실지거래가액을 부인하여 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 448.8㎡(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 1988.08.08 취득하여 1997.12.01 양도하고 실지거래가액으로 앙도차익을 산정하여 1997.12.08 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없는 것으로 판단하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 1999.01.11 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 85,046,810원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.02.02 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 중소기업을 운영하는 자로서 계속적인 불황으로 적자가 누적되어 금융기관의 채무를 변제하기 위하여 부동산을 매도하는 방법 외에는 다른 변제능력이 없기 때문에 당시 시가를 고려하기 보다는 매수 희망자가 없어 저가로 양도한 가액임에도 처분청이 이 건 양도에 대한 구체적이고 신빙성 있는 근거도 없이 막연히 개항적으로 판단하여 양도가액이 낮다고 부인한 것은 부당하며, 취득가액은 매매계약서상 주민등록번호 미기재 및 계약서 마모 등을 판단하여 허위계약서로 간주하였으나 부동산 매매자인 박○○의 1988.9월 사망하였고, 취득당시 입회인인 청구 외 최○○의 거래사실 확인원 등에 의하여 실지거래가액이 입증됨에도 처분청이 이를 부인하여 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

취득가액으로 제시한 계약서에는 취득당시 1988.07.08 행정서사인 최○○이 작성대행자이나 청구 외 최○○은 행정서사 개업일이 1996.01.29 이며, 계약서에 양도자의 주민등록번호 기재누락, 물건표시 내용 중 대지 면적이 135,76평(448.8㎡)로 되어있으나 취득당시는 전 678㎡이고, 1989.12.30. 448.8㎡로 환지 확정 되었는바 취득당시의 실계약서로 볼 수 없고, 양도가액은 검인계약서 금액으로 공시자가의 71%로써 양도 시세보다 현저히 낮은 가액이므로 이 건 양도 및 취득가액이 사실과 다른 것으로 기준시가를 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 실지거래가액을 부인하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1호 (가) 목에서 “제94조 제1호ㆍ2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 양도가액 및 취득가액은 당해 자신의 취득 및 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제16조 제4항에서 "법 제96조제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서에서당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다."라고 규정하면서 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류에 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 전시한 소득세법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호 (가) 목 및 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호의 규정에 따라 양도자가 제출한 증빙서류의 신빙성과 관련하여 그 신고내용이 거래의 실정에 비추어 이례적이어서 경험칙 상 신빙할 수 없는 특별한 경우에는 납세자가 그 신고내용이 실지거래가액과 다르지 아니함은 입증해야 할 것(같은 뜻 대법원 84누362, 1985.03.12)인바, 처분청은 이 건 불복청구에 대한 의견서에서 청구인이 제시한 취득매매계약서는 입회인인 청구 외 최○○의 행정서사 개업일 이전이고, 양도자의 주민등록번호 미기재, 취득당시 면적 상이를 이유로 취득당시의 실계약서로 볼 수 없다는 의견인 반면, 청구인이 이 건 심리자료로 제출한 청구 외 회원등록증 및 행정서 사업허가증, 확인서 등에 의하여 최소한 1987.06.30 이전부터 행정서 사회 회원임이 확인되고, 쟁점 토지는 환지계약인가일이 1985.03.27로서 취득당시 환지예정지였음이 환지확정증명원 및 잠정등급 확인원에 의하여 확인되나 첫째, 청구인이 신고한 거래가액은 기준시가 시가를 정확히 반영하지 못하고 있는 점을 충분히 감안하더라도 양도신고가액(176백만 원)이 기준시가(245백만 원)의 약 72% 수준에 불과한 반면, 취득신고가액(162백만 원)은기준시가(51백만 원)의 약 318%에 이르고 있으며, 둘째, 청구인이 제시한 취득시 매매계약서는 원인일이 88.07.08 인 반면, 등기부 등본상 원인일을 88.08.08로 되어 있고, 셋째, 청구인은 매매계약서 및 취득 시 입회인의 거래사실 확인서외에 청구인이 신고한 금액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있어 그 계약서에 신빙성이 없으며, 넷째, 쟁점토지의 양도일 현재 청구인의 대출변제금액은 85백만 원에 불과하여 이 건 양도당시 청구인이 사업상 위기상황 이었다는 사실에 대한 입증자료로는 불충분하다고 판단된다. 따라서, 이 건의 경우는 신고서 제출 시 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하여 기준시가로 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.(같은 뜻 국심 95서2991, 96.01.05 95서1298, 95.12.22 95서2083, 1995.12.08외 다수) 위의 사실관계 및 관계법령을 모두어 심리하면, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의거 주문과 같이 결정한다.