부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부

이건 심사청구를 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1991.4.15. 취득한 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 152㎡, 4층 상가 및 주택 372.8㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1995.11.6. 양도하고 1996.5.31 당해 부동산의 양도가액을 375.000.000원, 취득가액을 490,000,000원으로 하는등 양도차익을 (-)122,577,485원으로 산정하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 기준시가로 양도차익을 결정하여 1998.12. 2. 1995년귀속 양도소득세 23,432,620원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 2.19 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 실지거래가액을 확인할 수 있는 취득시 매매계약서, 사실확인서, 사실확 인용 인감중명서 및 공증서를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였음에도 불구하고 처분청에서는 양도가액만을 인정하고 취득가액을 알 수 없다는 거래당사자의 확인서를 근거로 하여 취득가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세하였으나 “7년전에 거래한 당해 부동산 거래금액이 340,000,000원인지 380,000,000원 인지를 정확하게 알 수 없다” 는 거래당사자의 확인서는 진술자가 75세의 연로한 상태에서 진술한 것으로서 불확실한 것이며 거래당사자인 청구외 김○○은 그 후 위의 진술내용이 잘못된 것이며 실제 매매금액을 490,000,000원이라고 확인하여 이를 공증(1999.1.22. 동부 1999년 제295호 인증)한 사실이 있으며 거래 당시 중개인인 청구외 이○○은 대지공인중개사무소에 보관되어 있던 매매계약서가 원본이라면서 그 당시 총 매매대금은 490,000,000원이라고 확인하고 있으며 쟁점부동산은 1993년 7월 초순 폭우로 인하여 지하층 및 1층 건물이 침수되어 그 곳에 세들어 있던 임차인들의 보증금을 반환하게 되었으며 상습 침수지역으로 소문이 나서 점포 외 임대가 제대로 되지 않는 상태에서 양도한 것으로서 취득당시 가액에 비하여 낮은 가액으로 양도하게 된 것이므로 쟁점부동산에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분은 부당하며 실제 취득가액은 490,000,000원이며 양도가액은 375,000,000원으로 확인되므로 실거래가액에 의하여 양도차익을 결정함이 타당하다는 주장이다.

청구인이 실지 매매계약서라고 제시한 당초의 취득 및 양도계약서에 의하여 신고 내용을 확인한 바에 의하면, 양도가액은 신고내용과 일치하고 있으나 취득 당시 거래 당사자인 청구외 김○○은 그 당시 매매계약서와 다를뿐만 아니라, 당초 거래가액으로 불 수 없다고 진술하는 등 취득가액이 불분명한 사실이 확인되는등 실지거래가액이 불분명하므로 실지거래가액예 의한 양도차익을 산정할 수 없다고 하여 기준시가로 양도차익을 결정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액을 기준으로 한다.

1. 제94조제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산인 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액으로 한다.(2호 생략) 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산인 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(이하 생략) 같은법시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항에서 법 제96조제1호 단서 및 법 제97조 제1항제1호가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1호 및 2호 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서률 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우. 같은법 시행령(1995.12.30. 대통령령 제14860호)부칙 제1조(시행일)에서 이 영은 1996.1.1.부터 시행한다고 규정하고 있으며, 제8조(양도소득에 관한 적용례 등) 제2항에서 “제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다”고 규정하고 있다. 한편, 국세청의 일반적인 재산제세 조사사무처리기준에서 “양도자가 신고시 제출한 증빙서상의 양도 및 취득가액이 모두 불일치하거나 또는 일방은 일치라나 타방이 불일치한 때에는 기준시가에 의하여 결정한다.”고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 실거래가액이 취득시 490,000,000원과 양도시 375,000,000원으로 확인되고 있음에도 불구하고 처분청에서 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 결정한 처분은 부당하다는 주장인 바, 이 건 경우 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는지를 살펴보면, 첫째, 청구인은 취득당시 매매계약서 및 거래당사자인 청구외 김○○의 부동산 거래 사실확인서, 인감증명서 등을 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였으나 처분청에서 거래당사자에 대한 사실확인을 한 결과에 의하면, 동 매매계약서가 본래의 계약서가 아닐뿐만 아니라, 매매대금을 정확하게는 알 수 없으나 490,000,000원이라는 것은 전혀 터무니 없는 금액으로서 당초의 거래금액은 아니라고 진술하고 있는 등 쟁점부동산의 취득가액이 얼마인지가 불분명하다. 둘째, 이 건 양도소득세가 과세된 후 대지공인중개사무소 및 청구인의 자택에서 취득당시 매매계약서 원본 및 부본을 찾았으며 그 당시 중개인의 매매가액 사실확인서 및 거래당사자의 사실확인 인증서를 추가로 제시하고 있으나, 이는 당초신고시 제시한 매매계약서와 다를 뿐더러, 양도소득세 고지후 제시한 것으로서 이를 근거로 하여 취득가액을 판단하기에는 부족하다고 판단된다. 셋째, 쟁점부동산의 양도가액이 취득가액에 비하여 현저히 하락하였다는 특별한 사유의 제시도 없이 침수지역이라는 주장사실 만으로는 이를 인정하기가 어렵다고 판단된다. 위의 사항들을 모두어 판단하건대, 청구인이 제시한 취득당시 계약서의 내용이 불분명하고 쟁점부동산에 대한 실지거래가액을 주장할 만한 객관적 입증자료의 제시가 없으므로 처분청에서 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 공정과세위원회의 협의를 거쳐 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.