기준시가로 계산한 양도차익으로 과세함이 정당여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 82.6㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)을 1984.06.15 청구외 "백○○" (이하 "양수인" 이라 한다)에게 양도한 후, 쟁점토지의 양도차익을 결정하기 전인 1996.06.29 취득가액 38,800,000원과 양도가액 53,000,000원의 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세 과세표준 신고하였고, 납부할 세액 2,610,210원을 자진납부하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득가액과 양도가액이 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아, 기준시가를 적용한 양도차익으로 양도소득세 확정결정하여, 1999.09.09 양도소득세 18,746,640원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.12.07 심사청구하였다.

전소유자 손○○이 사망하여 같은 시기에 같은 토지를 같은 공유지분으로 매입한 청구외 진○○ㆍ김○○ㆍ민○○ 등의 취득금액확인서 등으로 취득한 실지거래가액이 38,800,000원임을 알 수 있고, 양수인 백○○에게 53,000,000원(계약금: 1994.05.15 5,300,000원, 중도금: 1994.05.25 23,850,000원, 잔금: 1994.06.15 23,850,000원)에 단독분양면적 미달 등의 사유로 기준시가보다도 싸게 양도하였음을 확인서 등으로 알 수 있음에도, 서면검토만 하는 등 그 조사를 소홀히 하여 거래에 대한 대금지급관계를 확인할 명백한 증빙제시가 없어 실지거래 가액이 불분명하다는 사유로, 실지거래가액보다 높게 책정된 기준시가로 과세함은 부당하다.

청구인의 취득 및 양도계약서는 조사복명서와 같이, 거래 당시 실지로 작성된 계약서로 보기 어려우며, 청구인이 증거로 제시한 청구외 전○○ 외 2인의 확인서는 담합이 가능하고 이를 뒷받침할 구체적인 증빙이 없으며, 또한 청구인의 채권자인 청구외 김○○의 확인서도 같은 이유로 신빙성이 없다고 판단되므로, 신고내용을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 결정고지한 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 기준시가로 계산한 양도차익으로 과세함이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 양도소득금액을 계산함에 있어서, 토지의 양도가액과 취득가액에 대하여, 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정 전, 이하 같다) 제23조 【양도소득】제4항 제1호 단서와 같은법 제45조 【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목 단서의 규정을 종합하면, 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하는 것이 원칙이나 대통령령이 정하느 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우 중 하나로 같은법 시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정 전, 이하 같다) 제170조 【양도소득금액의 조사결정】제4항 제3호에서 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우』로 규정하였다가, 같은법 시행령을 대통령령 제14860호로 1995.12.30 개정(이하 "개정시행령" 이라 한다)하면서 제166조 【양도차익의 산정】제4항 제3호를 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』로 개정하고, 개정시행령 부칙 제8조 【양도소득세에 관한 적용례】제2항에서 『제116조 (이하 생략)의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구주장에서 실제의 거래가액이라는 취득가액과 양도가액에 대하여 각각 나누어 살펴본다.

(1) 취득가액 38,800,000원에 대하여:

① 매매계약서(사본)의 신빙성 여부에 대하여 살펴본다. 사망한 전소유자 손○○의 목도장 날인분으로, 계약금 1984.08.19자 3,500,000원과 중도금 1984.09.10자 17,500,000원 및 잔금 1984.10.19자 17,800,000원(계 38,800,000원)인 중개인이 없는 ○○구 ○○동사무소 검인계약서이나, 등기부상 소유권이전등기 원인일자 1984.10.15과 연계되지 아니할 뿐만 아니라 쟁점토지 소재지가 ○○구 ○○동인데도 ○○구 ○○동사무소 검인분 계약서이고, 거래대상 부동산의 표시가 공유표지로 없는 결과 청구인의 쟁점토지 취득전 주소지인 ○○구 ○○동에서 이웃하여 살던 할아버지로서 ○○구 ○○동 ○○시장 인근에서 복덕방을 영위하던 할아버지의 소개로 취득하였다는 주장이나, 청구주장 계약서의 소개인으로 기재되지 아니하였고 실명을 밝히지 못하는 점 등으로 보아 취득당시의 실제계약서로 볼 수 없다고 할 것이다.

② 거래대금 수수사실 여부에 대하여 살펴본다. 전소유자 손○○이 1987.11.12 사망하였다는 사유로, 거래대금의 수수증빙을 제시하지 아니하고 같은 시기에 같은 공유토지를 같은 지분 또는 많은 지분을 취득한 청구외 전○○ 외 2인의 사실확인서를 청구주장의 근거로 제시하나, 이는 당시의 시세를 알 수 있는 참고자료일 뿐 쟁점토지에 대한 실제의 실지거래가액으로 확인된다고 할 수 없고, 또한 청구주장의 근거가 실제의 취득계약서로 볼 수 없는 위 ①의 계약서이므로, 청구인이 주장하는 취득가액을 실제의 취득가액이라고 보기 어렵다고 판단된다.

(2) 양도가액 53,000,000원에 대하여:

① 매매계약서(사본)의 신빙성 여부에 대하여 살펴본다. 계약금 1994.05.15자 5,300,000원과 중도금 1994.05.25자 23,850,000원 및 잔금 1994.06.15자 23,850,000원(계 58,000,000원)인 중개인이 없는 쌍방합의분으로서, 잔금과 동시에 소유권이전한다는 특약 뿐, 쟁점토지에 대한 근저당권리자와 양수자가 서로 다름에도 채권최고금액 70,000,000원의 근저당에 대한 특약이 없어 청구주장의 근거로 제시한 매매계약서는 부동산 거래관례에 어긋난다고 할 것이며, 쟁점토지에 대한 근저당권리자 김○○에게 양도대금 전액(53,000,000원)을 수표 등으로 변제하였다는 청구주장과 함께 같은 근저당권리자 김○○의 채권액 70,000,000원 중 1994.05.25에 29,150,000원을 받으면서 양도대금 중 나머지 23,850,000원을 1994.06.15 갚겠다는 각서를 받은 후에 등기부상 근저당권 설정을 말소 시켰다는 사실확인서를 제시하나, 이는 1994.06.04 근저당권 말소(원인일 1994.06.01)한 등기부 내용과 일치하지 아니하는 등으로 미루어 보아 청구주장의 근거로 제시한 매매계약서는 양도 당시의 실제계약서로 인정하기 어렵다고 판단된다.

② 거래대금 수수사실 여부에 대하여 살펴본다. 양도대금을 받아 쟁점토지에 대한 근저당권리자 김○○에게 수표 등으로 직접 변제하였다고 주장하면서도 쟁점토지의 양수자 백○○ 또는 근저당권리자 김○○ 등과 연결된 금융자료를 제시하지 못하고 있으며, 1998.01.15자 관리처분계획인가(○○구 고시 1998-4호)내역 통지서 등의 자료를 붙여 재개발아파트 단독분양자격 미달하는 면적 등의 사유로 싸게 양도하였다고 청구주장하나, 당시의 시세를 알 수 있는 참고자료일 뿐 쟁점토지의 실지거래가액으로 확인된다고 할 수 없고, 또한 청구주장의 근거가 실제의 양도계약서로 볼 수 없는 위①의 계약서이므로, 청구주장 양도가액을 실제의 양도가액으로 인정하기 어렵다고 판단된다. 따라서, 청구인의 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준 신고하였으나, 신고한 취득가액과 양도가액이 객관적인 자료 등에 의하여 실지거래가액으로 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로, 기준시가로 과세한 당초의 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. 이건 심서청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.