기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 부과한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1991.6.19 취득하고 이를 1997.10.18 양도한 후 실지거래가액 (취득가액: 56,560,000원, 양도가액: 66,500,000원)에 의하여 양도차익을 계산하여 1998.8.1 양도소득세 신고서를 제출하였다. 처분청은 이에 대한 실지조사 결과 양도가액은 신고가액과 일치하나, 취득가액은 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 재계산하여 1999.10.4 청구인에게 1997년 과세연도 양도소득세 6,061,320원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 12.22 심사청구하였다.

청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 거래사실확인서의 내용과 같이 분양된 17,000,000원을 포함한 56,560,000원이 실지거래가액임에도 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

쟁점부동산의 취득과정을 보면 청구인이 신고한 내용(○○건설→임○○→박○○)과 공부상 (○○건설→박○○) 취득과정이 다르고, 신고내용 중 청구외 임○○이 자신의 부동산을 취득할 권리를 중개하면서 거래가액이 39,560,000원임에도 중개수수료를 3,600,000원이 되는 많은 금액을 수령한 것은 주택건설촉진법 및 부동산중개업법의 제한으로 불가능한 행위이며 분양권 계약서 역시 사인간에 작성한 서류로서 신빙성이 없으므로 당초처분 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 있어서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 부과한 처분이 맞는 지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제4조 【소득의 구분】 제1항에 『거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다』라고 규정하면서, 그3호에 『자산의 양도로 인하여 발생한 소득을 양도소득』으로 규정하고 있고 같은법 제94조 【양도소득의 범위】 『양도소득은 당해연도의 발생한 다음 각호의 소득으로 한다』라고 규정하면서, 그1호에 『토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득(이하 생략)』으로 규정하고 있으며 같은법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』라고 규정하면서, 그1호에 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가, 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다』라고 규정하고 있으며, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』라고 규정하면서 그1호 『취득가액』 가목에서 『제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1호~2호 생략) 3호 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』로 규정하고 있으며 같은법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인이 쟁점부동산을 1997.10.18 양도하고 양도가액은 기준시가인 66,500,000원으로, 취득가액은 실지거래가액인 56,560,000원으로 양도차익을 계산하여 1998.8.1 양도소득세 신고한 것에 대하여 처분청에서 1997.7 실지조사한바, 양도가액 66,500,000원은 기준시가로 신고하였기에 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없으나, 청구인이 신고한 분양권 17,000,000원을 포함한 취득가액 56,560,000원을 신빙성이 없는 것으로 보아 공정과세위원회 심의를 거쳐 기준시아에 의하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 양도소득세를 결정고지하였음을 처분청이 실지거래가액복명서와 결정결의서 등 관련서류에 의하여 알 수 있다.

2. 청구인은 양도가액은 기준시가에 의하여 신고한 반면 취득가액은 분양권 17,000,000원을 포함하여 신고하였으나, 쟁점부동산의 청구외 주식회사○○건설로부터의 분양가액이 39,560,000원임에도 분양권가액으로 분양가액의 43%나 되는 17,000,000원을 지불하였다는 것은 신빙성이 없으며, 중개수수료도 분양가액의 9%나 되는 3,600,000원을 지불하였다는 청구인의 주장은 현실적으로 설득력이 없는 것으로서 양도소득세의 신고내용 자체가 신빙성이 없는 것으로 보여진다.

3. 또한 분양권 지급에 대한 부동산매매계약서틀 1990.2.11 ○○부동산에는 성명미상의 부동산 관계자가 작성하였다고 진술하고 있는데. 그 부동산매매계약서의 필체가 1998.8.1 ○○세무서에 제출한 양도소득세 신고서의 필체와 같은 점으로 볼 때 분양권에 대한 부동산매매계약서 역시 사후 작성된 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 위 사실관계에서 살펴본 바와 같이 청구인이 주장하는 실거래 취득가액을 부인하고 처분청의 실지조사에 의한 공정과세심의위원회의 심의결과에 따른 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분청의 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단되므로 청구인의 청구주장 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.