부동산의 양도가액을 기준시가로 결정한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

처분청은 청구인이 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○호 대지 166㎡ 건물 147.01㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1996.02.05일 전 소유자인 청구외 황○○로부터 교환으로 취득하여 1998.01.16일 청구외 박○○에게 양도하고 무신고하였기에, 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.12.15일자 양도소득세 3,824,682원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.01.12. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산을 ‘1996.02.05. 취득 할 당시 전소유자인 청구와 황○○와 교환하기로 하고 쟁점부동산가액을 2억원으로 평가하고 청구인 소유부동산인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 284.2㎡ 및 건물 487.08㎡를 4억2천만원으로 평가하여 교환계약을 체결하고 소유권 이전등기를 필하였으므로, 쟁점부동산의 취득가액을 2억원으로 하면 양도가액이 1억8천만원이므로 양도차익이 없음에도 실지내용을 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다는 주장이다.

청구인과 청구외 황○○는 교환으로 취득할 당시 공신력 있는 기관의 시가감정이 없이 각각 본인 소유의 부동산을 개별적으로 임의 평가하여 채무를 차감한 금액을 지급하였으며 교환당사자간 임의로 평가한 금액을 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분내용은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 결정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항에서 양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당사의 기준시가에 의한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제1항에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(단서생략)”고 규정하면서 1995.12.30 개정된 소득세법 시행령(대통령령 제14860호) 제166조 【양도차익의 산정】제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 결정 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”을 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는 일례로 규정하고 있고, 제5항 제2호에서 “제2항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외 할 수 있다.”라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 부칙 제8조 제2항에서 “제166조의 개정규정은 이 령 시행령 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.”라고 규정하고 있다. 【 소득세법 기본통칙 2-7-7...23】 토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다.
• 가. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액.
• 나. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 전시한 법령에 의하면 양도소득세 결정은 기준시가를 원칙으로 하되 예외적으로 양도자가 신고한 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로서 예외를 인정받기 위해서는 증빙서류의 제시가 있어야 하며 그 서류는 일반수준 이상의 것으로서 객관적이고 구체적으로 그 거래사실이 확인될 정도의 형식이 갖추어진 것이어야 한다. 그러면 청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액 실지거래가액으로 확인할 수 있는지를 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산을 1996.02.05일 전 소유자인 청구외 황○○와 청구인 소유의 부동산을 교환하기로 하고 쟁점부동산의 가액을 교환당사자간 임의평가액 200,000천원으로 하여 취득하였다고 주장하나 교환당사자간의 임의 평가액을 실지거래가액으로 볼 수 없는 것으로 판단되며, 실지거래가액으로 과세하기 위해서는 증빙에 의하여 양도 및 취득가액 모두 실지거래가액이 확인되는 경우에 한하는 것으로서, 이 건의 경우 취득가액은 교환당사자간 임의로 평가한 가액이고, 양도가액에 대한 구체적이고 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료 등을 제출하지 않았기 때문에 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당한다 하겠으므로, 실지거래가액의 적용대상에서 제외하여 기준시가에 의하여 양도소득세 결정고지한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로, 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.