주상복합건물을 재건축하기 위하여 소유지분 토지를 양도시 양도의 해당 여부

○○세무서장이 1998.12.02. 청구인에게 결정고지한 양도소득세 20,634,150원은 이를 취소합니다.

청구인이 1983.07.04 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 56.25㎡(이하“쟁점토지”라한다) 및 주택 56.40㎡(이하“구주택”이라한다)를 취득하여 거주하다가 구주택을 1995.10.18 멸실하고 쟁점토지외 3필지위에 청구외 9인이 주상복합건물(평화타운) 지하3층 지상7층 6,623.38㎡(이하“신주택”이라함)을 1998.03.27. 건축물이 완성되었고, 1998.03.24일 청구외 오○○에게 양도하였던바, 처분청은 “나대지”의 양도로 보아 1998.12.02 이건 양도소득세 20,634,150원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.01.20. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 1995.03.27. 재건축을 위한 공동사업 계약에 의하여 기존의 소유부동산을 현물출자하였으므로 현물출자에 따른 양도소득세의 과세는 등기여부에 관계없이 현물출자 자체를 양도로 보고 현물출자를 한 날을(계약일) 양도일로 보게 되어 있으므로 1995.03.27.의 계약에 의한 당시를 기존 연립주택 건물과 토지의 양도로 보아 1세대1주택 비과세 하여야 한다.

기존의 건물을 헐고 재건축하는 과정에서 여러필지의 토지를 한 필지로 합병하기 위하여 각자의 토지를 등기의 편의상 청구외 오○○에게 매매이전 등기를 하고 토지를 합병하였고, 이는 등기원인과 관계없이 실질적으로 합병을 위하여 각자의 필지를 교환하고 분할하는 과정이 포함되어 있다고 보아야 할 것으로, 기존의 소유 필지를 기준으로 하여 재건축 관료 후 토지지분 감소분은 소유권이전등기 여부에 관계없이 실질적인 양도에 해당하므로 당초치분 감소분만 양도소득세 과세대상으로 하여 결정결정함이 타당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 기존의 구주택을 헐고 주상복합건물을 재건축하기 위하여 소유지분 토지를 양도한 경우 양도로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제4조 제1항 제3호 에서 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 규정하고 있고, 같은 법 제88조 제1항에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있다. 또한 같은법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다.”라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제162조 제1항 제4호에서 “자기가 건설한 건축물에 있어서는 준공검사필증 교부일. 다만 준공검사전에 사실상 사용하거나 가사용 승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 가사용승인일로, 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일”을 당해 자산의 취득 및 양도시기로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점토지와 구주택을 1983.07.04 취득하여 거주하다가 구주택을 헐고 쟁점토지상에 새로운 주택을 1998.03.27. 건물을 신축하였고 동 건물을 취득하기 전인 1998.03.24. 1세대1주택 요건을 갖춘상태에서 나대지로 청구외 오○○에게 양도하였기에 비과세하여야 한다고 주장하고 있다. 살피건대, 첫째, 청구인은 쟁점 구주택에서 1983.07.11부터 1995.07.05까지 12년간 거주하였음. 이 주민등록등본에 의해 확인되고, 부동산 취득 및 양도현황표에 의해 1세대1주택임이 확인된다. 둘째, 1995.03.27. ○○연립 거주자 8인(청구인포함)과 인접토지 소유자 청구외 오○○간에 주상복합건물(평화타운)을 재건축하기로 하고 공증하였음이 확인되고, 준공 후에 청구외 9인은 입주금으로 3천만원씩 부담하여 1주택씩 배정받기로 하였음이 확인된다. 셋째, 1995.08.12일에 청구외 9인명의로 ○○구청에 건축허가를 신청하여 1998.03.24일에 준공이 되었고, 청구인이 소유하던 주택은 1995.10.18. 멸실되었음이 확인된다. 넷째, 1998.03월에 ○○구청에 신축건물의 준공을 받기 위해서는 각 필지의 소유자 지분이 동일하도록 조정하여야 한다는 사실을 알고 토지합병시 청구외 9인이 소유토지를 청구외 오○○에게 나대지상태로 일괄 양도한 사실이 확인된다. 위 사실로 미루어 보아, 청구인은 12년간이나 쟁점토지상의 주택에서 거주하였고, 청구인이 주택을 멸실하게 된 동기가 강제성을 띤 도시계획사업의 일환은 아니더라도 재건축조합원의 의무를 이행하기 위하여 이루어 진 것이고, 쟁점토지를 청구외 오○○에게 양도하여 재건축조합원의 지위를 승계시킨 사실이 인정되는바, 쟁점토지의 양도는 1세대1주택의 양도로 볼 수 있는 점이 상당한 것으로 보이고(국심 97중0771, 1997.08.22. 같은뜻임), 따라서, 쟁점토지의 양도를 “나대지”의 양도로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 판단된다. 이상과 같이 심리한바, 청구주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.