기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

○○(현재:○○)세무서장은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 13.2㎡, 같은곳 ○○번지 대지 0.3㎡, 같은곳 ○○번지 대지 20.2㎡, 같은곳 ○○번지 대지 3.3㎡, 같은곳 ○○번지 대지 154.7㎡ 계 5필지 191.7㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 1997.9.11. 양도하고 양도가액은 15,000,000원, 취득가액은 없는 것으로 하여 양도소득세 과세표준 확정신고 자진납부한데 대해 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1997과세연도 양도소득세 14,376,680원을 1999.8.16. 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.11.10. 심사청구하였다.

쟁점토지는 1986.10.10. 부친으로부터 상속받은 토지로서, 부동산중개업자인 청구외 최○○의 중개로 청구외 윤○○에게 양도하기로 1997.7.1. 계약하고, 같은날 계약금으로 10,000,000원을, 1997.7.4. 잔금으로 70,000,000원을 수령하였으므로 실지거래 양도가액은 80,000,000원이 되므로 이를 인정하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장이다.

청구인이 쟁점토지를 양도하고 1997과세연도 양도소득세 과세표준 확정신고시 제출한 부동산매매계약서, 부동산양도경위서, 매수인 청구외 윤○○의 거래사실확인서에는 양도가액을 15,000,000원, 실지조사당시 청구인이 제시한 부동산매매계약서에는 양도금액이 31,000,000원, 검인계약서에는 32,000,000원, 심사청구시에는 80,000,000원으로서, 각각의 계약서마다 양도금액 및 계약일자 등이 서로 상이한 점으로 볼 때, 청구주장은 신빙성이 없으므로 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 맞는지의 여부를 가리는데 있다 하겠다.
• 나. 관련법령 양도당시 시행되던 소득세법 제96조 【양도가액】『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(이하 “생략)』라고 규정하고, 같은법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만을 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.』라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】에서『① 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항의 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.

② 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

1. 제3항 각호 또는 제157조 제4항ㆍ제5항에 규정된 자산을 양도한 경우

• 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

③ (생략)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1~2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우(이하 “생략”)』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 매매대금은 80,000,000원으로 하고, 계약금 10,000,000원은 1997.9.1.에, 잔금 70,000,000원은 1997.9.4.에 매수자 윤○○이 지불하는 것으로 기재되어 있는 부동산매매계약서와 매수자 윤○○의 거래사실확인서, 청구인 명의 ○○은행 예금통장(계좌번호 000-00-000000)를 제출하면서 이를 실지거래 양도가액으로 하고 취득가액은 소득세법 시행령 제166조 제2항 제1호 규정에 의한 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

① 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 원래 청구인의 부 김○○(1986.10.10. 사망)이 1979.9.19. 매매취득한 것으로서 1986.10.10. 협의분할에 의한 재산상속을 원인으로 하여 1997.8.16. 청구인의 명의로 소유권이전등기 경료되었고, 다시 1996.12.26. 매매를 원인으로 1997.9.11. 청구외 윤○○에게 소유권이전등기 경료된 것으로 등재되어 있다.

② 청구인은 1997과세연도 양도소득세 과세표준 확정신고시 계약금은 5,000,000원, 잔금은 10,000,000원으로, 그 지급일은 1997.9.10.로 기재된 부동산매매계약서와 부동산 취득 및 양도경위서를 1999.6.1. 제출하였다가, 처분청의 실지조사당시에는 계약금은 1,000,000원, 잔금은 30,000,000원으로 기재된 부동산매매계약서를 제출한 사실이 확인된다.

③ 한편, 처분청에서 실지조사당시 ○○구청장으로부터 수집한 검인계약서는 매매대금이 32,000,000원으로 기재되어 있는 사실이 확인된다.

④ 실지거래가액이라함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미하는 것이므로 구체적인 거래증빙등을 갖추어 실지거래가액임이 입증되는 경우에는 실지거래가액을 적용하라 수 있으나 이 건의 경우 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 각각의 부동산매매계약서마다 계약금, 중도금, 잔금 등이 서로 다른점으로 볼 때 청구인이 제출한 부동산매매계약서등 제증빙서류는 객관성이 결여된 증빙으로서 신빙성이 없다 하겠으며, 또한 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여는 쟁점토지의 양도가액이 객관적으로 확인되지 아니한다.

⑤ 그렇다면, 이건 실지거래 양도가액이 불분명한 경우로서 쟁점토지의 양도에 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.