실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 87. 5. 2 청구의 이○○ 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 330.9㎡(이하 “쟁점부동산이라 한다)를 청구인 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 200.1㎡, 건물 394.28㎡(이하 ”여관건물이라 한다)와 교환으로 취득한 후 94. 12. 16 청구외 이○○에게 양도한데 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 92. 12. 2 청구인에게 양도소득세 76,697,100원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99. 1. 14 이 건 심사청구를 제기하였다

청구인은 87. 5. 2 쟁점부동산의 매매가액을 2억원으로 책정하고 청구인 소유의 여관건물과 교환으로 취득하여 94. 11. 23 청구외 이○○에게 235백만원에 양도한 후 이에 대하여 95. 1. 28 실거래가액에 의하여 양도소득세 신고를 하였는데도 매매계약서가 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 양도소득세틀 과세한 당초 처분은 부당하다는 주장이다.

청구인은 당초의 매매계약서를 분실하여 재작성하였다고 주장하나, 같은날 작성하여 함께 보관하고 있던 부동산 환매계약서는 보관되어 있고, 쟁점부동산에 대한 당사자들의 평가액등이 표시되어 있는 매매계약서는 분실하여 재작성하였다는 청구주장은 신빙성이 없으며, 환매계약서틀 보면, 융자금 및 청산금에 대하여 상세히 언급되어 있는 점으로 보아 제출된 환매계약서가 교환당시외 정당한 계약서로 인정되고, 추후 작성된 계약서에 명시된 금액을 교환가액으로 볼 수는 없다 할 것이므로 실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 교환으로 취득한 부동산의 실지취득가액을 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 구 소득세법 제45조 【양도소득의 필요경비 계산】 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제2항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.“고 규정하고 있고, 같은법시행령 제170조 【양도소득금액의 조사결정】 제4항에서 “법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우”로 규정하고 있다. 같은법기본통칙 2-7-7…23 【토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 취득자산의 취득가액 계산】에서 “토지 등을 교환하는 경우와 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다

1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액

2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액”으로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 자산양도차익을 산정함에 있어서 토지 등을 교환하는 경우의 그 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액의 계산은 교환당시의 그 양도 및 취득자산의 기준시가 또는 교환계약서에 표시된 실지거래가액으로 산정하는 것인 바)국세청 재일 46014-3060, 97.12.30), 청구인이 제출한 쟁점부동산 취득시의 환매계약서상에는 청구인 소유의 여관건물과 교환한 토지가 쟁점부동산과 동소 ○○번지의 대지 2필지로 기재되어 있고, 매매계약서에는 쟁점부동산을 기재하여 매매가액을 2억원으로 하고 있는 바, 이는 교환한 다른 1필지(○○동 ○○번지 대지 231.5㎡)는 매매가액을 “0”으로 한 결과가 되므로 쟁점부동산을 2억원으로 책정하여 교환하였다는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이고, 쟁점부동산에 대한 매매계약일은 87.5.2인데도 동 매매계약서는 89.1.1 이후 시행된 개정서식을 사용하였으며, 처분청 조사시의 매매계약서와 청구서에 첨부된 매매계약서가 서로 다른 점으로 보아 교환가액 2억원이 기재되어 있는 동 매매계약서는 교환당시에 작성된 것이 아니라 사후에 작성된 것으로서 쟁점부동산의 교환가액을 2억원으로 인정할 만한 객관적인 증빙이라 할 수 없으며, 또한 쟁점부동산 양도시의 매매계약서에는 매수인(이○○)의 주소지가 『○○시 ○○구』로만 기재되어 있고 주민등록번호도 기재누락된 사실로 미루어 동 매매계약서를 신뢰할 수 없는 바, 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.