토지교환 가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 ‘95,3.7 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 201.8㎡, 109.78㎡를 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 171㎡ 건물 354.28㎡와 교환하고, ’95.5월 양도소득세 실지거래가액으로 신고.납부 하였으나, 취득가액과 양도가액이 불분명하다 하여 기준시가의해 결정하여, ‘98.12.31 납기로 양도소득세 26,961,180원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.1.28. 이 건 심사청구를 제시하였다.

청구인이 취득가액 증빙으로 제출한 89.5.30 취득시 매매계약서는 공인중개사 사무실에서 확인한 사실상의 계약서(취득가액 152백만원)이며, 교환당시 교환계약서상의 금액(2억원)은 교환당사자간에 적정하게 부동산을 평가하여 서로 교환하였으므로, 그 금액을 양도가액으로 인정하여 청구인이 신고한 실지거래가액으로 결정하여 달라는 주장이다.

청구인이 주장하는 취득시의 매매계약서상 거래상대방 박○○(000000-0000000)에게 확인한 결과 거래금액은 기억하지 못하나 실제 본인과 작성한 계약서가 아님이 확인되고, 교환계약서상의 금액은 청구인의 처와 거래상대방 최○○의 진술서를 볼 때, 법무사가 등기상의 필요에 의하여 임의로 계약서상에 기재한 금액으로 거래내용의 신빙성이 없다고 판단되어 실사부인하고 기준시가에 의해 결정ㆍ고지한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 대한 양도차익 산정시 실지거래가액 당부.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1항 및 제97조 제1항 제1호 기록에서 양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 “제100조 제1항에 규정하는 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.(단서생략)”고 규정하면서 95.12.30 개정된 소득세법 시행령(대통령령 제14860호) 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 실지거래가역으로 양도차익을 결정할 수 있는 일례로 규정하고 있고, 제5항 제2호에서 “제2항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 규정에 의한 지분을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외 할 수 있다.”라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 부칙 제8조 제2항에서 “제166조의 개정규정은 이 령 시행령 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.”라고 규정하고 있다. 【 소득세법 기본통칙 2-7-7...23】 토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다.

1. 교환으로 인하여 앙도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액

2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액으로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 전시한 법령에 의하면 양도소득세 결정은 기준시가를 원칙으로 하되 예외적으로 양도자가 신고한 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로서 예외를 인정받기 위해서는 증빙서류의 제시가 있어야 하며 그 서류는 일반수준 이상의 것으로서 객관적이고 구체적으로 그 거래사실이 확인될 정도의 형식이 갖추어진 것이어야 한다. 그러면 청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액에 대해 실지거래가액으로 확인할 수 있는지를 살펴보면, 청구인이 제시한 취득계약서의 진위여부에 대한 전 소유자 청구외 박○○의 확인서에 의하면, 당초 쟁점부동산 계약당시 본인과 작성한 계약서가 아니며 이 건 계약서상 인장도 본인이 사용하던 인장이 아니고, 거래금액도 10년이 경과한 관계로 확실히 기억나지 않으나, 청구인이 제시한 계약서상의 금액과 다르다는 진술내용 및 이를 입증할 객관적인 금융자료 등의 증빙제시가 없는점 등으로 미루어 볼 때 신빙성이 없는 것으로 판단되고, 청구인이 주장하는 양도가액에 대하여 살펴보면, “양도의 원인이 교환이라고 하더라도 양도한 것은 엄연히 교환에 의하여.양도되는 부동산이므로 그 양도가액은 양도되는 부동산의 기준시가에 의하여야 하며, 교환에의하여 양도받는 부동산의 기준시가에 의할 것은 아니라 할 것(대법91누1424, 91.11.12, 대법94누4127;94.6.10 같은뜻)으로 쟁점부동산을 청구외 최○○가 소유하고 있던 ○○구 ○○동 ○○번지 대지171㎡, 건물 354.28㎡의 다가구주택과 교환하기로 하고, 쟁점부동산의 가액을 교환당사자간의 임의평가액 200,000천원으로 하여 양도하겠다고 주장하나, 교환당사자간의 임의 평가액을 실지거래가액으로 볼 수 없는 것으로 판단되고, 실지거래가액으로 과세하기위해서는 증빙에 의하여 양도 및 취득가액 모두 실지거래가액이 확인되는 경우에 한하는 것으로서, 이 건의 경우 양도가액은 교환당사자간 임의로 평가한 가액이고, 취득가액에 대한 구체적이고 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료 등을 제출하지 않았기 때문에 쟁점부동산의 실지거래가액의 확인되지 않는 경우에 해당한다 하겠으므로, 실지거래가액의 적용대상에서 제외하여 기준시가에 의하여 양도소득세 결정고지한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로, 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.