아파트의 취득원가 중 건물가액 및 토지가액이 확인되는지 여부

○○세무서장이 99.2.24일자 청구인에게 결정고지한 97년 귀속 양도소득세 15,387,967원의 부과처분에 대하여

1. 청구인의 쟁점조합아파트 취득가액을 산정함에 있어서 토지는 기준시가로 계산하고, 건물은 실지거래가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정결정 한다.

처분청은 청구인이 97.12.7 양도한 ○○구 ○○동 ○○ ○○1차 ○○아파트 ○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 양도소득세를 과세함에 있어, 토지와 건물의 양도차익을 자산별로 계산하면서 건물의 취득원가로 청구인이 사전신고시에 적용한 도급계약서상의 건축비(평당 1,690천원)를 인정하지 아니하고, 주택조합의 관리처분 계획안에 따라 산출된 조합원 부담금(청산금) 77,700천원을 취득시점의 기분시가로 안분계산하여 건물의 취득원가를 산정하여 99.2.24 양도소득세 15,387,967원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.3.25. 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점아파트는 중계지구 하계지역 주택조합아파트로, 조합원 명의로 건물의 보존등기가 되는 자기가 건설한 아파트로 조합원을 대리한 주택조합과 도급회사((주)○○)간에 맺어진 도급계약서상의 도급금액(평당 1,690천원) 및 조합원부담금관리처분안에 의하여 취득원가가 명백히 확인되므로 이를 건물의 취득가액으로 산정하여야 한다는 주장이다

쟁점아파트 취득가액 77,000천원은 토지가액과 건물가액이 포함되어 있고 토지가액과 건물가액의 구분이 불명확하므로 취득시점의 기준시가로 안분계산하여건물의 취득가액을 산정하여 양도차익 계산한 당초처분은 정당하다는 의견이다

• 가. 쟁점 쟁점 아파트의 취득원가중 건물가액 및 토지가액이 확인되는지 여부
• 나. 관련법령 제1100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만이 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다

• 가. 제94조 제1호․제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다(95.12.29 단서개정)
• 나. 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다(95.12.29 단서개정)
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점아파트 취득시의 취득원가가 명백히 확인됨에도 95.11에 청산금에 관한공급계약서상의 분양금액(입주금) 77,700천원을 취득시점의 토지, 건물 기준시가로 안분계산하여 건물의 취득원가를 산정함이 부당하다는 주장을 살펴보면, 자산양도차익을 산정함에 있어 토지와 건물을 자산별로 기준시가 또는 실지거래가액으로 각각 달리 할 수 있는 것이며, 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 토지 또는 건물의 취득가액 또는 양도가액으로 하는 것(재일 46014-27, 99.1.6)이며, 첫째, 쟁점아파트의 사업부지는 ○○주택공사가 ○○구 ○○동 이주대상 공동택지 13블럭내 36,912㎡를 철거민에게 분양한 토지로 청구인은 조합원으로서 동 토지를 공유지분으로 분양받았음이 택지매매계약서에 의하여 확인되고, 둘째, 쟁점아파트의 건설공사를 (주)○○에 도급을 주어 도급금액 중 조합원아파트(옵션형)의 평당 도급금액을 1,690천 원이고, 아파트준공일은 97.6월임이 도급계약서에 의해 확인되며, 동 아파트가 준공되어 97.12.7 청구외 허○○에게 양도하였음이 매매계약서에 의하여 확인된다. 셋째, 쟁점아파트의 양도차익을 계산함에 있어서 토지의 보유기간이 2년이상이고 건물은 1년미만으로서 양도차익을 자산별로 계산하고, 토지는 기준시가로, 건물은 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는것(재일 46014-27, 99.1.6)이며, 넷째, 쟁점아파트의 취득가액의 산정에 있어서 각 조합원 명의로 건물의 보존등기가 되는 "자기가 건설한 건축물" 에 해당되므로 조합원을 대리한 주택조합과 도급건설회사((주)○○)간에 맺어진 도급계약서상의 도급금액이 확인되므로.·그 도급금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 보아야 할 것으로 판단되고, 다섯째, 쟁점아파트 보존등기시 취득세, 등록세의 과세표준을 산출하기 위한 계산내역을 보더라도, 조합원 1세대당 건물의 건축원가가 63,250천원으로 책정되었음이 노원구청에서 발급한 건물 보존등기시 취득원가 과표확인원에 의해서확인된다 이와 같은 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점아파트의 건설원가(자기가 건설한 건축물에 해당됨)로 토지와 건물이 취득원가로서, 양도차익의 계산과정에서 건물을 시공한 아파트건설회사((주) ○○)와 맺은 도급계약서상의 건축공사비 및 95.10월 조합원부담금 관리처분계획안에 의해서 취득원가가 명백하게 확인 됨에도 처분청은건물의 취득원가(도급금액)가 불분명한 것으로 판단하고 토지와 건물의 취득일(94.7.1, 97.6.27)이 서로 다른데도 건물취득일로 하여 토지, 건물의 기준시가 비율로 안분계산하여 건물의 취득원가를 산정하여 결정고지한 당초 처분은 잘못이 있는것으로 판단된다 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다