주택조합아파트 양도차익 계산시 개선된 예규를 적용하여 산정한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 주택조합아파트인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1995.9.12 양도하고, 쟁점아파트에 대한 토지 및 건물의 취득시기를 1993.2.27로 하여 1995.11.29. 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 위 신고에 대하여 쟁점아파트에 대한 토지의 취득시기를 청구인이 신고한 1993.2.27.로 보지 아니하고, 1991.11.8.자로 하여 1999.1.4. 청구인에게 1995년 귀속분 이 건 양도소득세 8,638,150원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.22. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인이 쟁점아파트를 양도하고 적법하게 양도소득세를 신고한데 대하여 처분청은 쟁점아파트의 토지 취득시기(1991.11.8)를 건물취득일(1993.2.27)로 잘못적용하였다 하여 그 차이에 대한 양도소득세를 결정고지하였다. 그러나 일반아파트와 주택조합아파트의 조세부과 형평이 불공정하고, 또한 쟁점아파트의 토지대장을 보면 토지 취득일은 처분청이 취득시기로 본 1991.11.8.이 아닌 1989.5.11.이므로 토지부분에 대한 양도소득세는 감면하거나 공제하여야 한다는 주장이다

청구인은 1995.9.12. 주택조합아파트를 양도하고, 자산양도차익예정신고시 토지 취득시기를 1993.2.27.로 적용하였고, 처분청은 토지 취득시기를 1991.11.8.로 적용하여 국세청장이 1997.1.31. 하달한 조합아파트 양도에 대한 취득가액 산정방법에 따라 결정하였으므로, 당초 처분은 정당하다는 의견이다

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도차익을 국세청의 주택조합아파트 양도차익 계산에 관한 개선된 예규를 적용하여 산정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】제1항 제1호 가목에서 토지의 기준시가는 지가공시 및 토지의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】제8항에서 제4항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. [국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 X 취득당시의 과세시가표준액 / 당해 재산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 과세시가표준액(최초로 고시한 기준시가 고시당시의 과세시가표준액과 취득당시의 과세시가표준액이 동일한 경우에는 제7항의 규정을 준용한다. 위 규정은 1995.12.31.이전양도분에 적용한 산식임)] 라고 규정하고, 같은 령 같은 조 제10항에서 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. ['90.1.1. 기준 공시지가 x 취득당시 과세시가표준액 /'90.8.30. 현재 과세시가 표준액 (위 규정은 1995.12.31.이전 양도분에 적용한 산식임)] 의 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 이 건의 다툼은 쟁점아파트의 양도차익을 국세청의 주택조합아파트 양도차익 계산에 관한 개선 예규를 적용하여 산정한 처분의 당부를 가리는데 있다할 것인 바, 이에 대하여 본다. 토지취득 후 건물이 준공된 조합아파트의 취득가액 계산방식은, 청구인이 건축물이 완성되어 있는 아파트를 취득한 것이 아니고, 토지를 먼저 취득한 뒤 아파트 건물을 후에 준공함에 따라 토지와 건물의 취득시기가 각각 다르기 때문에 소득세법시행령 제164조 제8항 에 정한 산식을 그대로 적용할 수는 없고, 국세청장이 최초로 고시한 아파트 기준시가를 건물취득당시의 가액으로 환산한 후 이 가액을 가지고 다시 그 이전에 취득한 토지의 가액을 산출할 수 밖에 없어, 아래와 같은 산정 방법으로 취득가액을 산정하였다.

① 국체청장이 최초로 고시한 기준시가 x 준공당시(토지·건물) 과세시가표준액 합계액 / 최초고시당시(토지+건물) 과세시가표준액 합계액

② ①에 의한 환산기준시가(준공시점) x 준공당시의 건물의 기준시가 / 아파트준공당시의(토지+건물) 기준시가 합계액

③ 【① - ②】 x 토지의 취득당시 과세시가표준액 합계액 / 아파트 준공당시토지의 과세시가 표준액

④ 환산취득가액 ' ②+③ 그런데 국세청장은 직장(지역)주택조합의 경우에 있어서 위 취득가액 산정방법이 불합리하고 계산과정이 복잡하다고 하여 1997.1.21. 이를 합리적으로 개선하여1997.1.1. 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용하도록 하면서 1995.12.31. 이전 양도분의 경우 아래의 방법을 적용하도록 한 바 있다.

① 극세청장이 최초로 고시한 기준시가 x 건물취득당시(토지+건물) 과세시가표준액합계액 / 최초고시당시(토지+건물) 과세시가표준액 합계액

② 건물취득당시 토지의 기준시가 - 토지취득당시 토지의 기준시가

③ 환산취득가액: ① - ② 그렇다면 처분청이 위 규정에 따라 쟁점아파트의 취득가액을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다. 한편, 청구인은 쟁점아파트에 대한 토지의 취득시기는 처분청이 취득시기로 본 1991.11.8이 아닌 1989.5.11이므로 토지부분에 대한 양도소득세는 감면 또는 공제하여야 한다는 주장에 대하여 보면, 쟁점아파트 토지에 대한 토지등급이 1989.5.11에 비하여 1991.11.8. 토지등급이 더 높게 고시되어 있음이 확인되고 있는 바, 이는 청구인의 주장에 따른다면 처분청의 결정보다 취득가액이 더 낮음으로 인하여 양도소득세가 더 늘어나게 되므로 불이익변경금지 원칙에 따라 처분청의 처분과 같이 결정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.