실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 83.07.07. 취득한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 답 1,051㎡(이하 "쟁점토지"라고 한다)를 94.04.12. 주식회사 ○○건설(이하 "청구외법인"이라 한다)에 양도하고 94.05.09. 양도가액은 89,997,130원, 취득가액은 55,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세 8,637,160원을 자진납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 기준시가에 의한 양도가액 대비 71.4%에 불과한 반면에, 취득가액은 특별한 이유없이 기준시가 대비 1,179%로 지나치게 높을 뿐만 아니라 취득시 거래상대방의 거래사실확인서가 첨부되어 있지 아니하다고 하여 이를 부인하고 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 99.01.09. 청구인에게 94과세연도 양도소득세 32,773,700원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.03.09. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지를 양도하고 거래상대방의 등의 확인서 및 인감증명서 등을 첨부하여 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였음에도 불구하고 처분청이 사실확인도 없이 일방적으로 기준시가에 의하여 과세한 것은 부당하다.

청구인이 신고한 쟁점토지 양도가액이 특별한 이유없이 기준시가 대비 71.4%에 불과하고 쟁점토지 취득시 거래상대방의 확인서가 첨부되어 있지 않을 뿐만 아니라 소개인 등이 확인하여 준 거래사실확인서 및 인우보증서에 확인일자가 기재되어 있지 아니하여 신고내용이 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제96조 【양도가액】 및 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】에서 "제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다." 라고 규정하고, 같은법 시행령 제170조 【양도소득금액의 조사결정】 제1항에서 "법 23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. (단서 생략)"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저, 이 건 사실관계를 살펴보면, 청구인이 94.04.12. 쟁점토지를 양도하고 취득가액은 55,000,000원, 양도가액은 89,997,130원으로 하여 94.05.09. 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하면서 취득 및 양도시의 부동산매매계약서와 쟁점토지 매수자인 청구외 법인의 거래사실확인서, 취득시의 소개인인 청구외 안○○(이하 "소개인"이라고 한다) 및 제3자로 보이는 청구외 조○○의 부동산거래사실 확인서, 인우보증서, 인감증명서를 제출하였다. 이 건 결정결의서 사본에 의하면, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 특별한 이유없이 기준시가 대비 71.4%에 불과하고 취득시 거래상대방인 청구외 임○○의 거래사실확인서가 첨부되어 있지 아니하고 소개인과 청구외 조○○이 확인하여 준 부동산거래사실확인서 및 인우보증서에 확인일자가 기재되어 있지 아니한 점 등으로 보아 신고한 취득가액 및 양도가액이 신빙성이 없다고 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 과세하였음을 알 수 있다. 따라서, 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부를 살펴보면,

(1) 청구인이 신고한 실지거래가액과 기준시가에 의한 취득가액 및 양도가액을 비교분석한 바, (단위: 천원) 구분 양도가액 취득가액 산출세액 비고 기준시가① 126,014 4,665 36,145 처분청 결정 실지거래가액② 89,997 55,000 9,636 청구인 신고 비율(②/①) 71.4% 1,179% 26.7% 신고한 양도가액이 기준시가 대비 71.4%에 불과한 반면에 취득가액은 기준시가의 1,179%로 특별하게 높을 특별한 이유를 발견할 수 없다.

(2) 청구인이 제출한 양도세신고서에는 취득시 거래상대방인 임○○의 거래사실확인서는 첨부되어 있지 아니하고 확인일자가 기재되어 있지 아니한 소개인 및 청구외 조○○의 거래사실확인서 및 인우보증서만 첨부되어 있을 뿐만 아니라, 청구인이 쟁점토지 매매와 관련한 대금영수증 등을 전혀 제출하지 아니하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 실정이다.

(3) 등기부등본에 의하면, 쟁점토지 양도일에 (주)○○은행이 채권최고금액 228,000,000원의 근저당권을 쟁점토지에 설정한 사실로 보다 당시 쟁점토지의 시가가 청구인이 신고한 가액인 89,997,130원을 훨씬 상회하였을 것으로 판단되며,

(4) 심리과정에서 쟁점토지에 대한 공시지가를 조회하여 본바, 90년 이후 공시지가가 지속적으로 상승한 것으로 확인된다. (90년: 80,000원, 91년: 87,300원, 92년: 90,000원, 93년: 119,000원, 94년: 120,000원) 따라서, 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없어 보이고 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니하므로 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 위와 같이 심리한 바, 청구주장은 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.