토지의 가액 평가시 계산방법이 불분명한 조정률을 적용하여 평가한 처분의 당부

결정고지한 양도소득세 1999. 5. 2자 12,692,590원 및 1999. 11. 1자 1,882,450원은 경기도 ○○○시 ○○동 XXX-XX번지 도로 240㎡의 1990년도 개별공시지가를 재산정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1988. 5. 30 취득한 경기도 ○○○시 ○○동 XXX-XX번지 도로 240㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1994. 12. 30 청구인의 처 청구외 ○○○에게 증여를 원인으로 소유권 이전(1994. 12. 28 협의이혼에 따른 위자료조로 양도)하고 양도소득세과세표준 및 세액의 신고를 하지 않은 사실이 있다. 처분청은 이를 유상양도로 보아 양도차익을 기준시가로 산정하여 1999. 5. 2 양도소득세 12,692,590원을 결정고지한 후 1999. 6. 7 청구인이 제기한 심사청구에서 “취득당시 기준시가 산정의 근거가 되는 쟁점토지의 1990년도 개별공시지가를 재산정하여 경정하여야 한다”고 결정(양도 99-2274, 1999. 7. 23)됨에 따라 쟁점토지의 1990년도 개별공시지가를 경기도 ○○○시 ○○동 XXX-X번지대지(주거나지) 557㎡(이하 “비교할 토지”라 한다)의 개별공시지가 ㎡당 270,000원의 33.3％인 89,000원으로 산정하여 1999. 11. 1 양도소득세 1,882,450원을 추가로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 12. 17 심사청구하였다.

쟁점토지는 1988. 5. 24 쟁점토지와 같은동에 소재한 비교할 토지에서 분할된 후 1994. 11. 14 도로로 지목이 변경된 토지로서 당초 취득 당시 지목이 대지였고 토지대장상 토지등급이 1987. 5. 1부터 1991. 1. 1까지 비교할 토지와 동일하므로 쟁점토지의 1990년도 개별공시지가는 비교할 토지의 개별공시지가를 그대로 적용하여 양도소득세를 결정하여야 함에도 불구하고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의한 적정한 조사를 거치지 않고 쟁점토지의 1990. 1. 1 당시 실제 현황을 사실대로 반영하지 못한 상태에서 개별공시지가를 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

쟁점토지는 1990년 이전에 비교할 토지에서 분할된 후 별도로 개별공시지가가 산정되었으며 비교할 토지와 사용용도가 서로 다른 것으로 확인되므로 쟁점토지의 1990년도 개별공시지가를 비교할 토지의 개별공시지가를 그대로 적용하여 산정하여야 한다는 청구주장은 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 개별공시지가 없는 토지의 가액을 평가하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 （기준시가의 산정） 제1항 제1호 가목에서 『토지의 기준시가는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 공시지가 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)에 의한다. 다만, 개별공시지가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제164조（토지ㆍ건물의 기준시가 산정） 제1항에서 『법 제99조 제1항 제1호 가목에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정함에 있어서 1990년 이전에 취득한 쟁점토지의 취득당시 기준시가 산정의 근거가 되는 1990년도 개별공시지가가 없어 당초 쟁점토지의 1991년도 개별공시지가인 ㎡당 120,000원을 쟁점토지의 1990년도 개별공시지가로 산정하여 과세하였다가 청구인이 제기한 심사청구에서 1990년도의 개별공시지가를 재산정하여 경정하도록 결정(양도 99-2274, 1999. 7. 23)됨에 따라 쟁점토지와 같은동에 있는 비교할 토지의 개별공시지가 ㎡당 270,000원의 33.3％인 89,000원(×××세무서에 의뢰하여 통보받은 개별공시지가 없는 토지의 가격평가서상 금액)을 쟁점토지의 1990년도 개별공시지가로 산정하여 이건 양도소득세를 추가로 결정고지하였은 바, 이건 심사청구는 1990년도의 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 개별공시지가를 위와 같이 산정하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는데 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

1997. 2. 1 시행 국세청의 지침에 의하면 개별공시지가 없는 토지에 대한 가격의 평가는 ① 평가할 토지의 지적도를 포함한 도시계획확인원을 발급받아 평가할 토지와 이용상황등이 유사한 인근의 비교할 토지를 선정하고 ② 비교할 토지의 토지특성조사표 사본 징취 및 개별공시지가 확인, 평가할 토지에 대한 토지특성비교표를 작성한 후 ③ 토지가격비준표상의 특성별 가격배율을 곱하여 산출한 특성비교표상의 조정률(총가격배율)에 따라 토지가격평가서를 작성하여 평가하도록 되어 있는 바, 쟁점토지는 1988. 5. 24 쟁점토지와 같은동에 소재한 비교할 토지에서 분할된 후 1994. 11. 14 도로로 지목이 변경된 토지로서 당초 취득당시 지목이 대지였음을 알 수 있음에도 쟁점토지 관할세무서장이 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 산정하면서 위 지침에 의한 공부등의 징취나 토지특성표를 작성하지 않고 단순히 평가일 현재 쟁점토지의 공부상 지목(도로)을 실제 이용상황으로 적용하고 그 계산방법이 불분명한 조정률을 적용하여 평가한 처분은 잘못이라 할 것이므로 쟁점토지의 개별공시지가를 재산정하여 과세함이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【관련 법조문】 ㆍ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ㆍ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ㆍ 소득세법 시행규칙 제80조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】