 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 37.36㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 청구외 이○○외1인에게 93.5.2. 매매를 원인으로 93.5.6. 소유권이전등기하여 준데 대하여 이 건 93년 귀속 양도소득세 8,554,430원을 99.1.4.자로 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.3.29. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인 외 19인은, 그들이 거주하던 노후 ․ 불량 연립주택(이하 “쟁점주택”이라 한다.)을 철거한 후 재건축하여 입주하고 잔여세대는 분양 후 종합소득세를 자진신고 ․ 납부한 사실이 있는데, 그 과정에서 제 법령상의 제약 때문에 기존주택 소유자명의로 건축허가를 받지 못하고 시공업자와 기존주택 소유자 친척명의로 건축허가를 받아 연립주택을 신축하여 그들명의로 보존등기를한 후 기존주택 소유자명의로 즉시 소유권이전등기를 하였는바, 이는 사업소득에 해당되어 종합소득세를 자진신고 ․ 납부한 사실이 있음에도 처분청은 이를 기존주택 부수토지의 양도로 보고 양도소득세를 부과하였으므로 이는 위법 ․ 부당한 처분이라는 주장이다.

청구인이 소유지분 대지 중 일부를 양도한 것은 건축비 상당액으로 보아야 할 것이고, 청구인명의로 사업소득세를 신고 ․ 납부한 것도 아니므로 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 소유권이전이 양도에 해당되는지 여부를 가리는데 있다
• 나. 관련법령 구 소득세법 제4조 제1항 3호 및 제3항에서 “양도소득”이란 “자산의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 말하며, “양도”라 함은 “자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도 ․ 교환 ․ 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.”라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인 외 19명은, 쟁점주택이 노후 ․ 불량하여 이를 재건축하기로하고 기존입주자 중 일부와 타인명의로 건축허가를 받아 재건축하여 입주하고, 잔여세대는 건축허가를 받는 타인명의로 분양 후 종합소득세를 자진 신고 ․ 납부한 사실이 있다. 이에 대하여 처분청은, 청구인 소유지분 대지 중 일부인 쟁점토지를 양도한 것은 양도소득세 과세대상이라는 의견이고, 청구인은, 양도소득세 과세대상이 아니라는 주장이다. 이에 대하여 살펴본다. 노후아파트를 소유한 거주자들이 조합을 설립하여 기존아파트를 철거한 후 새로운 아파트를 신축하여 조합원들이 입주하고 잔여세대를 분양하는 경우 당해 분양 소득금액은 양도소득으로 보지 아니하고 사업소득으로 보아 종합소득세가 과세되는 것(재일 01254-3435, 91.11.5.)이나, 이건의 경우, 청구인외 19인은 조합을 설립하지도 아니하였을 뿐만 아니라 잔여세대를 분양하고 종합소득세를 신고 ․ 납부한 자도 아니며, 재건축조합을 설립하여 사업을 시행하였으면 문제가 없었을 것임에도 시공업자등이 건축허가를 받아 재건축한 사실과, 잔여세대를 분양하고 종합소득세를 신고 ․ 납부한 자들은 노후주택을 소유한 거주자들이 아닌 위 시공업자 등으로서 이들이 잔여세대 모두를 보존등기하고 일반분양한 후(이○○ 4세대, 박○○ 및 이○○, ○○○, ○○○ 각 1세대, 이○○ 각 7세대 합계15세대) 사업소득으로 종합소득세를 신고 ․ 납부한 사실 등으로 볼 때, 이들은 건축업자들로서 노후주택을 기존거주자들에게 재건축하여주는 대가로 잔여세대를 일반분양하고 그에 따라 종합소득세를 신고 ․ 납부한 것으로 판단된다. (가장 많은 주택을 분양한 이○○는 쟁점토지에 대한 “부동산매매계약서”와 “부가가치세면세사업자수입금액신고서”, “소득세과세표준확정신고서 및 자진납부계산서” 등에 의하여 쟁점주택 재건축 추진시에는 ○○시 ○○구 ○동 ○○번지 ○○맨션 ○동○호에, 재건축 후에는 같은 동 ○○번지 같은 맨션 ○동○호에 거주하였던 자임이 확인되어 “○동○호 거주 자‘라는 청구주장은 사실과 다른 주장으로 확인됨). 이상과 같이 살펴본 바, 쟁점토지 양도는 기존 거주자인 청구인의 당초지분 중 재건축 후 신규분양받을 자의 지분이 될 토지를 잔여세대 분양자인 건축업자에게 양도한 것이라 할 것이므로 이는 양도소득세 과세대상으로 판단되며, 제 법령상의 제약 때문에 기존주택 소유자명의로 건축허가를 받지못하고 시공업자와 기존주택 소유자 친척명의로 건축허가를 받아 연립주택을 신축하여 그들명의로 보존등기를 한 후 기존주택 소유자명의로 즉시 소유권이전등기를 하였으므로 이는 사업소득에 해당되어 양도소득세 과세대상이 아니라는 청구주장은 이유 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.